'Cởi trói' Airbnb: Cơ hội cho kinh tế chia sẻ và nút thắt quản lý

Ngày 25/4, UBND TP Hồ Chí Minh ra Quyết định số 19 cho phép mô hình kinh doanh lưu trú trong căn hộ hoạt động trở lại có điều kiện, tạo ra bước ngoặt lớn loại hình cho thuê lưu trú ngắn ngày kiểu Airbnb. Thay vì siết hoặc cấm như giai đoạn trước, mô hình kinh tế chia sẻ này được vào khuôn khổ quản lý pháp lý rõ ràng hơn.

Quyết định 19 quy định chủ cho thuê căn hộ du lịch trong nhà chung cư phải thực hiện đăng ký hoạt động lưu trú du lịch và bảo đảm các quy định pháp luật về du lịch. Đồng thời, tổ chức, cá nhân khai thác cho thuê căn hộ phải tuân thủ quy định về nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế, cư trú, an ninh trật tự, thương mại điện tử, môi trường và phòng cháy chữa cháy.

Đây được xem là thay đổi đáng chú ý sau nhiều năm mô hình Airbnb phát triển trong vùng "xám" pháp lý. Giai đoạn trước, việc cho thuê căn hộ ngắn ngày từng gây xung đột kéo dài giữa cư dân, ban quản trị chung cư và chủ căn hộ vì chưa có cơ chế pháp lý đủ rõ để phân định quyền và trách nhiệm của các bên.

Đơn vị đồng quản lý và cấp phép mô hình này là Sở Xây dựng cũng nhấn mạnh định hướng quản lý mới của Thành phố là "không cấm nhưng phải minh bạch và trong khuôn khổ quản lý".

Theo đánh giá của Sở Du lịch, từ sau dịch, thị trường lưu trú xuất hiện nhiều thay đổi khi du khách có xu hướng lưu trú dài ngày hơn, kết hợp làm việc từ xa, ưu tiên không gian riêng tư và linh hoạt thay vì chỉ ở khách sạn truyền thống. Chính điều này khiến mô hình căn hộ lưu trú ngắn ngày phát triển nhanh tại TP Hồ Chí Minh, đặc biệt ở các khu vực trung tâm và các chung cư cao cấp.

Số liệu được Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) công bố năm 2025 cho thấy thành phố từng có khoảng 8.700 căn hộ tại 24 chung cư tham gia cho thuê ngắn hạn theo mô hình Airbnb trên các nền tảng.

Sở Du lịch cho rằng mô hình này đã góp phần đa dạng hóa nguồn cung lưu trú, tạo thêm lựa chọn về giá, vị trí và loại hình lưu trú cho nhiều nhóm khách khác nhau. Đặc biệt vào các dịp lễ, Tết hoặc khi TP Hồ Chí Minh tổ chức sự kiện lớn, nguồn cung từ các nền tảng lưu trú trực tuyến giúp bổ sung công suất phòng, hạn chế quá tải cục bộ tại một số khu vực trung tâm.

Cơ quan này cũng nhìn nhận Airbnb đang thu hút nhóm khách quốc tế, chuyên gia nước ngoài, khách lưu trú dài ngày và khách gia đình - những nhóm khách có xu hướng thích không gian riêng tư, gần gũi đời sống địa phương.

"Không chỉ tạo thêm nguồn cung lưu trú, mô hình này còn giúp lan tỏa dòng khách và doanh thu du lịch ra ngoài khu vực trung tâm khi khách thuê căn hộ sử dụng các dịch vụ ăn uống, mua sắm, vận chuyển tại nhiều khu dân cư khác nhau", bà Nguyễn Thị Lệ, Phó Trưởng phòng quản lý lưu trú, Sở Du lịch TP Hồ Chí Minh, cho biết.

Tuy nhiên, ngành du lịch Thành phố cũng đang đối mặt hàng loạt nút thắt quản lý với mô hình này.

Theo bà Lệ, sự phát triển nhanh và mang tính tự phát của Airbnb thời gian qua đã đặt ra nhiều vấn đề trong quản lý nhà nước, liên quan đến điều kiện kinh doanh lưu trú du lịch, đăng ký kinh doanh, nghĩa vụ thuế, an ninh trật tự, quản lý cư trú, phòng cháy chữa cháy và quyền lợi của cư dân sống trong chung cư.

Một trong những điểm nóng lớn nhất là xung đột giữa cư dân ở thực và hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày.

Ông Lê Đức Anh, Phó Trưởng phòng quản lý nhà và Thị trường BĐS thuộc Sở Xây dựng, cho biết thời gian qua ghi nhận tranh chấp tại một số chung cư như Hà Đô Centrosa. Các mâu thuẫn chủ yếu liên quan việc khách thuê sử dụng tiện ích chung quá tải, ảnh hưởng quản lý vận hành và sự khác biệt lợi ích giữa cư dân ở thực với chủ căn hộ khai thác Airbnb.

Theo Sở Xây dựng, Quyết định 19 được kỳ vọng tạo cơ sở pháp lý rõ hơn để xử lý các xung đột này thông qua nội quy nhà chung cư, vai trò của ban quản trị, hội nghị nhà chung cư và các quy định liên quan đến cư trú, thuế, PCCC, kinh doanh bất động sản.

Dù vậy, bài toán quản lý thực tế vẫn còn rất phức tạp.

Sở Du lịch cho biết phần lớn cơ sở Airbnb hiện nằm trong các chung cư. Luật Nhà ở hiện nghiêm cấm sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở. Điều này tạo ra khoảng chồng lấn pháp lý giữa Luật Nhà ở và Luật Du lịch - một trong những vướng mắc lớn nhất nhiều năm qua.

Bà Lệ nêu nhiều căn hộ chưa bảo đảm điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất và dịch vụ phục vụ khách du lịch theo Luật Du lịch. "Nhiều chủ cơ sở chưa thông báo hoạt động với Sở Du lịch nhưng vẫn khai thác lưu trú, điều này gây khó khăn cho công tác thu thập dữ liệu, kiểm tra và xử lý", bà Lệ nói.

Bài toán an ninh trật tự và quản lý cư trú cũng được xem là điểm nghẽn lớn. Hiện, Công an TP Hồ Chí Minh đã triển khai phần mềm quản lý lưu trú ASM kết nối cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, nhiều cơ sở tự phát vẫn chưa thực hiện đúng quy định.

Sau khi Quyết định 19 có hiệu lực, số lượng căn hộ đăng ký hoạt động hợp pháp vẫn chưa nhiều. Sở Du lịch nhận định các tổ chức, cá nhân đang rà soát điều kiện pháp lý, hoàn thiện hồ sơ và đánh giá khả năng đáp ứng quy định mới trước khi đăng ký hoạt động.

Để đưa Airbnb vào khuôn khổ, các sở ngành đề xuất nhiều giải pháp đồng bộ.

Sở Xây dựng cho biết thành phố sẽ phân loại rõ chung cư để ở và chung cư có chức năng hỗn hợp hoặc lưu trú; tăng tiêu chuẩn an ninh, PCCC và quản lý vận hành với căn hộ khai thác ngắn ngày; phát huy vai trò hội nghị nhà chung cư trong việc thống nhất cơ chế quản lý phù hợp từng dự án.

Trong khi đó, Sở Du lịch kiến nghị Trung ương sớm tháo gỡ điểm nghẽn giữa Luật Nhà ở và Luật Du lịch, đồng thời quy định rõ khu vực nào được phép kinh doanh căn hộ du lịch và cần có sự đồng thuận của ban quản trị hoặc cư dân liên quan.

Sở đồng thời siết trách nhiệm của các nền tảng OTA xuyên biên giới như Airbnb, Agoda, Booking.com. Các nền tảng này cần chỉ cho phép đăng tải các cơ sở có giấy phép kinh doanh, mã số thuế và đủ điều kiện lưu trú; đồng thời phải cung cấp dữ liệu giao dịch định kỳ cho cơ quan quản lý và cơ quan thuế.

Song song đó, TP Hồ Chí Minh cũng tiến tới 100% cơ sở lưu trú, bao gồm căn hộ du lịch và homestay, thực hiện khai báo lưu trú điện tử để tăng minh bạch và kiểm soát an ninh trật tự.

Việc "cởi trói" cho Airbnb không chỉ đơn thuần là mở cửa cho một mô hình kinh doanh. Với TP Hồ Chí Minh, đây đang là bài toán cân bằng giữa phát triển kinh tế chia sẻ, thúc đẩy du lịch, bảo vệ quyền lợi cư dân và thiết lập lại trật tự quản lý trong các khu chung cư đô thị.