Giao dịch chung cư mới ở Hà Nội giảm mạnh

Trong báo cáo quý III mới công bố, hãng dịch vụ bất động sản Avison Young cho biết thị trường chung cư sơ cấp Hà Nội đã chấm dứt giai đoạn tăng giá diện rộng. Sau đà leo thang từ cuối 2025 đến nửa đầu năm nay, mặt bằng giá căn hộ từ chủ đầu tư hiện chỉ tăng nhẹ 1,5-2,3% trong quý vừa qua.

Hãng cho biết giá căn hộ sơ cấp trung bình 4.180 USD (khoảng 108 triệu đồng) mỗi m2. Tại các khu đô thị vệ tinh phía đông và tây, căn hộ cao cấp mới dao động 3.300-4.500 USD mỗi m2. Khu vực nội đô và Tây Hồ Tây ghi nhận biên độ dao động lớn hơn, khoảng 5.500-9.800 USD một m2.

Do mức giá vượt qua ngưỡng chi trả của phần đông người mua ở thực, Avison Young ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt khoảng 31%. Trong khi cùng kỳ năm trước, tỷ lệ này đạt 70-80%.

Tương tự, công ty tư vấn bất động sản Knight Frank cho biết tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới và hàng tồn kho trong quý giảm mạnh còn 38%, mức thấp nhất từ 2024 đến nay. Tổng lượng căn bán được cũng giảm lần lượt 40% theo quý và 52% theo năm. Nhu cầu dịch chuyển sang nhóm khách mua để ở trong bối cảnh thị trường quan tâm hơn đến thông tin thời hạn sử dụng chung cư.

Thanh khoản chung cư mới sụt giảm trong bối cảnh nguồn cung mới liên tục tăng, mặt bằng lãi suất neo cao. Đại diện Avison Young cho biết quý III, thị trường Thủ đô có hơn 3.200 căn hộ mới, nâng số lượng hàng sơ cấp đang mở bán trên thị trường lên gần 11.500 căn.

Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch pha nghiêm trọng khi hơn 80% rổ hàng mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu đến từ khu đông và khu tây. Trong khi phân khúc trung cấp và bình dân gần như không có. Người mua ở thực gặp thách thức lớn khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà neo cao với mức thả nổi lên đến 12-15% một năm.

Trái ngược thị trường sơ cấp, Avison Young cho biết thị trường thứ cấp đã thuộc về khách mua. Người mua có sẵn tiền mặt nắm quyền chi phối trên bàn đàm phán, trực tiếp ép giá 8-12% với các chủ nhà hết ân hạn nợ gốc. "Người mua nhà đã chủ động từ bỏ tâm lý mua đuổi mà chuyển sang cách tính toán thận trọng và tìm kiếm giá trị thực", Avison Young nhận định.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam và Campuchia nhận định: "Trong 9 tháng đầu năm 2026, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì sức hút đầu tư, tạo lực đỡ cho hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước. Tuy nhiên, trước biến động vĩ mô, hiệu quả đầu tư cần được đánh giá không chỉ qua quy mô vốn thu hút, mà còn qua tốc độ triển khai dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế. Tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, đất đai và quy hoạch vì vậy là điều kiện then chốt để chuyển hóa dòng vốn thành nguồn cung phù hợp, tập trung vào những phân khúc thị trường còn thiếu hụt."

Tại TP. Hồ Chí Minh, khoảng 11.500 căn hộ được chào bán trong quý 3, tập trung ở khu Nam và khu vực Tây Bắc/Đông Bắc. Bất chấp tâm lý phòng thủ, thị trường vẫn chưa đóng băng. Giao dịch thành công tập trung vào các sản phẩm vừa túi tiền tại Dĩ An và Thuận An, nơi nhu cầu ở thực duy trì sức mua tốt. Ngược lại, căn hộ cao cấp và hạng sang nội đô tiêu thụ chậm hơn. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm còn 28%.

Đáng chú ý, một dự án chung cư hạng sang tại khu Tây thiết lập mức giá kỷ lục 4.500–4.800 USD/m². Khoảng cách lớn trong giá bán sơ cấp phản ánh tiềm năng hạ tầng và thương hiệu phát triển. Quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào cao tiếp tục đẩy mặt bằng giá tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ lên cao, qua đó gián tiếp xóa bỏ nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu do đó được kỳ vọng bổ sung nguồn cung phục vụ người lao động đô thị. Dự kiến giai đoạn 2027-2030 sẽ có hơn 25.000 căn hộ mới, đón đầu tiến hộ hoàn thiện hạ tầng vào năm 2030.