Bất động sản hết thời "FOMO", đã đến lúc mua nhà ở thực?

Cán cân thị trường bắt đầu dịch chuyển

Báo cáo từ Bộ Xây dựng, quý II/2026 thị trường bất động sản đang bước sang một nhịp chuyển động mới. Cụ thể, cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công trong quý. Trong đó căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch. Lượng giao dịch giảm so với quý trước, trong khi tồn kho tại các địa phương có báo cáo tăng lên.

Ở chiều ngược lại, nguồn cung đang có tín hiệu cải thiện rõ rệt. Trong quý II, 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới với quy mô hơn 103.000 căn; 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với hơn 59.000 căn.

Sự dịch chuyển này có ý nghĩa lớn với thị trường nhà ở. Sau một thời gian dài nguồn cung hạn chế, việc nhiều dự án được tháo gỡ về pháp lý và từng bước đưa sản phẩm ra thị trường đang tạo thêm lựa chọn cho người mua. Khi không còn phải quyết định trong tâm lý sợ bỏ lỡ (FOMO), người mua có điều kiện so sánh kỹ hơn về giá, vị trí, chất lượng, pháp lý và phương thức thanh toán.

Đây cũng là lúc cán cân giữa người bán và người mua bắt đầu có sự thay đổi.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, nhận định thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào "một giai đoạn chuyển tiếp khi các yếu tố ngắn hạn và dài hạn cùng tác động đến quyết định của người mua".

Theo bà Hằng, trong ngắn hạn, khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn khi mặt bằng giá nhà ở duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung vừa túi tiền còn hạn chế. Điều này khiến thanh khoản căn hộ và nhà ở thấp tầng chậm lại so với giai đoạn trước. Tuy nhiên, các quy hoạch và dự án hạ tầng lớn được công bố cũng khiến người mua dành nhiều thời gian hơn để đánh giá sự thay đổi về kết nối và tiềm năng phát triển của từng khu vực trước khi đưa ra quyết định.

Như vậy, sự chậm lại của thị trường không nhất thiết đồng nghĩa với sự suy yếu. Ở một góc nhìn khác, đây có thể là quá trình thị trường điều chỉnh lại kỳ vọng sau một giai đoạn tăng trưởng nóng.

Dữ liệu của Bộ Xây dựng cũng cho thấy điều này qua diễn biến giá thứ cấp. Trong quý II, giá căn hộ bình quân trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m², tại TP Hồ Chí Minh khoảng 108 triệu đồng/m², đều giảm so với quý trước.

Mức giá vẫn cao, nhưng việc giá thứ cấp bắt đầu điều chỉnh trong khi nguồn cung mới gia tăng cho thấy người bán không còn dễ dàng áp đặt kỳ vọng như trước. Khoảng cách giữa giá chào bán và khả năng chi trả thực tế trở thành yếu tố ngày càng quyết định đến giao dịch.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, cho rằng giá căn hộ đã bắt đầu bước vào "pha điều chỉnh giảm thực sự sau một chu kỳ tăng nóng 2023-2025", với áp lực xuất hiện ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Theo ông, tại thị trường sơ cấp, thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết, chủ đầu tư đang sử dụng các chính sách như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm.

Ở thị trường thứ cấp, áp lực rõ hơn khi người bán phải cạnh tranh với cả những sản phẩm mới từ chủ đầu tư. Điều đó buộc kỳ vọng lợi nhuận phải điều chỉnh và mở thêm dư địa thương lượng cho người mua.

Điểm đáng chú ý là quá trình này đang diễn ra ở cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, dù mức độ khác nhau.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ mới trong nửa đầu năm 2026 tại Hà Nội khoảng 67%, thấp hơn mức 80-90% thường ghi nhận trong giai đoạn 2024-2025. Tại TP Hồ Chí Minh, tỷ lệ này khoảng 72%.

Theo bà Dung, sau một thời gian dài thị trường hạn chế nguồn cung, việc nguồn cung mới trở lại sẽ giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn. Đây cũng là một trong những chỉ báo quan trọng để đánh giá chất lượng phục hồi của thị trường, thay vì chỉ nhìn vào tốc độ tăng giá.

Nếu như trước đây câu chuyện của thị trường là có sản phẩm để mua hay không, thì hiện nay câu hỏi đang dần chuyển thành sản phẩm nào đáng mua và mức giá nào hợp lý.

Thị trường nhà ở bước vào cuộc đua về giá trị thực

Tái cân bằng không chỉ diễn ra giữa cung và cầu. Nó còn thể hiện ở mối quan hệ giữa giá bán và khả năng chi trả, cũng như giữa cơ cấu sản phẩm và nhu cầu thực tế.

Khi nguồn cung thương mại được khơi thông, trong khi người mua trở nên thận trọng hơn, lợi thế sẽ dần thuộc về những dự án có khả năng giải quyết tốt nhu cầu sử dụng thực. Vị trí, kết nối hạ tầng, pháp lý, chất lượng công trình, tiến độ và chính sách thanh toán sẽ ngày càng có trọng lượng trong quyết định mua nhà.

Đây cũng là bối cảnh để nhìn vào định hướng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đang được Quốc hội và Chính phủ thúc đẩy, qua đó mở rộng thêm nguồn cung và lựa chọn cho thị trường.

Mục tiêu này có ý nghĩa không chỉ ở khía cạnh an sinh mà còn đối với chính cấu trúc của thị trường nhà ở. Khi có thêm nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả, người dân sẽ có thêm lựa chọn thay vì phải tập trung vào một nhóm căn hộ thương mại.

Điều này có thể giúp phân bổ lại nhu cầu giữa các phân khúc, đồng thời tạo thêm động lực để thị trường thương mại cạnh tranh bằng chất lượng và giá trị sử dụng.

Ở góc độ dài hạn, sự đa dạng hóa nguồn cung còn giúp thị trường giảm phụ thuộc vào một mô hình phát triển duy nhất. Nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê có thể cùng tồn tại, phục vụ những nhóm nhu cầu khác nhau và tạo nên một thị trường có nhiều tầng sản phẩm hơn.

Cùng với đó, quá trình phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị đang tạo thêm lựa chọn về vị trí. Tại TP Hồ Chí Minh, CBRE ghi nhận nguồn cung mới từ các khu vực lân cận (Bình Dương cũ) đang đóng vai trò đáng kể. Việc xuất hiện những sản phẩm có mức giá cạnh tranh hơn ở các khu vực mới cũng đang mở rộng phạm vi lựa chọn của người mua.

Tại Hà Nội, theo Savills, các quy hoạch và dự án hạ tầng lớn cũng đang khiến người mua quan tâm nhiều hơn đến triển vọng kết nối và sự phát triển của từng khu vực trước khi quyết định.

Như vậy, trong những tháng cuối năm 2026, thị trường có thể không trở lại ngay với nhịp tăng nóng trước đây. Thay vào đó, một cuộc cạnh tranh khác đang hình thành: cạnh tranh để bán được hàng.

Đối với chủ đầu tư, nguồn cung tăng đồng nghĩa với việc khách hàng có nhiều lựa chọn hơn. Đối với người mua, đây lại là một lợi thế: có thêm thời gian khảo sát, so sánh và thương lượng.

Và đây cũng là lúc câu hỏi "có nên mua nhà hay chưa?" cần được nhìn theo từng nhóm người mua, thay vì đưa ra một câu trả lời chung cho toàn thị trường.

Với người có nhu cầu ở thực, nguồn tài chính tương đối ổn định và tìm được sản phẩm phù hợp, giai đoạn thị trường điều chỉnh có thể là thời điểm để tìm kiếm và đàm phán. Không còn phải mua theo tâm lý sợ giá tiếp tục tăng, người mua có thể dành nhiều hơn sự quan tâm cho chất lượng tài sản và tổng chi phí sở hữu.

Ngược lại, nếu phải sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, quyết định mua cần được cân nhắc trên khả năng trả nợ dài hạn chứ không chỉ dựa vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu.

Ông Lê Quốc Kiên khuyến nghị nếu phải vay, tiền trả ngân hàng hàng tháng không nên vượt khoảng 30% thu nhập ổn định của gia đình. Người mua cũng cần tính đến khả năng chịu được lãi suất thả nổi 11-14% trong 2-3 năm tiếp theo, thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu.

Nhìn rộng hơn, điều tích cực của giai đoạn hiện nay là thị trường đang có thêm những điều kiện để vận hành theo hướng thực chất hơn: nguồn cung từng bước được khơi thông, người mua có thêm lựa chọn, chính sách nhà ở mở rộng sang nhiều phân khúc và hạ tầng tiếp tục định hình lại không gian phát triển đô thị.

Sau một chu kỳ tăng giá, tái cân bằng không có nghĩa thị trường phải giảm sâu, mà là giá trị của mỗi sản phẩm được thị trường kiểm chứng rõ hơn.

Ba tháng cuối năm 2026 vì thế có thể là khoảng thời gian quan trọng để xác lập mặt bằng mới. Với người mua, đây chưa phải lúc chạy theo thị trường, mà là lúc chọn kỹ hơn, đàm phán tốt hơn và mua dựa trên khả năng tài chính thực tế.

Với thị trường, sự chuyển dịch này có thể mở đầu cho một chu kỳ phát triển khác: không còn được dẫn dắt chủ yếu bởi kỳ vọng giá tăng, mà bởi nguồn cung đa dạng hơn, nhu cầu ở thực rõ hơn và giá trị sử dụng trở thành tiêu chí cạnh tranh quan trọng hơn.