Lời cảnh báo cho người góp vốn mua chung bất động sản

Từ lời mời gọi hấp dẫn đến những khoản tiền được chuyển đi trong tin tưởng

Vụ án liên quan đến Trần Ngọc Sinh (SN 1985), nguyên Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Mua chung Bất động sản Việt Nam, đang thu hút sự quan tâm của dư luận không chỉ bởi dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản, mà còn bởi những nghi vấn liên quan đến nghĩa vụ thuế phát sinh trong mô hình "mua chung" bất động sản.

Theo nội dung vụ án, nhiều cá nhân được mời gọi tham gia góp vốn mua chung bất động sản với mức lợi nhuận cam kết từ 13,5% đến 18%/năm. Trong bối cảnh thị trường bất động sản giai đoạn 2021 – 2023 từng được xem là kênh đầu tư nhiều tiềm năng, mức sinh lời này đủ sức tạo niềm tin rằng đây là cơ hội đầu tư hấp dẫn, có tài sản bảo đảm và có thể thu lợi nhuận trong thời gian không quá dài.

Các bị hại không chuyển tiền chỉ vì nghe hứa hẹn miệng. Điều khiến họ tin tưởng là mô hình này được giới thiệu như một hình thức hợp tác đầu tư vào các bất động sản cụ thể, có hợp đồng góp vốn, có phương án sinh lời và có triển vọng chia lợi nhuận theo tỷ lệ đã cam kết. Dưới vỏ bọc đó, nhiều người tin rằng số tiền mình bỏ ra đang đi vào một giao dịch đầu tư có thật.

Theo cơ quan điều tra, số tiền huy động được từ những người tham gia không được sử dụng để đầu tư bất động sản như cam kết. Thay vào đó, số tiền này bị chiếm đoạt, sử dụng vào mục đích chi tiêu cá nhân, trả nợ, đồng thời lấy tiền của người tham gia sau để chi trả lợi nhuận cho người tham gia trước.

Cơ quan chức năng xác định vụ việc liên quan đến 73 hợp đồng, gắn với 18 bất động sản. Những con số này cho thấy đây không phải là một giao dịch đơn lẻ mà là cả một mô hình huy động vốn được dựng lên với quy mô lớn, khiến nhiều người tham gia cùng rơi vào một kịch bản giống nhau: xuống tiền vì tin rằng tài sản có thật, đầu tư có thật và lợi nhuận có cơ sở.

Từ thực tế này có thể thấy, các bị hại không đơn thuần gặp rủi ro do đầu tư thất bại. Điều họ đối mặt là nguy cơ mất tiền ngay từ nền tảng của giao dịch, khi mục đích sử dụng tiền đã không đúng như những gì được đưa ra để thuyết phục họ góp vốn.

Mua chung bất động sản không bị cấm, nhưng khoảng trống pháp lý là điều dễ bị lợi dụng

Ở góc độ pháp lý, mô hình mua chung bất động sản không phải là hình thức bị pháp luật cấm. Tuy nhiên, đây lại là mô hình dễ bị biến tướng nếu các bên không minh bạch về tài sản, dòng tiền và quyền lợi của người góp vốn.

"Mô hình mua chung bất động sản tại Việt Nam được pháp luật hiện hành công nhận và điều chỉnh chủ yếu thông qua các quy định về sở hữu chung trong Bộ luật Dân sự. Cụ thể đó là quyền thỏa thuận góp vốn, cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) và hợp đồng hợp tác. Tuy nhiên, chưa có một chế định riêng biệt nào quy định chi tiết cho hình thức "mua chung". Khung pháp lý cụ thể liên quan tới mô hình mua chung có thể viện dẫn đó là Quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về sở hữu chung tại các Điều 207 và Điều 208", Luật sư Đặng Xuân Cường, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội cho biết.

Theo các chuyên gia, chính vì chưa có khung pháp lý riêng, nhiều người dễ nhầm tưởng rằng chỉ cần có hợp đồng góp vốn là giao dịch đã an toàn. Trong khi đó, nếu tài sản không được kiểm chứng rõ ràng, quyền sở hữu không được ràng buộc cụ thể, dòng tiền không minh bạch và người góp vốn không có cơ chế kiểm soát, mô hình này hoàn toàn có thể trở thành công cụ để huy động vốn trái phép hoặc che giấu hành vi chiếm đoạt tài sản.

Không chỉ lừa đảo, vụ án còn đặt ra nghi vấn trốn thuế

Một nội dung khác được quan tâm trong các vụ việc liên quan đến bất động sản là nghĩa vụ thuế. Cơ quan điều tra không chỉ làm rõ có hay không hành vi lừa đảo, mà còn xem xét dấu hiệu trốn thuế nếu phát hiện việc kê khai không đúng bản chất, che giấu doanh thu hoặc khai thấp giá trị giao dịch.

Trong thực tiễn, các thủ đoạn như sử dụng hợp đồng "hai giá", ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế hoặc không kê khai đầy đủ doanh thu là những dấu hiệu thường được cơ quan chức năng rà soát khi điều tra các giao dịch bất động sản có yếu tố bất thường.

"Tội "Trốn thuế" được quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017. Hành vi khách quan của tội "Trốn thuế" trong giao dịch bất động sản chủ yếu là các hành vi không tuân thủ các quy định của Luật Quản lý thuế như: Không nộp hồ sơ đăng kí thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc thời hạn gia hạn nộp hồ sơ nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của pháp luật; sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn; không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán", Luật sư Đặng Xuân Cường nhận định.

Theo quy định, người có hành vi trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng trở lên, hoặc dưới mức này nhưng thuộc trường hợp tái phạm, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, để đưa ra kết luận cuối cùng, cơ quan điều tra vẫn phải đối chiếu toàn bộ chứng từ, giá trị thực tế giao dịch, nghĩa vụ kê khai và cách thức thực hiện hành vi.

Cảnh báo cho người góp vốn

Từ vụ án này có thể thấy, cái bẫy không nằm ở cụm từ "mua chung bất động sản", mà nằm ở cách mô hình đó được dựng lên để tạo niềm tin. Khi người tham gia bị thuyết phục rằng tiền của mình đang đi vào tài sản thật, lợi nhuận thật, giao dịch thật, họ rất dễ bỏ qua những khâu kiểm chứng quan trọng.

"Khi nhận thấy bản thân bị thiệt hại khi mua chung bất động sản do một trong những bên liên quan gây ra thì cần xác định rõ ai là người gây thiệt hại, tính chất mức độ ra sao… Đồng thời với đó, cần áp dụng các biện pháp ngăn chặn giao dịch nếu người đứng tên có ý định tẩu tán tài sản. Trong trường hợp nhận thấy người hợp tác mua chung bất động sản đã thực hiện hành vi có dấu hiệu gian dối, chiếm đoạt tài sản thì cần nhanh chóng có đơn gửi tới cơ quan điều tra…", Luật sư Đặng Xuân Cường khuyến nghị.

Vụ án "mua chung" thêm một lần gióng lên hồi chuông cảnh báo về những lời mời gọi đầu tư với cam kết "lợi nhuận cao". Đằng sau viễn cảnh sinh lời hấp dẫn có thể là những rủi ro rất lớn nếu nhà đầu tư thiếu kiểm chứng pháp lý và không kiểm soát được dòng tiền. Khi đó, hậu quả không chỉ là mất tài sản, mà còn có thể kéo theo những hệ lụy pháp lý nghiêm trọng, trong đó có cả dấu hiệu trốn thuế.