Bất động sản 2026: Gỡ khó dự án, tăng nhà vừa túi tiền

Gỡ "nút thắt" pháp lý

Thị trường bất động sản bước vào năm 2026 trong trạng thái vừa phục hồi vừa "thiếu hụt" ở đúng phân khúc xã hội cần nhất. Tại diễn đàn "Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 - Động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới", vừa tổ chức tại TP Hồ Chí Minh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh cơ hội chuyển sang giai đoạn ổn định và bền vững hơn, dựa trên nền tảng hoàn thiện thể chế và tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý. Nói cách khác, 2026 không chỉ là câu chuyện "giá lên hay xuống", mà là câu chuyện tái thiết trật tự thị trường bằng luật lệ rõ ràng, dự án thông suốt và nguồn cung đi đúng nhu cầu thực.

Bức tranh "tồn đọng" của thị trường bất động sản hiện nay phản ánh rõ nhất chi phí của sự chồng chéo pháp lý kéo dài. Cả nước có tổng số 2.991 dự án gặp vướng mắc cần tháo gỡ, tổng quy mô hơn 153.433 ha, tổng mức đầu tư lên tới 2,4 triệu tỷ đồng. Đến nay chỉ mới tháo gỡ được 926 dự án với tổng quy mô hơn 52.021 ha; còn lại 2.065 dự án đang chờ tháo gỡ. Con số này, như lời ông Nguyễn Văn Sinh, là "rất lớn", và nếu tập trung xử lý sẽ tạo nguồn lực cực kỳ mạnh cho phát triển kinh tế. Khi hàng nghìn dự án "ngưng trệ" được khơi thông, thị trường không chỉ có thêm sản phẩm; quan trọng hơn, dòng vốn đầu tư bị kẹt sẽ quay lại chu trình sản xuất, xây dựng, tiêu dùng, tạo công ăn việc làm và phục hồi niềm tin.

Trong bối cảnh đó, các động thái thể chế đóng vai trò như "hành lang pháp lý" thuận lợi cho thị trường phát triển. Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết nhiều quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và đầu tư xây dựng đã được ban hành, sửa đổi theo hướng đồng bộ, thống nhất, liên thông, từng bước khắc phục tình trạng chồng chéo. Gần đây, Chính phủ ban hành Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP nhằm xử lý vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần tăng minh bạch và kỷ cương. Thông điệp mà Bộ Xây dựng đưa ra rất rõ ràng, muốn thị trường bền vững phải bắt đầu từ kỷ luật pháp lý, dữ liệu và cơ chế định giá, thay vì chạy theo các "cơn sóng" ngắn hạn.

Những dấu hiệu phục hồi năm 2025 cũng cho thấy hiệu ứng tích cực của quá trình tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp. Cả nước có khoảng 580.437 giao dịch bất động sản thành công, trong đó giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ khoảng 138.744 căn, giao dịch đất nền là 441.693 lô. Lĩnh vực xây dựng và bất động sản đóng góp khoảng 11% GDP; riêng bất động sản đóng góp khoảng 4,5%.

Tăng cung nhà vừa túi tiền

Nếu tháo gỡ dự án là "đầu vào" để tăng nguồn lực, thì tăng nguồn cung căn hộ giá phù hợp là "đầu ra" để thị trường trở lại đúng chức năng xã hội: bảo đảm chỗ ở cho số đông. Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh thẳng thắn nhìn nhận thị trường vẫn dư thừa nguồn cung ở phân khúc cao cấp và trung cấp, trong khi thiếu sản phẩm giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân; mặt bằng giá còn cao so với thu nhập. Điều này lý giải vì sao giá chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền vẫn tăng bình quân khoảng 10–15% mỗi năm, có giai đoạn cá biệt tăng đến 30%, trong khi nhiều nhóm người mua ở thực ngày càng khó sở hữu nhà.

Tín hiệu đáng ghi nhận là nguồn cung nhà ở xã hội đang được đẩy, theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 698 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô hơn 657.000 căn, đạt khoảng 62% mục tiêu của Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội. Riêng năm 2026 dự kiến bổ sung khoảng 160.000 căn. Đồng thời, hệ thống dự án nhà ở thương mại và khu đô thị vẫn rất lớn, với 1.114 dự án đang triển khai và khoảng 529.000 sản phẩm. Nút thắt nằm ở cơ cấu sản phẩm và giá bán, không chỉ ở số lượng. Khi hàng nghìn dự án đang bị ách tắc được khơi thông đồng bộ, thị trường có thêm dư địa để điều chỉnh cơ cấu theo hướng sát nhu cầu thực hơn, thay vì tiếp tục "lệch pha" về phân khúc cao cấp, nhưng xa tầm với của người mua nhà.

Ở góc nhìn thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới với cả cơ hội mở rộng và thách thức lớn. Ông Định cho rằng, năm 2025 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực: nguồn cung tăng mạnh, đạt mức cao nhất kể từ năm 2020 khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và quay trở lại; thanh khoản phục hồi rõ, tiệm cận giai đoạn ổn định trước năm 2020; giá tăng mạnh nửa đầu năm nhưng chững lại từ giữa năm và được kiểm soát tốt hơn nhờ vai trò điều tiết của Nhà nước. Ông cũng nhấn mạnh thị trường "không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi", đòi hỏi các chủ đầu tư chuyên nghiệp hơn.

Một mảnh ghép khác là cấu trúc vốn. Theo thông tin tại diễn đàn, dòng vốn tín dụng đạt mức kỷ lục hơn 4 triệu tỷ đồng, riêng lĩnh vực bất động sản khoảng 1,8 triệu tỷ đồng; 6 tháng cuối năm 2025 ghi nhận tới 63% tổng lượng giao dịch cả năm, cho thấy niềm tin thị trường cải thiện. Dòng vốn lớn là điều kiện cần, nhưng không đủ. Khi nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc giá cao và phụ thuộc nhiều vào tín dụng, rủi ro tái diễn vòng xoáy "giá tăng, siết tín dụng , tắc thanh khoản" vẫn còn. Bởi vậy, mục tiêu tăng căn hộ giá phù hợp không thể chỉ giao cho doanh nghiệp tự xoay xở; nó cần thiết kế chính sách để giảm giá thành một cách thực chất, từ quỹ đất, thủ tục, tiêu chuẩn, đến mô hình phát triển nhà ở cho thuê, cho thuê mua như định hướng Bộ Xây dựng đang nghiên cứu.

Đồng tình với nhận định này, các chuyên gia cũng cho rằng, việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý không chỉ khơi thông nguồn lực cho dự án mà còn mở ra cơ hội tái cấu trúc toàn diện thị trường, đặc biệt tại khu vực phía Nam nơi tập trung nhiều dự án quy mô lớn nhưng vướng mắc kéo dài. Sức ép buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược, nâng năng lực quản trị và thích ứng với môi trường chính sách mới cùng các tiêu chuẩn phát triển khắt khe hơn.

Năm 2026, vì vậy nên được nhìn như năm bản lề của hai nhiệm vụ song hành. Một mặt, tháo gỡ 2.065 dự án tồn đọng không chỉ để tăng cung, mà để giải phóng 2,4 triệu tỷ đồng vốn đầu tư bị mắc kẹt, đưa nguồn lực trở lại nền kinh tế. Mặt khác, tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp mới để đưa thị trường trở lại quỹ đạo "phục hồi bền vững".