Đề nghị bảo lưu quyền sở hữu căn hộ khi chung cư phải phá dỡ

Chiều (21/8), Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Tham gia góp ý kiến về quyền sở hữu nhà ở của người dân, nhất là quyền sở hữu căn hộ chung cư, đại biểu Vương Kim Ánh (đoàn Phú Thọ) cho rằng, cần khẳng định rõ nguyên tắc bảo đảm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người dân.

"Đối với mỗi gia đình, ngôi nhà không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn là nơi ở, nơi lập nghiệp, ổn định cuộc sống và là tài sản có thể được để lại cho các thế hệ sau. Vì vậy, khi người dân đã bỏ tiền hợp pháp để mua nhà, được cấp giấy chứng nhận và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, thì pháp luật cần bảo đảm quyền sở hữu của họ một cách rõ ràng, ổn định và có thể dự đoán được", đại biểu nêu.

Theo đại biểu, cần tiếp tục thể hiện rõ trong luật về nguyên tắc: Quyền sở hữu căn hộ chung cư của người dân không chấm dứt chỉ vì nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ.

Thời hạn sử dụng của công trình là một vấn đề về kỹ thuật, an toàn xây dựng; còn quyền sở hữu tài sản của người dân là một vấn đề về pháp lý.

Đại biểu cho rằng hai khái niệm này cần được phân định một cách thật rõ ràng, tránh để người dân hiểu rằng khi công trình xuống cấp hoặc hết thời hạn sử dụng thì quyền sở hữu căn hộ cũng đương nhiên mất đi.

Cùng với đó, cần quy định cụ thể hơn quyền lợi của chủ sở hữu khi nhà chung cư phải phá dỡ và xây dựng lại. Đây là nội dung có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

"Một căn hộ có thể xuống cấp, phải kiểm định, phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người dân, nhưng việc phá dỡ công trình không đồng nghĩa với việc phá bỏ quyền tài sản chủ sở hữu của họ", đại biểu Ánh cho hay.

Do đó, ông đề nghị dự thảo luật cần làm rõ nguyên tắc: Khi nhà chung cư phá dỡ, quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ phải được bảo lưu và chuyển hóa thành quyền lợi, lợi ích tương ứng trong quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Người dân cần biết rõ mình được bố trí chỗ ở như thế nào trong thời gian đang xây dựng và sửa chữa lại căn hộ chung cư. Sau khi công trình hoàn thành, được nhận căn hộ phần diện tích tương ứng ra sao, ở đâu? Trường hợp diện tích, thiết kế, giá trị căn hộ có thay đổi thì nguyên tắc xác định quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của người dân phải được quy định một cách minh bạch.

Đặc biệt, cần tránh tình trạng người dân đã sở hữu hợp pháp một căn hộ nhưng khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lại phát sinh cách hiểu khác nhau về quyền sở hữu, dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

Chung cư có thời hạn mở thêm cơ hội mua nhà

Đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Đà Nẵng) cho rằng cần nhìn nhận đầy đủ mối quan hệ giữa quyền sở hữu tài sản của người mua căn hộ và tuổi thọ của công trình.

Theo đại biểu, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Khi người dân mua căn hộ chung cư, quyền sở hữu đối với căn hộ là quyền tài sản hợp pháp của người mua. Tuy nhiên, cần thừa nhận rằng công trình và vật liệu xây dựng đều có tuổi thọ nhất định, không thể tồn tại vĩnh viễn.

Từ thực tế này, đại biểu cho rằng nếu quy định các mốc thời hạn như 70 hoặc 90 năm, thị trường sẽ có thêm một phân khúc nhà ở phù hợp hơn với khả năng tài chính của người lao động và người thu nhập thấp. Người dân có thể lựa chọn căn hộ dựa trên thời hạn sử dụng còn lại và khả năng chi trả.

Theo đại biểu Hạ, thay vì phải bỏ ra khoảng 4 tỷ đồng để mua một căn hộ, người có điều kiện kinh tế hạn chế có thể lựa chọn căn hộ có thời hạn sử dụng còn lại với mức giá thấp hơn đáng kể.

Thậm chí, những căn hộ chỉ còn 10-20 năm thời hạn sử dụng cũng có thể trở thành lựa chọn đối với những người cần chỗ ở nhưng chưa đủ khả năng mua căn hộ có thời hạn dài hơn.

Đại biểu cho rằng việc hình thành thêm phân khúc nhà ở có thời hạn không chỉ giúp đa dạng hóa lựa chọn trên thị trường mà còn mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người lao động, người thu nhập thấp.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa niên hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu căn hộ và quyền đối với phần đất gắn với công trình.

Theo đại biểu, nếu công trình được xác định có thời hạn sử dụng 50 năm thì sau thời gian này cần có phương án xử lý phù hợp về mặt kỹ thuật.

Tuy nhiên, không nên đồng nhất thời hạn sử dụng công trình với việc chấm dứt quyền tài sản hợp pháp của người dân. Quy định rõ quyền của người mua căn hộ, phương án xử lý khi công trình hết niên hạn và mối quan hệ giữa quyền sở hữu căn hộ với quyền sử dụng đất sẽ giúp người dân yên tâm khi mua nhà, đồng thời tạo thuận lợi cho thị trường và chủ đầu tư.

Đề xuất "lưới an sinh" để người dân không mất chỗ ở khi xây lại chung cư

Về vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng) cho rằng cần bảo đảm người dân không bị mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng tài chính để đóng góp xây dựng lại.

Theo bà Nga, dự thảo Luật quy định, đối với nhiều nhà chung cư không thuộc nhóm chung cư cũ trước năm 1994, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí xây dựng lại; trường hợp không đóng góp thì được bồi thường giá trị phần quyền sử dụng đất. Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cũng đề nghị tiếp tục làm rõ nghĩa vụ tài chính và cơ chế đồng thuận giữa các chủ sở hữu.

Tuy nhiên, trên thực tế có những chung cư tái định cư, nhà ở xã hội hoặc chung cư xây dựng sau năm 1994 có đông cư dân thu nhập không cao. Trong khi đó, giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho mỗi căn hộ thường không lớn. Nếu không đủ khả năng đóng góp xây dựng lại và chỉ nhận phần giá trị đất, khoản tiền này có thể không đủ để người dân tạo lập nơi ở mới.

"Theo tôi, Luật cần giải quyết đồng thời hai quyền của người dân: quyền tài sản và quyền có chỗ ở. Bên cạnh phương án bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, cần thiết kế một "lưới an sinh" cho những trường hợp thực sự không có khả năng đóng góp, chẳng hạn cho phép tiếp cận nhà ở xã hội, thuê hoặc thuê mua nhà ở với cơ chế hỗ trợ phù hợp", đại biểu đoàn Hải Phòng đề xuất.

Bà Nga cho rằng, nếu thiếu cơ chế này, chính sách cải tạo đô thị và bảo đảm an toàn công trình có thể vô tình đẩy một bộ phận người dân yếu thế từ chỗ đang có nhà ở vào tình trạng không đủ khả năng tạo lập nơi ở mới.