Bất động sản công nghiệp phía Nam: Hạ tầng tạo đà tăng trưởng

Theo Báo cáo tổng quan của Cushman & Wakefield, bất động sản công nghiệp phía Nam tiếp tục duy trì nền tảng ổn định trong quý II/2026, khi hạ tầng ngày càng hoàn thiện và mở rộng không gian phát triển. Nguồn cung đất khu công nghiệp và kho xây sẵn không thay đổi so với quý trước, trong khi nhà xưởng xây sẵn tăng 0,8% theo quý và 4,6% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ lấp đầy đạt 76,3% đối với đất khu công nghiệp, 92% với nhà xưởng xây sẵn và 91,7% với kho xây sẵn, cho thấy nhu cầu thuê tiếp tục được duy trì trong bối cảnh nguồn cung mới chưa tăng mạnh.

Nhu cầu dịch chuyển, hạ tầng tạo lợi thế mới 

Trong quý II/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp đạt khoảng 36.063 ha, không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường chưa ghi nhận nguồn cung mới khi nhiều dự án tại TP Hồ Chí Minh, TP Đồng Nai và Tây Ninh đang tiếp tục hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và hạ tầng.

Trong khi nguồn cung mới tạm thời chững lại, nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện, đặc biệt từ các doanh nghiệp FDI mở rộng sản xuất. Quỹ đất tại khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh ngày càng hạn chế, trong khi TP Đồng Nai và Tây Ninh có lợi thế về quỹ đất và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp toàn thị trường đạt 76,3%, tăng 1,4% theo quý và 2,2% so với cùng kỳ. TP Hồ Chí Minh dẫn đầu với 86,1%, tiếp đến TP Đồng Nai 73,1% và Tây Ninh 60,9%.

Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy tại Tây Ninh tăng 2,8% so với cùng kỳ, trong khi TP Hồ Chí Minh tăng 3,3% và TP Đồng Nai tăng 0,3%. Diễn biến này cho thấy nhu cầu đang được phân bổ rộng hơn giữa các địa phương thay vì tập trung vào một số khu vực truyền thống.

Sự khác biệt về hạ tầng và quỹ đất cũng phản ánh vào mặt bằng giá. Giá chào thuê đất khu công nghiệp bình quân đạt 186,4 USD/m² cho cả chu kỳ thuê, tăng 1,7% so với cùng kỳ. TP Đồng Nai ghi nhận 189,6 USD/m², TP Hồ Chí Minh 187,5 USD/m², trong khi Tây Ninh ở mức 179,6 USD/m².

Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng, khi mỗi địa phương ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng.

"TP Hồ Chí Minh có lợi thế về vị trí và đang chuyển dịch theo hướng thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao, trong khi TP Đồng Nai và Tây Ninh có dư địa lớn hơn để mở rộng quỹ đất và đón dòng vốn đầu tư mới", bà Chương Quốc Đoan nhận định.

Theo đơn vị nghiên cứu, trong 2-3 năm tới, các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục cải thiện kết nối vùng. Tây Ninh có lợi thế về giá đất và quỹ đất, trong khi TP Hồ Chí Minh và TP Đồng Nai phù hợp hơn với các doanh nghiệp ưu tiên vị trí, khả năng tiếp cận thị trường và hệ thống logistics phát triển.

Nguồn cung tăng tốc cùng các dự án hạ tầng

Từ nền tảng hiện tại, nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị tại cả ba địa phương nhưng theo những hướng khác nhau. TP Đồng Nai đang đẩy mạnh xây dựng ba khu công nghiệp trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha. Tây Ninh đã phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp với quy mô khoảng 16.000 ha, trong khi TP Hồ Chí Minh xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 3.833 ha.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, quý II/2026 ghi nhận thêm 56.000 m² diện tích cho thuê mới tại Tây Ninh, nâng tổng nguồn cung toàn thị trường lên 6,85 triệu m². Tỷ lệ lấp đầy đạt 94,3% tại TP Đồng Nai, 89,7% tại TP Hồ Chí Minh và 93,7% tại Tây Ninh.

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn bình quân đạt 4,9 USD/m²/tháng, tăng 2,5% so với cùng kỳ. TP Hồ Chí Minh dẫn đầu với 5,1 USD/m²/tháng, TP Đồng Nai 4,9 USD và Tây Ninh 4,6 USD/m²/tháng. Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 1,1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn, trong đó TP Hồ Chí Minh chiếm 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%.

Ở phân khúc kho xây sẵn, tổng nguồn cung hiện đạt khoảng 6,6 triệu m². Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường ở mức 91,6%, trong đó TP Hồ Chí Minh đạt 98,7%, TP Đồng Nai 88,4% và Tây Ninh 81,7%.

Bên cạnh đường bộ, hạ tầng đường thủy nội địa được kỳ vọng trở thành động lực mới cho thị trường logistics. Dự án Phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam có vốn đầu tư 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026, được kỳ vọng tăng cường kết nối, tối ưu chi phí vận tải và hỗ trợ hệ thống kho vận ven sông tại Đồng Nai.

Theo Cushman & Wakefield, thị trường dự kiến đón thêm hơn 680.000 m² nguồn cung kho xây sẵn trong giai đoạn 2026-2028. Cùng với khoảng 1,1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung mới sẽ tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp trong bối cảnh nhu cầu từ các lĩnh vực điện tử, bán dẫn và logistics tiếp tục hỗ trợ thị trường.

Như vậy, động lực của bất động sản công nghiệp phía Nam trong những năm tới không chỉ đến từ việc mở rộng quỹ đất mà còn từ sự hoàn thiện của mạng lưới hạ tầng. TP Hồ Chí Minh tiếp tục phát huy lợi thế về vị trí và các ngành có giá trị gia tăng cao; TP Đồng Nai hưởng lợi từ hạ tầng logistics, trong khi Tây Ninh có dư địa lớn về quỹ đất và chi phí cạnh tranh. Sự bổ trợ giữa các địa phương đang tạo thêm nền tảng để thị trường mở rộng trong giai đoạn 2026-2028.