Dư nợ tín dụng bất động sản tăng cao ảnh hưởng đến người mua nhà năm 2026

Người mua nhà lo lắng

Anh Lê Thanh Tâm ở Phường Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh dự định đăng ký mua căn hộ nhà ở xã hội trước Tết nhưng lãi suất ngân hàng vừa điều chỉnh tăng cao. Với thu nhập kinh doanh chỉ gần 30 triệu phải chi tiêu cho gia đình 4 người, việc trả gốc lẫn lãi hàng tháng đã không đủ để xoay sở, anh đành gác lại giấc mơ sở hữu nhà. Câu chuyện của anh Tâm phản ánh một thực trạng đáng lo ngại hiện nay khi tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản tăng vọt, đặt ra nhiều câu hỏi về khả năng chịu đựng của người dân trong bối cảnh thị trường nhà đất ngày càng trở nên khó tiếp cận.

Thực tế thị trường cho thấy, tín dụng kinh doanh bất động sản cũng tiếp tục tăng trưởng mạnh. Tính đến cuối quý 3/2025, dư nợ tín dụng cho kinh doanh BĐS đạt hơn 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với cuối năm 2024, chiếm 10,1% dư nợ nền kinh tế. Trong đó, Theo báo cáo mới nhất của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), tín dụng tăng mạnh ở nhóm doanh nghiệp phát triển BĐS (tăng 39,88% so với cuối năm 2024), đã vượt qua nhóm khách hàng cá nhân (vay xây dựng, sửa chữa để bán,…). 

Đến cuối tháng 8/2025, dư nợ BĐS và Xây dựng trên hệ thống đạt 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% so với cuối năm 2024, chiếm khoảng 17% dư nợ hệ thống, con số cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Đến hết tháng 8/2025, dư nợ tín dụng liên quan tới BĐS bao gồm vay mua nhà và kinh doanh đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ 2024 và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Với tỷ lệ tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực đã cảnh báo về nguy cơ "bong bóng tín dụng" trong bất động sản khi dòng tiền đổ vào lĩnh vực này quá nhiều. Mặc dù tín dụng bất động sản có thể kích thích thị trường phát triển trong ngắn hạn, nhưng khi tỷ lệ tín dụng này tăng cao, các ngân hàng sẽ đối mặt với rủi ro lớn về nợ xấu. Để phòng ngừa rủi ro, ngân hàng sẽ phải tăng lãi suất cho vay và hạn chế cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc người mua nhà sẽ phải chịu mức lãi suất cao hơn, làm tăng chi phí vay mượn và gia tăng khó khăn trong việc trả nợ.

Bên cạnh đó, khả năng vay vốn cũng trở nên khó khăn hơn. Các ngân hàng đang dần siết chặt các điều kiện cho vay đối với những người có thu nhập thấp hoặc trung bình, khiến cho việc mua nhà của người dân ngày càng trở nên xa vời. Điều này đặc biệt rõ nét trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Đâu là giải pháp?

Trước tình trạng dư nợ tín dụng bất động sản tăng cao, các chuyên gia kinh tế đưa ra một loạt các giải pháp nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực đối với thị trường. Nhiều chuyên gia cho rằng, cần có có một chính sách tín dụng ổn định trong năm 2026, nhằm khắc phục tình trạng giá nhà đất tăng nóng. Theo đó, việc siết tín dụng vào bất động sản cần được thực hiện một cách từ từ và có lộ trình rõ ràng để tránh làm thị trường mất cân đối. Chính phủ nên điều chỉnh các chính sách tín dụng sao cho có thể hỗ trợ các dự án bất động sản có tính khả thi và giá trị sử dụng thực, tránh đầu cơ và thao túng giá.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng đề xuất việc đánh thuế bất động sản thứ hai hoặc đánh thuế đối với những dự án nhà ở bỏ hoang để ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc đánh thuế căn nhà thứ hai trở lên của các nhà đầu tư sẽ giúp giảm bớt tình trạng đầu cơ, đồng thời điều tiết giá thị trường một cách hợp lý hơn. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, đồng thời cũng giảm bớt áp lực đối với những người mua nhà có nhu cầu thực sự.

Tuy nhiên, giải pháp siết tín dụng bất động sản không thể thực hiện ngay lập tức, bởi nó có thể dẫn đến sự suy giảm mạnh mẽ của thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế. Do đó, một kịch bản tích cực là Ngân hàng Nhà nước cần có lộ trình giảm tỷ trọng tín dụng bất động sản trong vài năm tới, mỗi năm giảm từ 1–2% để giúp nền kinh tế giảm bớt sự phụ thuộc vào một ngành duy nhất. Mặt khác, việc định hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, công nghệ cao và đổi mới sáng tạo sẽ giúp nền kinh tế phát triển bền vững hơn trong dài hạn, giảm bớt sự phụ thuộc vào bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng một trong những giải pháp quan trọng là phải hạ lãi suất cho vay và hỗ trợ tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản có sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có thể điều tiết giá bất động sản thông qua các công cụ tài khóa (thuế, phí) và chính sách tiền tệ (tín dụng, lãi suất), đồng thời cần có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ để tránh tình trạng thị trường phát triển mất kiểm soát.

Việc dư nợ tín dụng bất động sản tăng cao đang tạo ra những lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường nhà đất và tác động tiêu cực đến người mua nhà trong năm 2026. Các chuyên gia cho rằng cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, ngân hàng và doanh nghiệp để tìm ra những giải pháp hợp lý, nhằm tạo ra một thị trường bất động sản ổn định và lành mạnh hơn trong tương lai.