Khoảng 92.000 giao dịch thành công trong quý III
Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, cả nước hiện có khoảng 2.221 dự án bất động sản với tổng quy mô vốn đầu tư lên tới 6,87 triệu tỷ đồng.
Trong quý III/2026, toàn quốc ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch thành công, bằng 92% so với quý II/2026. Cùng lúc đó, số liệu từ 27/34 địa phương cho thấy lượng bất động sản tồn kho đã tăng lên mức khoảng 51.950 căn, lô/nền.
Tại thị trường trọng điểm Hà Nội, báo cáo từ CBRE cho thấy nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới trong quý III đạt khoảng 6.200 căn (giảm 28% so với quý trước), trong khi lượng căn hộ bán được chỉ đạt hơn 3.900 căn (sụt giảm 33% theo quý và 66% theo năm), đánh dấu mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ đầu năm 2024
Ảnh: CBRE.
Đại diện CBRE cho biết, cốt lõi của sự chững lại này đến từ rào cản chi phí vốn. Mức lãi suất thả nổi duy trì từ 13-15%/năm tại một số ngân hàng thương mại đã tạo áp lực tài chính trực tiếp lên nhóm người mua sử dụng đòn bẩy. Áp lực này buộc nhiều nhà đầu tư thứ cấp phải hạ giá chào bán để giải thoát dòng tiền, khiến giá chào bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội trong quý III giảm 5% so với quý II và giảm 8% so với cùng kỳ năm trước, lần đầu tiên ghi nhận mức giảm theo năm sau hai năm tăng trưởng liên tục. Nếu tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp đã giảm tới 15%.
Duy trì thanh khoản bằng các gói hỗ trợ lãi suất dài hạn
Trước những sức ép về chi phí tài chính và mặt bằng giá neo cao, thị trường bất động sản quý III/2026 đang tự điều chỉnh thông qua sự thay đổi căn bản trong tâm lý người tiêu dùng. Tâm lý đầu cơ, mua vì kỳ vọng tăng giá dần nhường chỗ cho sự thận trọng và ưu tiên cho giá trị sử dụng thực tế.
Dữ liệu nghiên cứu từ Batdongsan.com ghi nhận sự áp đảo của phân khúc căn hộ chung cư khi chiếm tới 52% tổng mức độ quan tâm trên thị trường Hà Nội trong quý III/2026. Đáng chú ý, tỷ trọng tìm kiếm bất động sản sơ cấp toàn thị trường đã tăng từ 16% lên 28% trong hai năm qua, cho thấy người mua ngày càng chú trọng đến các dự án có pháp lý hoàn thiện và chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư. Đối với thị trường thứ cấp, có tới 83% lượng giao dịch xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực.
Nhằm duy trì thanh khoản trong bối cảnh người mua e ngại rủi ro biến động lãi suất, nhiều chủ đầu tư đã chủ động đưa ra các gói hỗ trợ lãi suất cố định kéo dài lên đến 5 năm, hỗ trợ kéo dài ngay cả sau thời điểm bàn giao. Sự điều chỉnh chính sách này giúp phân khúc sơ cấp duy trì mức giảm giá mềm hơn (-9% tính từ đầu năm đến tháng 9/2026) so với mức sụt giảm sâu của phân khúc thứ cấp (-15%).
Đánh giá về xu hướng chuyển dịch này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội cho rằng, từ đầu năm 2026 đến nay, thị trường nhà ở Hà Nội đang trải qua một chu kỳ tái cân bằng sau khoảng hai năm tăng trưởng liên tục.
"Nguồn cung dồi dào hơn nhưng thanh khoản phân hóa sâu hơn. Chỉ những sản phẩm thực sự đáp ứng nhu cầu ở thực, hoặc có lợi thế vị trí và chính sách bán hàng cạnh tranh mới duy trì được sức tiêu thụ tốt. Theo đó, áp lực lãi suất đã và đang đóng vai trò như một bộ lọc tự nhiên, đẩy nhanh quá trình phân hóa giữa chủ đầu tư có năng lực thực thi mạnh và các chủ đầu tư hạn chế linh hoạt về tài chính", Bà An phân tích.
Đồng quan điểm về sự thay đổi hành vi của người mua nhà, ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn chia sẻ: "Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh về tâm lý và hành vi tìm kiếm. Người tiêu dùng trở nên thận trọng hơn, có xu hướng quan sát và chờ đợi những diễn biến thuận lợi trước khi quyết định".
Khảo sát môi giới cho thấy, 36% khách hàng tiếp tục trì hoãn giao dịch để quan sát, 25% có xu hướng mặc cả chờ giá giảm và chỉ 18% sẵn sàng chốt giao dịch khi tìm được sản phẩm có mức giá phù hợp. Chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, trong khi người mua lựa chọn bất động sản có chọn lọc hơn, ưu tiên những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả thực tế.
Sự "tái cân bằng" của thị trường bất động sản quý III/2026 là cơ hội để dòng tiền quay trở lại giá trị thực. Trong thời gian tới, việc đẩy nhanh tiến độ các công trình hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3.5, Vành đai 4, các cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Mễ Sở, cùng quyết tâm gỡ vướng pháp lý và tăng tốc chỉ tiêu nhà ở xã hội sẽ là chìa khóa then chốt giúp giải bài toán nhà ở cho đại đa số người dân.
Dự kiến khoảng 32.000 căn sẽ mở bán năm 2026
Theo đại diện CBRE, quý IV/2026 và giai đoạn chuyển giao sang năm 2027, thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục vận hành trong trạng thái cẩn trọng nhưng mở ra nhiều dư địa chuyển biến mới. Mức độ phục hồi của thanh khoản cùng xu hướng giá chào bán sẽ không phụ thuộc vào các đợt "sóng" ngắn hạn, mà chịu sự chi phối trực tiếp từ diễn biến mặt bằng lãi suất và quyết định bung hàng của các chủ đầu tư lớn.
Ở phân khúc căn hộ chung cư, nguồn cung mới trong quý IV/2026 có thể ghi nhận đà tăng trở lại nếu các chủ đầu tư quyết định chào bán những giỏ hàng đã chủ động lùi tiến độ từ quý III. Tính chung cả năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 30.000-32.000 căn, tương đương 83-88% so với quy mô năm 2025.
Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất thả nổi chưa có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt, áp lực chi phí vốn vẫn sẽ là yếu tố then chốt kiềm chế tâm lý người mua sử dụng đòn bẩy tài chính. Theo đó, thanh khoản và giá chào bán sơ cấp dự kiến tiếp tục duy trì trạng thái ổn định. Các chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ gia tăng áp dụng các giải pháp linh hoạt như kéo dài gói hỗ trợ lãi suất hay giãn tiến độ thanh toán nhằm chủ động chia sẻ rủi ro tài chính với khách hàng.
Đối với phân khúc bất động sản gắn liền với đất (biệt thự, liền kề), quý IV/2026 dự báo đánh dấu sự trở lại của các dự án đại đô thị vùng ven Hà Nội. Nguồn cung mở bán mới cả năm 2026 của phân khúc này dự kiến đạt khoảng 5.000 căn. Đà điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp có thể gây áp lực lên nhóm nhà đầu tư lướt sóng nhưng lại mở ra cơ hội giao dịch cho nhóm khách hàng sử dụng vốn tự có, biết chọn đúng "điểm rơi" giá trị.
Nhìn nhận về hai "biến số" bản lề quyết định diện mạo thị trường giai đoạn chuyển giao, bà Nguyễn Hoài An cho rằng: "Với quý cuối cùng của năm, diễn biến lãi suất và quyết định ra hàng của các chủ đầu tư lớn sẽ là hai biến số chính quyết định liệu thị trường có đủ động lực để khép lại năm 2026 tích cực hơn nửa đầu năm, hay tiếp tục xu hướng thận trọng sang năm 2027”.
Về dài hạn, động lực tái cấu trúc và bứt phá của thị trường bất động sản nằm ở hai "chủ lực" lớn: hạ tầng giao thông và chính sách phát triển nhà ở giá hợp lý. Việc tăng tốc triển khai các dự án giao thông trọng điểm như đường Vành đai 3.5, Vành đai 4 cùng hệ thống cầu vượt sông Hồng (Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Mễ Sở, Thượng Cát) đang từng bước định hình lại bản đồ phát triển đô thị, gia tăng sức hút cho các khu vực vùng ven.
Cùng với đó, việc hoàn thiện khung pháp lý và đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp sẽ là "chìa khóa" giải bài toán lệch pha cung cầu, đưa giá nhà dần tiệm cận với khả năng chi trả thực tế của đại đa số người dân.
Phát biểu tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc cho rằng, lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, tập trung ở ba vấn đề lớn.
Trước hết, kết quả thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê còn thấp. Trong khi chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giao cho các địa phương năm 2026 là hơn 97.000 căn, 9 tháng đầu năm, cả nước mới hoàn thành gần 47.000 căn, đạt khoảng 48% kế hoạch.
Thứ hai, giá nhà vẫn vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân, nhất là công nhân, người lao động, kể cả một bộ phận cán bộ, công chức. Trong khi đó, lượng bất động sản tồn kho có xu hướng tăng, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng còn khó khăn, ảnh hưởng đến sức mua và khả năng hấp thụ của thị trường.
Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng rà soát đầy đủ lượng bất động sản tồn kho để có giải pháp xử lý phù hợp; đồng thời tập trung tháo gỡ những khó khăn về nguồn vốn tín dụng, nhất là nguồn vốn tín dụng chính sách phục vụ phát triển nhà ở.
Thứ ba, nhiều dự án bất động sản còn tồn đọng, vướng mắc kéo dài, chủ yếu liên quan đến pháp lý, đất đai, tài chính, cần sớm được giải quyết để khơi thông nguồn lực xã hội.
Bạn không thể gửi bình luận liên tục.
Xin hãy đợi 60 giây nữa.