Mặt bằng sản xuất dịch chuyển theo hạ tầng

Cao tốc Bến Lức - Long Thành dài gần 58 km đã chính thức thông xe vào 1/10. Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh đang tăng tốc triển khai, trong khi sân bay Long Thành chuẩn bị bước vào giai đoạn vận hành thử.

Khi các tuyến giao thông mới kết nối tốt hơn với cảng biển, sân bay và các trung tâm kinh tế, những khu vực nằm trên các trục này có thêm lợi thế trong lựa chọn địa điểm sản xuất.

Mặt bằng sản xuất dịch chuyển theo hạ tầng

Sự thay đổi về kết nối diễn ra trong lúc yêu cầu của các nhà sản xuất ngày càng mở rộng. Theo Savills, doanh nghiệp không chỉ tìm quỹ đất và vị trí thuận lợi mà còn quan tâm đến hạ tầng kỹ thuật, tiêu chuẩn nhà xưởng, nguồn điện, lao động, thủ tục cấp phép và khả năng mở rộng.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Việt Nam, cho rằng hạ tầng có thể đưa một địa điểm vào danh sách lựa chọn của nhà đầu tư, nhưng để đi đến quyết định còn phụ thuộc vào khả năng vận hành.

"Nguồn điện, tính bền vững, thông số kỹ thuật nhà xưởng, lao động, cấp phép và khả năng mở rộng ngày càng được đặt ngang hàng với khả năng kết nối trong quyết định lựa chọn địa điểm", ông nói.

Với các ngành công nghệ cao, yêu cầu này càng rõ khi doanh nghiệp cần nguồn điện ổn định, tiêu chuẩn nhà máy, logistics và khả năng mở rộng. Trong nửa đầu năm 2026, vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực chế biến, chế tạo đạt 10,71 tỷ USD. Riêng nhóm điện tử tăng từ khoảng 985 triệu USD lên 7,03 tỷ USD, theo Savills.

Nguồn cung cũng đang đa dạng hơn, với cả đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn. Theo Savills, khu vực Long An (cũ) có khoảng 4.000 ha đất công nghiệp, trong đó khoảng 3.000 ha đã được thuê, cùng khoảng 3,2 triệu m² nhà xưởng và kho xây sẵn. Doanh nghiệp vì thế có thể lựa chọn giữa thuê đất để chủ động thiết kế, mở rộng hoặc thuê nhà xưởng có sẵn để rút ngắn thời gian triển khai.

Tại khu vực giáp ranh phía Nam TP Hồ Chí Minh, ông Bùi Lê Anh Hiếu, Giám đốc Tiếp thị Kinh doanh Khu công nghiệp Long Hậu, ghi nhận nhu cầu tăng từ cả doanh nghiệp chế xuất và doanh nghiệp sản xuất trong nước.

"Tại khu vực giáp ranh Nam TP Hồ Chí Minh, chúng tôi ghi nhận sự gia tăng nhu cầu rõ rệt từ cả hai nhóm doanh nghiệp này".

Với nhóm doanh nghiệp chế xuất, khả năng kết nối với cảng biển, sân bay và hạ tầng phục vụ xuất nhập khẩu được quan tâm do đặc thù vận chuyển hàng hóa. Theo ông Hiếu, nút giao Nguyễn Văn Tạo (kết nối cao tốc Bến Lức - Long Thành) giúp khu vực tiếp cận cụm cảng Hiệp Phước và sân bay Long Thành.

Ở nhóm doanh nghiệp sản xuất trong nước, nhu cầu lại gắn với việc nâng cấp điều kiện nhà máy. Nhiều cơ sở hoạt động trong các nhà xưởng nhỏ tại khu dân cư đang có nhu cầu chuyển vào khu công nghiệp khi đối tác, nhất là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đặt yêu cầu cao hơn về phòng cháy chữa cháy, môi trường, an toàn lao động và điều kiện sản xuất.

Việc chuyển địa điểm cũng kéo theo bài toán về vốn, thời gian và lao động. Nếu mua đất và tự xây dựng, doanh nghiệp có thể mất 12-18 tháng trước khi đưa nhà máy vào hoạt động. Ngược lại, di chuyển quá xa có thể khiến doanh nghiệp khó duy trì lực lượng lao động đang sinh sống tại TP Hồ Chí Minh.

Theo ông Hiếu, với những doanh nghiệp cần chuyển đổi nhanh, thời gian đưa nhà máy vào hoạt động và khả năng duy trì lực lượng lao động hiện hữu là những yếu tố đáng cân nhắc bên cạnh chi phí mặt bằng. Trong đó, nhà xưởng xây sẵn được xem là một giải pháp được các doanh nghiệp quan tâm hiện nay.

Những nhu cầu này xuất hiện trong bối cảnh hoạt động bất động sản công nghiệp phía Nam tăng lên. Theo CBRE, trong nửa đầu năm 2026, diện tích đất công nghiệp được hấp thụ đạt 124 ha, tăng 125% so với cùng kỳ. Bình Dương và Đồng Nai chiếm 83% lượng hấp thụ, chủ yếu từ các doanh nghiệp điện tử, điện và logistics.

Nhà xưởng xây sẵn cũng ghi nhận hơn 370.000 m² được hấp thụ trong cùng kỳ. Theo CBRE, loại hình này được doanh nghiệp quan tâm nhờ sự linh hoạt về diện tích, thời hạn thuê, chi phí và thời gian đưa nhà máy vào hoạt động.

Hạ tầng vì thế mở rộng bài toán lựa chọn, nhưng không quyết định một mình. Một địa điểm sản xuất muốn cạnh tranh còn phải cân đối giữa kết nối, chi phí, nguồn điện, lao động, tiêu chuẩn nhà xưởng và khả năng mở rộng.

Khi các doanh nghiệp mở rộng chuỗi cung ứng, theo ông John Campbell, họ không chỉ tìm một vị trí có kết nối tốt mà còn cần địa điểm phù hợp với yêu cầu vận hành. Thị trường công nghiệp vì thế ngày càng chuyển từ cạnh tranh về quỹ đất sang cạnh tranh về khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất.