Dòng vốn FDI thúc đẩy cạnh tranh trên thị trường văn phòng

7 tháng đầu năm 2026, TP Hồ Chí Minh thu hút hơn 9,8 tỷ USD vốn FDI, tăng 144,5% so với cùng kỳ. Trong đó, 1.188 dự án mới được cấp phép, với tổng vốn đăng ký hơn 3,62 tỷ USD. Dòng vốn mới đang góp phần mở rộng hoạt động của các doanh nghiệp nước ngoài tại Thành phố.

Sự hiện diện ngày càng lớn của các doanh nghiệp FDI cũng đang tạo ra những thay đổi đối với thị trường văn phòng. Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy các văn phòng hạng A, đặc biệt tại khu vực trung tâm, đang duy trì khá ổn định. Sự xuất hiện của các tòa nhà hạng A với chất lượng hoàn thiện cao thúc đẩy xu hướng doanh nghiệp chuyển đổi sang những không gian làm việc tốt hơn.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Việt Nam, cho biết khách thuê hiện ưu tiên những loại văn phòng đem lại nhiều giá trị hơn cho nhân viên, qua đó nâng cao sức cạnh tranh trong việc thu hút nhân tài.

GCC kéo chuẩn văn phòng lên cao

Một trong những động lực đáng chú ý của sự thay đổi này là sự mở rộng của các Trung tâm Năng lực Toàn cầu (GCC). Đây là những trung tâm đảm nhiệm các chức năng có giá trị cao như công nghệ, nghiên cứu và phát triển, dữ liệu và vận hành toàn cầu.

Theo Savills, cùng với sự phát triển của GCC, yêu cầu đối với văn phòng cũng thay đổi, từ hạ tầng công nghệ, hệ thống quản lý tòa nhà thông minh đến không gian linh hoạt và các tiện ích dành cho nhân viên. Trong khi văn phòng truyền thống thường có diện tích thuê khoảng 100-1.000 m², văn phòng phục vụ GCC có thể cần từ 1.000-20.000 m², cùng khả năng mở rộng nhanh.

"GCC đã góp phần không nhỏ vào việc nâng cao tiêu chuẩn hoàn thiện của các tòa nhà", bà Từ Thị Hồng An nhận định. Theo bà, quy mô thuê lớn đi cùng yêu cầu cao hơn về chất lượng tòa nhà và các dịch vụ phụ trợ.

Cùng với GCC, AI và số hóa đang thay đổi cách các tòa nhà được vận hành. Việc kết nối IoT, hệ thống tự động hóa và dữ liệu vận hành cho phép theo dõi theo thời gian thực mức tiêu thụ năng lượng, chất lượng không khí, mức độ sử dụng không gian và tình trạng thiết bị. AI có thể hỗ trợ phát hiện bất thường, tối ưu điều hòa, chiếu sáng và chuyển quản lý từ phản ứng sang dự báo, phòng ngừa.

Theo các mức tham chiếu ngành được Savills chia sẻ, AI và số hóa có thể giúp tiết kiệm khoảng 15% chi phí năng lượng và hơn 30% chi phí bảo trì phòng ngừa. Nếu được tích hợp ngay từ đầu vòng đời tài sản, số hóa và quản lý vận hành có thể góp phần giảm 20-30% tổng chi phí vòng đời tòa nhà.

Ở góc độ chủ đầu tư, ông Huỳnh Phương Nam, quản lý tòa nhà The Kross (TP Hồ Chí Minh), cho biết thay vì chỉ tập trung vào một yếu tố riêng lẻ, tòa nhà văn phòng đang nâng cấp tổng thể trải nghiệm của khách thuê, từ chất lượng vận hành, tiện ích, không gian chung đến tính linh hoạt.

"Lợi thế cạnh tranh của một tòa nhà hiện nay không chỉ nằm ở vị trí hay giá thuê, mà ở khả năng tạo ra giá trị lâu dài và bền vững cho khách thuê và nhân viên của họ", ông Nam chia sẻ.

Nguồn cung văn phòng hạng A và cuộc đua chất lượng

Trong bối cảnh nhu cầu thay đổi, nguồn cung văn phòng chất lượng cao tại TP Hồ Chí Minh cũng tiếp tục mở rộng. Theo Savills, tính đến tháng 8/2026, tổng nguồn cung văn phòng đạt khoảng 2,99 triệu m², trong đó hạng A chiếm khoảng 19%, tương đương hơn 553.000 m². Thị trường dự kiến đón thêm hơn 87.000 m² nguồn cung mới đến năm 2027.

Sự phát triển của hạ tầng giao thông cũng đang mở rộng phạm vi lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp. Theo Savills, các GCC có thể bắt đầu với trụ sở tại khu vực trung tâm, sau đó mở rộng sang những khu vực phát triển mới như phường An Khánh để tận dụng lợi thế về chi phí, quy mô mặt bằng và nguồn nhân lực công nghệ.

Bức tranh này cũng được phản ánh trong báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của CBRE. Theo đơn vị này, 39% các giao dịch lớn trong nửa đầu năm là giao dịch di dời, trong đó hơn 80% khách thuê lựa chọn các tòa nhà Hạng A và Hạng B mới đưa vào hoạt động trong 2-3 năm gần đây. Nhu cầu mở rộng đứng thứ hai, chiếm 32% tổng diện tích giao dịch.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại TP Hồ Chí Minh, CBRE, cho biết nhu cầu mở rộng và di dời vẫn đóng vai trò chủ đạo, cho thấy doanh nghiệp đang tìm kiếm những tòa nhà có chất lượng tốt hơn, vị trí thuận lợi hơn hoặc đáp ứng hiệu quả hơn các yêu cầu vận hành trong giai đoạn mới.

Tuy nhiên, AI cũng đang khiến doanh nghiệp đánh giá lại nhu cầu diện tích. CBRE ghi nhận giao dịch trả mặt bằng chiếm 15% tổng diện tích giao dịch trong H1/2026, trong khi thu hẹp diện tích chiếm 7%. Theo CBRE, sự phát triển của AI đang tác động đến kế hoạch nhân sự, mô hình vận hành và thúc đẩy khách thuê đánh giá lại nhu cầu không gian theo hướng linh hoạt, hiệu quả hơn.

Dòng vốn FDI và sự mở rộng của các doanh nghiệp quốc tế đang tạo thêm nhu cầu cho thị trường văn phòng, nhưng không phải mọi diện tích đều có lợi thế như nhau. Cuộc cạnh tranh đang chuyển dần sang chất lượng tòa nhà, công nghệ, khả năng vận hành linh hoạt và trải nghiệm người sử dụng.