Chu kỳ mới của bất động sản: Rời kỳ vọng tăng giá, trở về nhu cầu thực?

Lượng giao dịch giảm gần một nửa

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề: “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp, với những thay đổi sâu sắc về động lực tăng trưởng và cấu trúc thị trường.

Dẫn chứng cho nhận định này, ông Đính dẫn số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, nguồn cung nhà ở đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn 2021–2023, tuy nhiên thanh khoản lại đang gặp thách thức và có sự phân hoá mạnh mẽ.

Theo ông Đính, nếu như số sản phẩm mở bán mới giai đoạn 2021-2023 chỉ dao động khoảng 48.000 -55.000 sản phẩm mỗi năm, thì con số này tăng lên 81.440 sản phẩm năm 2024 và đạt 128.678 sản phẩm năm 2025, cao hơn khoảng 58% so với năm trước.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm 2025. Các đại dự án, khu đô thị tích hợp với hạ tầng tương đối đồng bộ tiếp tục đóng vai trò đáng kể trong cơ cấu nguồn cung.

Ở phía cầu, chín tháng đầu năm 2026 mới ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Đặc biệt, quý III có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên nguồn cung mở bán mới.

“Lượng giao dịch sản phẩm mới chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ 2025, thấp nhất kể từ đầu năm 2025; tỷ lệ hấp thụ đã giảm liên tục ba quý gần nhất”, ông Nguyễn Vân Đính thông tin.

Lý giải nguyên nhân khiến giao dịch giảm sút, ông Đính cho rằng, trước hết là áp lực chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi; sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13–15%/năm, tùy quy định của từng tổ chức tín dụng. Khi chi phí vay tăng trong lúc giá tài sản đã cao, người mua thận trọng hơn, nhất là với sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Nguyên nhân thứ hai là mặt bằng giá vẫn cao. Giá thứ cấp gần đây đã điều chỉnh đáng kể sau giai đoạn tăng nóng, nhưng giá sơ cấp chưa thay đổi nhiều. Giá bán bình quân căn hộ quý III/2026 tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m², TP Hồ Chí Minh khoảng 88,3 triệu đồng/m² và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m². So với quý I/2019, các mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.

“Khoảng trống” nhà ở vừa túi tiền

Nói về chu kỳ mới của thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV đặt câu hỏi: "Chu kỳ mới là gì và liệu có vận động theo hình xoáy trôn ốc đi lên, tức là chu kỳ sau tốt hơn, lành mạnh hơn chu kỳ trước hay không?"

Theo ông Cấn Văn Lực, nhu cầu nhà ở phân khúc tầm trung và vừa túi tiền hiện mới chỉ đáp ứng được khoảng 60 - 65%, dư địa từ nay đến năm 2030 còn rất lớn.

“Kiên quyết điều chỉnh cơ cấu sản phẩm hướng vào nhu cầu ở thực, vừa túi tiền với đại đa số người dân”, ông Cấn Văn Lực nêu quan điểm.

Liên quan chính sách về tài chính, ông Cấn Văn Lực bày tỏ sự ủng hộ đối với chủ trương đánh thuế bất động sản bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng.

"Nhiều người không có đất để ở mà lại để đất đai bỏ hoang 5 - 7 năm là sự lãng phí cực kỳ lớn. Vấn đề chỉ là thiết kế lộ trình và cách làm sao cho công khai, minh bạch, sòng phẳng và đảm bảo công bằng”, ông Lực nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, chúng ta thường hình dung chu kỳ của thị trường thông qua đồ thị hình "sin" với các nhịp lên xuống. Tuy nhiên, theo ông Châu, chu kỳ phát triển mới của thị trường cần hướng tới sự phát triển ổn định, bền vững theo hướng lấy nhu cầu thực làm trọng tâm.

“Khi bước vào chu kỳ mới, điều quan trọng là phải nhận diện được những xu hướng mới, từ đó xác định chiến lược phát triển phù hợp”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Ông Châu cũng cho rằng, thị trường hiện đang rất thiếu nguồn cung nhà ở cho thuê và nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Thực tế trên thị trường cho thấy, hiện có một nhóm người có thu nhập vượt ngưỡng để được mua nhà ở xã hội nhưng lại chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay.

“Theo các ngưỡng thu nhập được đề cập, người độc thân có thu nhập trên 26 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng có tổng thu nhập trên 51 triệu đồng/tháng sẽ không đáp ứng điều kiện về thu nhập để mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, nhóm khách hàng này cũng rất khó tìm được sản phẩm nhà ở thương mại có giá bình dân phù hợp với khả năng tài chính”, ông Châu dẫn chứng.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở cho thuê cũng đang rất thiếu. Đây là một khoảng trống khác mà thị trường cần sớm được bổ sung.

Bất động sản quay về nhu cầu thực

Dự báo xu hướng phát triển trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường sẽ chuyển dần từ phát triển phân tán, cục bộ sang hình thành các khu đô thị quy mô lớn, tích hợp nhiều chức năng, gắn với quy hoạch vùng, các cực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng.

Cùng với đó, phát triển đô thị theo hướng đồng bộ, xanh, thông minh, hiện đại; không gian đô thị tích hợp nhà ở, việc làm, thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế… Tại đây, xu hướng giãn dân, tái thiết đô thị và phát triển hạ tầng kết nối làm gia tăng nhu cầu chuyển dịch chỗ ở từ các khu vực lõi quá tải sang những đô thị mới có điều kiện sống tốt hơn.

“Giá trị bất động sản ngày càng gắn với chất lượng sống, kết nối, hiệu quả vận hành và khai thác thực tế, thay vì chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá”, ông Đính dự báo.

Về giá, ông Đính dự báo, giá bất động sản tiếp tục phân hóa theo vị trí, hạ tầng, chất lượng dự án, triển vọng kinh tế và sức mua thực tế. Tại đây, phân khúc thương mại, cao cấp chịu tác động lớn từ quan hệ cung – cầu và năng lực cạnh tranh; trong khi nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp tiếp tục cần các cơ chế chính sách hỗ trợ để mở rộng khả năng tiếp cận của người dân.

Cùng quan điểm, bà Đặng Phương Hằng – Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cũng cho rằng thời điểm hiện tại là khởi đầu một chu kỳ phát triển mới của thị trường. Đặc điểm của giai đoạn này là thị trường đang dần tìm lại trạng thái cân bằng giữa cung và cầu.

Và trong chu kỳ mới, sẽ có sự thay đổi trong cơ cấu nhu cầu bất động sản. Nếu trước đây thị trường chịu ảnh hưởng lớn từ nhu cầu đầu tư, thì hiện nay nhu cầu nhà ở thực đang trở thành yếu tố nổi bật hơn.

“Nhu cầu mua nhà để ở vẫn rất lớn, nhưng đã có sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm khách hàng và phân khúc sản phẩm. Người mua không còn tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp như trước, mà ngày càng có những lựa chọn và yêu cầu đa dạng hơn, phù hợp với khả năng tài chính cũng như nhu cầu thực tế”, bà Hằng cho biết.