Hồi kết cho "bom nợ" Evergrande

Hành trình của hãng bất động sản Trung Quốc Evergrande

Kể từ cuộc khủng hoảng Evergrande hàng triệu căn hộ được xây dựng dở dang tại hàng chục thành phố tại Trung Quốc đã bị bỏ không. Chỉ số cổ phiếu Evergrande trên sàn chứng khoán Hong Kong (Trung Quốc) từ ngày hôm qua (25/8), đã không còn nữa do bị hủy niêm yết.

Việc chính thức rời sàn chứng khoán đánh dấu hồi kết của "gã khổng lồ" Evergrande - từng là nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc, là công ty tư nhân Trung Quốc có thương vụ niêm yết cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) lớn nhất tại thị trường chứng khoán Hong Kong (Trung Quốc) và cũng là doanh nghiệp gánh khoản nợ lớn nhất trong ngành bất động sản toàn cầu.

Evergrande trước đây được gọi là Tập đoàn Hằng Đại, được thành lập tại thành phố Quảng Châu, miền Nam Trung Quốc vào năm 1996. Ngay từ đầu, Evergrande đã tập trung vào bất động sản dân cư và xây dựng chiến lược phát triển quy mô lớn, dựa trên mô hình "vay nợ để mở rộng". Công ty liên tục huy động vốn vay từ ngân hàng, phát hành trái phiếu và nhận tiền trả trước từ người mua nhà để xây dựng dự án mới.

Năm 2009, Evergrande niêm yết trên sàn chứng khoán Hong Kong (Trung Quốc), huy động hơn 700 triệu USD. 8 năm sau đó, giá trị cổ phiếu công ty đã tăng lên 51 tỷ USD. Trong hai thập kỷ, Evergrande đã trở thành một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, với hàng trăm dự án tại hơn 280 thành phố.

Tuy nhiên, với mô hình vay nợ đòn bẩy cao - Evergrande không chỉ vay ngân hàng mà còn phát hành trái phiếu lãi suất cao cho các nhà đầu tư quốc tế - khiến công ty ngập trong nợ nần. Đến năm 2020, tổng số nợ phải trả của Evergrande đã vượt 300 tỷ USD, trở thành công ty bất động sản nợ nhiều nhất thế giới.

Để kiểm soát rủi ro nợ, năm 2020, chính phủ Trung Quốc đã đưa ra chính sách, giới hạn khả năng vay của các công ty bất động sản nếu họ vượt quá tỷ lệ nợ trên tài sản, nợ trên vốn chủ sở hữu, và khả năng thanh toán ngắn hạn.

Tháng 12/2021, Evergrande bị vỡ nợ trái phiếu quốc tế, gây ra sự hoảng loạn trên thị trường, kéo theo một làn sóng vỡ nợ. Cổ phiếu của nhà phát triển bất động sản này đã bị tạm dừng kể từ khi có lệnh thanh lý vào tháng 1/2024 và bị hủy niêm yết ngày 25/8 do không thể nối lại giao dịch trong vòng 18 tháng.

Ông Gary Ng - Chuyên gia kinh tế cao cấp Ngân hàng đầu tư Natixis, Pháp cho biết: "Rất có thể sẽ có thêm nhiều công ty đi theo con đường của Evergrande, đặc biệt là những công ty không đáp ứng được yêu cầu niêm yết về công bố thông tin và báo cáo kiểm toán. Nếu cổ phiếu của họ bị đình chỉ giao dịch hơn 18 tháng, họ sẽ buộc phải hủy niêm yết khỏi Sở Giao dịch Chứng khoán Hong Kong (Trung Quốc). Về hiệu ứng lan tỏa, tôi cho rằng cho đến nay, nó sẽ không có tác động quá lớn đến niềm tin. Phần lớn sự chú ý có lẽ sẽ đổ dồn vào việc thị trường bất động sản Trung Quốc có thể phục hồi nhanh chóng đến mức nào".

Xu hướng người dân chuyển sang các công ty liên kết Nhà nước

Gần 4 năm sau cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc, vẫn chưa thể đánh giá là nó sẽ sớm kết thúc. Tuy nhiên, những tháng gần đây, với sự hỗ trợ của chính phủ Trung Quốc, niềm tin đang quay lại thị trường, với sự xuất hiện của một xu hướng mới.

Khi người mua nhà ưa chuộng các chủ đầu tư có thể đảm bảo bàn giao nhà đúng hạn, các công ty liên kết với nhà nước ngày càng trở thành lựa chọn an toàn của họ.

Ví dụ, China Overseas Land, một chủ đầu tư nhà nước, đã chứng kiến doanh số bán hàng chỉ giảm 10% kể từ năm 2019. Trong số 100 chủ đầu tư hàng đầu, thị phần của các chủ đầu tư nhà nước đã tăng lên 70% vào năm 2024.

Anh Zhang Jing - Người mua nhà tiềm năng chí sẻ: "Gần đây, thị trường chứng khoán Trung Quốc hoạt động rất tốt và tôi đã vay một số tiền từ gia đình và kiếm được một ít tiền. Giờ tôi đã có đủ tiền để trả tiền đặt cọc".

"Thực ra, tôi quan tâm nhiều hơn đến chính sách bất động sản. Tôi đã ở Bắc Kinh 10 năm. Tôi chắc chắn hy vọng một ngày nào đó sẽ mua được nhà ở đây", anh Lian Chengsheng - Chuyên gia công nghệ cao cho hay.

Thời gian gần đây, khi các nhà phát triển bất động sản tư nhân và địa phương tiếp tục sa sút, lĩnh vực này đang được nhà nước tham gia.

Công ty xây dựng tư nhân mới nhất rơi vào khủng hoảng thanh khoản là China Vanke, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn của đất nước. Nhưng sự can thiệp của nhà nước đã giúp công ty thoát khỏi bờ vực vỡ nợ.

Theo Morgan Stanley, sẽ mất 24 - 28 tháng để giải quyết hết lượng nhà ở tồn kho hiện tại trên khắp các thành phố của Trung Quốc.

Trung Quốc thay đổi động lực tăng trưởng

Ngành bất động sản Trung Quốc từng là "đầu tàu" của nền kinh tế, đóng góp 15-30% GDP. Sau sự sụp đổ của Evergrande, chính phủ Trung Quốc đã định hướng lại: Bất động sản không còn là "trụ cột tăng trưởng", mà cần nhường chỗ cho công nghệ, sản xuất cao cấp, năng lượng xanh. Đồng thời, khuyến khích chuyển từ "nhà để đầu cơ" sang "nhà để ở", ưu tiên ổn định xã hội thay vì tăng trưởng nóng.

Cuộc khủng hoảng bất động sản cũng làm thay đổi hành vi đầu cơ bất động sản kiếm lời của nhiều người dân - yếu tố đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển hướng nền kinh tế Trung Quốc sang mô hình tăng trưởng dựa trên tiêu dùng nội địa, thay vì đầu tư đơn thuần.

Khi tăng trưởng chậm lại, Trung Quốc đang tìm kiếm một mô hình mới. Chính phủ đang ổn định các trụ cột kinh tế truyền thống là bất động sản và hạ tầng, nhưng không để chúng tiếp tục là nguồn tăng trưởng chủ đạo.

Ngược lại, chính sách ưu tiên đầu tư mạnh vào công nghệ cao và lĩnh vực số, được thể hiện qua các chương trình quốc gia nhằm thúc đẩy kinh tế đổi mới sáng tạo.