Bất động sản thương mại bán lẻ vào chu kỳ tăng trưởng mới

Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt đáng chú ý của thị trường bất động sản thương mại bán lẻ Việt Nam. Không còn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, phân khúc này đang được nâng đỡ bởi các động lực mang tính cấu trúc, trong đó nổi bật là tiêu dùng nội địa, nhân khẩu học và quá trình đô thị hóa.

Theo số liệu từ Bộ Công Thương, quy mô bán lẻ Việt Nam trong năm 2025 đạt khoảng 269 tỷ USD, với tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 9 - 10% so với cùng kỳ, mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, ngoại trừ giai đoạn phục hồi đặc biệt sau đại dịch

Tiêu dùng nội địa tạo động lực cho thị trường bán lẻ

Khác với các chu kỳ trước vốn chịu ảnh hưởng lớn từ dòng vốn đầu tư hoặc kỳ vọng tăng giá tài sản, chu kỳ hiện tại của bất động sản bán lẻ được thúc đẩy chủ yếu bởi nhu cầu thực. Khi thu nhập hộ gia đình cải thiện và Việt Nam tiến gần ngưỡng thu nhập trung bình cao, cơ cấu chi tiêu của người dân cũng thay đổi rõ rệt, với tỷ trọng ngày càng lớn dành cho bán lẻ hiện đại, ẩm thực, giải trí và các dịch vụ phong cách sống.

Theo Savills, đây là những yếu tố mang tính dài hạn, tạo ra nguồn cầu bền vững cho thị trường, không chỉ trong ngắn hạn mà cả trung và dài hạn. Thị trường bán lẻ vì vậy không chỉ phục hồi về quy mô, mà còn đang tái cấu trúc theo hướng tinh vi và phân hóa hơn.

Một điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay là sự thay đổi trong vai trò của bất động sản bán lẻ. Trung tâm thương mại và các dự án bán lẻ không còn đơn thuần là nơi giao dịch mua bán, mà ngày càng trở thành không gian trải nghiệm, gặp gỡ và sinh hoạt cộng đồng.

Xu hướng này đặc biệt rõ nét tại các đô thị lớn, nơi nhóm khách hàng trẻ như Gen Z và Millennials chiếm khoảng 60–70% lưu lượng khách tại các trung tâm thương mại. Đây là nhóm khách hàng đề cao trải nghiệm tổng hợp, đòi hỏi không gian bán lẻ phải tích hợp giữa mua sắm, ẩm thực, giải trí và các hoạt động cộng đồng

Sự dịch chuyển này buộc các chủ đầu tư và đơn vị vận hành phải tái tư duy về thiết kế, cơ cấu ngành hàng và cách tổ chức không gian. Những dự án bán lẻ có định vị riêng, linh hoạt trong khai thác và tạo được "lý do để đến" đang cho thấy khả năng duy trì công suất thuê và lưu lượng khách tốt hơn so với mô hình truyền thống.

Trước, đó, sự phát triển nhanh của thương mại điện tử từng làm dấy lên lo ngại về tương lai của bất động sản bán lẻ. Tuy nhiên, các nghiên cứu gần đây cho thấy hai kênh này đang vận hành theo hướng bổ trợ thay vì thay thế.

Trong bối cảnh tỷ lệ sử dụng internet và điện thoại thông minh cao, nhiều thương hiệu bán lẻ tại Việt Nam đã áp dụng mô hình đa kênh, tận dụng nền tảng số để tăng nhận diện, cá nhân hóa trải nghiệm và dẫn dắt khách hàng quay lại cửa hàng vật lý. Bán lẻ trực tuyến vì vậy trở thành công cụ hỗ trợ, giúp nâng cao hiệu quả vận hành của bất động sản bán lẻ thay vì làm suy giảm vai trò của không gian vật lý.

Nguồn cung mới và sự dịch chuyển khỏi lõi trung tâm

Năm 2025, ghi nhận thêm nhiều dự án bán lẻ mới tại các thị trường trọng điểm như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Một số dự án tiêu biểu có thể kể đến Hanoi Centre tại Hà Nội, MM Mega Market Supercenter Đà Nẵng hay Bcons City Mall tại khu vực Bình Dương - thuộc TP Hồ Chí Minh mở rộng.

Xu hướng phát triển bất động sản bán lẻ đang dần lan tỏa ra các khu đô thị mới và vùng vệ tinh, nơi dân cư gia tăng nhanh nhờ hạ tầng liên vùng và quá trình đô thị hóa. Sự dịch chuyển này phản ánh chiến lược dài hạn của các chủ đầu tư, khi dư địa tăng trưởng tại lõi trung tâm ngày càng hạn chế, trong khi các khu vực mở rộng mang lại tiềm năng khai thác mới gắn với nhu cầu ở thực.

Theo Avison Young, bức tranh đầu tư bất động sản năm 2025 mang tính "kỷ luật" rõ rệt hơn so với giai đoạn trước. Tổng giá trị và số lượng thương vụ M&A chưa quay lại mức cao của giai đoạn 2021–2022, song bất động sản thương mại, trong đó có bán lẻ vẫn là phân khúc thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư

Nhà đầu tư trong nước nổi lên như lực lượng mua chủ đạo, trong khi khối ngoại tập trung vào các thương vụ quy mô lớn, mang tính chiến lược và dài hạn. Với bất động sản bán lẻ, các tiêu chí như chất lượng vị trí, khả năng vận hành, cơ cấu khách thuê và mức độ phù hợp với xu hướng tiêu dùng mới ngày càng đóng vai trò quyết định trong quá trình định giá và ra quyết định đầu tư.

Các chuyên gia nhận định, bất động sản thương mại bán lẻ Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định hơn, dựa trên nền tảng tiêu dùng nội địa và các yếu tố dài hạn như nhân khẩu học và đô thị hóa. Thay vì mở rộng nóng, thị trường được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển theo hướng chọn lọc, ưu tiên những dự án có mô hình hoạt động rõ ràng, tích hợp trải nghiệm và đáp ứng nhu cầu ngày càng tinh tế của người tiêu dùng đô thị.

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô duy trì ổn định và niềm tin tiêu dùng được củng cố, bất động sản bán lẻ được xem là một trong những phân khúc có khả năng phục hồi bền vững và đóng vai trò quan trọng trong bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản Việt Nam trong chu kỳ mới .