Giao dịch căn hộ tại TP Hồ Chí Minh quý I giảm mạnh

Báo cáo tóm lược thị trường TP Hồ Chí Minh do Savills Việt Nam công bố ngày 8/4 cho thấy giao dịch căn hộ tại TP Hồ Chí Minh trong quý I/2026 giảm, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 40%. Khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường trước đó cho thấy tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP Hồ Chí Minh thường quanh mức 60%. 

"Áp lực lãi suất tăng cao và cơ cấu nguồn cung lệch về phân khúc cao cấp là những nguyên nhân chính khiến người mua thận trọng, kéo giao dịch toàn thị trường đi xuống", bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu cấp cao của Savills lý giải.

Trong ba tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh ghi nhận diễn biến trầm lắng khi lãi suất vay ưu đãi hiện đã tăng lên khoảng 8–9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi lên mức 12-15%, khiến áp lực tài chính đối với người mua tăng đáng kể. Khi chi phí vốn gia tăng, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền, đặc biệt với các sản phẩm có giá trị lớn.

Cùng với yếu tố tín dụng, cơ cấu nguồn cung cũng đang tạo ra rào cản đối với thị trường. Hiện khoảng 2/3 nguồn cung trên thị trường là căn hộ hạng A và B, là những phân khúc có mức giá cao và khó tiếp cận với đại đa số người dân. Trong khi đó, tâm lý tiêu dùng hiện rất nhạy cảm với giá, nên giao dịch có xu hướng chậm lại, theo bà Hương.

Thị trường căn hộ trong quý I cũng ghi nhận sự chững lại của nguồn cung mới khi nhiều chủ đầu tư tạm lùi kế hoạch mở bán do điều kiện tín dụng thắt chặt.

Nguồn cung căn hộ mới trong quý đạt khoảng 1.900 căn, giảm theo quý nhưng tăng theo năm. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường giảm xuống còn khoảng 4.700 căn, trong đó khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp.

Việc nguồn cung tập trung chủ yếu ở một số khu vực và lệch về phân khúc cao cấp tiếp tục gây áp lực lên khả năng chi trả của người mua nhà, đồng thời kéo dài tình trạng thanh khoản suy yếu ở nhiều phân khúc.

Dù giao dịch chững lại, mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Giá căn hộ sơ cấp hiện ghi nhận trung bình khoảng 91 triệu đồng/m² (thông thủy). Theo các chuyên gia, mức giá này phản ánh tác động của việc chi phí xây dựng, vật liệu và tài chính đều gia tăng trong thời gian qua.

Đại diện của Savills cho rằng tình trạng khan hiếm nguồn cung vẫn tiếp diễn trong bối cảnh chi phí xây dựng tăng, làm gia tăng giá thành sản phẩm.

"Trong ngắn hạn, khả năng giảm giá bán căn hộ là khó xảy ra do chi phí đầu vào vẫn ở mức cao. Tuy nhiên về dài hạn, khi quỹ đất được cơ cấu lại và hạ tầng kết nối TP Hồ Chí Minh với các khu vực vùng ven được hoàn thiện, chủ đầu tư có thể phát triển thêm những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn," bà Hương nhận định.

Dự báo trong năm 2026, thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh có thể đón khoảng 13.000 căn mở bán mới, chủ yếu đến từ các dự án đã được phê duyệt trước đó. Tổng nguồn cung tích lũy đến năm 2028 được kỳ vọng đạt khoảng 59.000 căn.

Trong trung và dài hạn, xu hướng phát triển thị trường được dự báo sẽ dịch chuyển mạnh về các khu vực ven đô, nơi quỹ đất còn lớn và hạ tầng giao thông đang được đầu tư đồng bộ.

Tuy vậy, diễn biến của thị trường căn hộ vẫn phụ thuộc lớn vào chính sách tín dụng và mặt bằng lãi suất. Khi chi phí vốn tiếp tục duy trì ở mức cao, thanh khoản thị trường nhiều khả năng vẫn chịu áp lực, đặc biệt tại các phân khúc có giá trị lớn.