Cần luật hóa hành vi thao túng thị trường bất động sản

"Thao túng đối bất động sản là hành vi rất nguy hiểm"

Sáng 22/8, Quốc hội thảo luận về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Cho ý kiến, đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) đề nghị làm rõ ranh giới giữa đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường bất động sản.

Theo đại biểu An, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường, cần thiết cho thị trường và không thể coi việc mua tài sản với kỳ vọng tăng giá là hành vi cần ngăn chặn. Ngược lại, đầu cơ có thể làm méo mó quan hệ cung - cầu khi sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, tích trữ, mua đi bán lại, qua đó đẩy giá vượt xa khả năng chi trả và nhu cầu thực của người dân.

Đáng lo ngại hơn, theo đại biểu, là hành vi thao túng thị trường. “Thao túng đối với bất động sản là một hành vi rất nguy hiểm, có thể nói tính chất vi phạm rất cao. Bởi hành vi thao túng tạo ra tín hiệu giả về cung cầu và giá, giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá, thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo khan hiếm giả, sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để làm ‘sóng’, tạo ‘sóng’ bất động sản và sau đó thu lợi”, đại biểu An nêu quan điểm.

Ông An đánh giá dự thảo Luật đã bổ sung nhiều công cụ điều tiết thị trường, song vẫn thiếu một “mắt xích” quan trọng là quy định rõ hành vi thao túng bất động sản và cơ chế xử lý vấn đề này.

Vì vậy, đại biểu đoàn Đồng Nai đề nghị bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản vào Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm. Đồng thời giao Chính phủ quy định cụ thể tiêu chí nhận diện dựa trên những hành vi như tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá và cung cấp thông tin sai lệch.

Đại biểu An cũng cho rằng cần nâng cao cơ chế điều tiết khi xử lý khi thị trường bất động sản có vấn đề sang cơ chế giám sát và cảnh báo sớm.

“Cần xây dựng một bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản, với các chỉ số như biến động giá, sản số lượng, tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy, cơ cấu nguồn vốn…”, đại biểu Trịnh Xuân An đề xuất.

Ngoài ra cần nhìn nhận thị trường bất động sản trong mối quan hệ với tín dụng, tổ chức tín dụng và thị trường vốn. Thông tin hiện nay cho thấy tín dụng trong bất động sản có quy mô khoảng 5,1 triệu tỷ đồng và chiếm tới 25,5% tổng dư nợ tín dụng. Trong đó, 94% dư nợ bất động sản là trung và dài hạn, nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn.

“Giá bất động sản không chỉ là câu chuyện của người mua, người bán bất động sản. Bất động sản còn là tài sản của doanh nghiệp, tài sản bảo đảm ngân hàng, nguồn trả nợ trái phiếu và là nơi lưu giữ tài sản của người dân”, đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh.

Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ và thao túng thì giá trị tài sản bảo đảm và khả năng quay vốn cũng thể neo theo, tín dụng lại tiếp tục đi vào bất động sản và tiếp tục bị đẩy giá lên. Và khi thị trường đảo chiều có thể gây ra các rủi ro, do vậy cần cơ chế phòng ngừa từ sớm, từ xa.

Xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ

Trong phần giải trình, làm rõ các vấn đề đại biểu nêu, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã nêu giải pháp về ổn định giá nhà và kiểm soát tình trạng đầu cơ.

Đề cập tình trạng giá nhà tại một số đô thị lớn tăng cao trong thời gian gần đây, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho rằng giá bất động sản chịu tác động bởi nhiều yếu tố, trong đó có tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, chi phí vốn vay trong thời gian triển khai dự án, chi phí quản lý của nhà đầu tư, bán hàng và thuế.

Trong khi đó, cơ cấu nguồn cung đang mất cân đối. Thị trường thiếu nhà ở thương mại, đặc biệt là phân khúc chung cư trung bình và thấp, thiếu nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Ngược lại, nguồn cung nhà ở cao cấp còn dư thừa.

“Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ, mua bán ngắn hạn tạo khan hiếm và đẩy giá trong thời gian vừa qua”, Bộ trưởng Trần Hồng Minh nói.

Để từng bước đưa giá nhà về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, Bộ Xây dựng sẽ tham mưu nghiên cứu hoàn thiện các dự án sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản gắn với Luật Đất đai. Đồng thời tập trung phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và điều chỉnh cơ cấu nguồn cung.

Bộ Xây dựng cũng sẽ tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp triển khai các chỉ tiêu về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; rà soát, nghiên cứu, đề xuất sử dụng phù hợp các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng và quy hoạch nhằm kiểm soát đầu cơ, hạn chế tình trạng đầu tư, tích trữ bất động sản, định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực và góp phần ổn định mặt bằng giá.

Cùng với đó, sẽ tiếp tục rà soát, tháo gỡ khó khăn, xử lý dứt điểm các dự án, bất động sản tồn đọng; hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, qua đó nâng cao khả năng giám sát và xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, tạo giá.