Giá nhà có nguy cơ tăng vì cách tính tiền sử dụng đất

Việc tính tiền sử dụng đất theo bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh (k1) đang gây nhiều lo ngại trên thị trường bất động sản. Nhiều doanh nghiệp cho rằng chi phí đầu vào tăng cao, buộc giá nhà phải điều chỉnh theo hướng bất lợi cho người mua.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), phương pháp này có thể tạo ra mức giá đất cao hơn đáng kể so với giá trị thực tế của dự án, nhất là tại các khu vực đang phát triển.

Một ví dụ được HoREA nêu là khu đất trên đường Nguyễn Xiển. Khi áp dụng bảng giá đất nhân hệ số 1,4, giá đất lên tới khoảng 80 triệu đồng/m². Trong khi đó, nếu tính theo phương pháp thặng dư, giá trị đất chỉ khoảng 35 triệu đồng/m².

Khoảng chênh lệch lớn này khiến doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá bán căn hộ. Giá có thể bị đẩy lên mức 90–100 triệu đồng/m². Đây là mức vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn người mua nhà ở thực.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng việc áp dụng hệ số điều chỉnh một cách đơn giản, cứng nhắc có thể khiến giá đất tăng vọt so với giá trị thị trường. Hệ quả cuối cùng là giá nhà bị đẩy lên cao.

Không chỉ ở khu vực trung tâm, tình trạng tương tự cũng xảy ra tại vùng ven. Tại khu vực Đặng Công Bỉnh, giá đất tính theo bảng giá nhân hệ số khoảng 37 triệu đồng/m², trong khi giá trị thặng dư chỉ khoảng 9 triệu đồng/m².

Theo HoREA, mức chênh lệch này tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư. Các dự án nhà ở giá vừa túi tiền tại khu vực ngoại thành vì thế càng khó triển khai.

Khi chi phí đất đai tăng mạnh, doanh nghiệp khó giữ được mức giá bán hợp lý. Người có thu nhập trung bình và thấp sẽ ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Tuy vậy, nhiều ý kiến cho rằng chính sách tính tiền sử dụng đất hiện nay không chỉ nhằm tăng thu ngân sách. Mục tiêu còn là kiểm soát giá đất, hạn chế đầu cơ và tránh những cơn “sốt” bất động sản thiếu bền vững.

Việc xây dựng bảng giá đất thống nhất giúp Nhà nước minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính về đất đai. Doanh nghiệp có cơ sở tính toán chi phí. Thị trường tránh phụ thuộc quá nhiều vào thỏa thuận chủ quan.

Vấn đề nằm ở cách áp dụng. Nếu hệ số điều chỉnh không linh hoạt theo từng khu vực, từng dự án, giá đất có thể bị đẩy lên cao bất hợp lý. Điều này đi ngược mục tiêu an sinh và phát triển bền vững.

HoREA đề xuất điều chỉnh công thức tính tiền sử dụng đất theo hướng kết hợp hệ số chung và hệ số riêng cho từng khu vực, vị trí. Cách làm này được kỳ vọng phản ánh sát hơn giá trị thực tế của đất đai.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo cần kiểm soát chặt chẽ việc điều chỉnh. Nếu thiếu minh bạch, cơ chế này có thể tạo ra sự chênh lệch lớn giữa các dự án và khu vực.

Nhiều ý kiến cho rằng chính sách đất đai cần hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Việc điều chỉnh giá đất không thể chỉ nhìn từ góc độ thị trường, mà phải gắn với mục tiêu ổn định giá nhà và bảo đảm cơ hội an cư cho người dân.