Nghịch lý trên thị trường bất động sản Mỹ

Theo Redfin, trong tháng 10/2025, lượng người bán ước tính cao hơn lượng người mua khoảng 36,8%. Đây là mức chênh lệch lớn nhất kể từ khi dữ liệu bắt đầu được ghi nhận vào năm 2013. Redfin định nghĩa "thị trường của người mua" là thị trường mà số lượng người bán nhiều hơn người mua ít nhất 10%. Các chuyên gia kinh tế tại công ty này ước tính rằng lần gần nhất thị trường nghiêng về người mua mạnh mẽ hơn thế này là vào những năm sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008, thời điểm giá nhà lao dốc trên toàn nước Mỹ.

Tuy nhiên, các nhà nghiên cứu của Redfin cũng lưu ý rằng đây chỉ thực sự là thị trường dành cho những người có đủ khả năng tài chính. Họ cho biết nhiều người Mỹ đã bị loại khỏi cuộc chơi do khả năng chi trả ngày càng suy giảm. Và đây chính là mấu chốt của vấn đề. Liệu có thể coi đây thực sự là thị trường của người mua hay không, khi mà rất nhiều người mua tiềm năng vẫn không đủ khả năng tài chính và thậm chí còn chẳng buồn tìm kiếm nhà?

Theo một báo cáo mới từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR), các công ty bất động sản nhận định khả năng chi trả nhà ở là thách thức lớn nhất đối với hoạt động kinh doanh của họ. Yếu tố này vượt xa các khó khăn khác, bao gồm cả chi phí vận hành trong ngành. Bà Selma Hepp, chuyên gia kinh tế trưởng của Cotality, cho biết những người mua nhà tiềm năng có thu nhập thấp hơn đang phải đối mặt với nhiều thách thức do thị trường việc làm bấp bênh, tăng trưởng tiền lương chậm và điều kiện tài chính ngày càng xấu đi.

Trong khi đó, theo dữ liệu từ Cotality, dù giá nhà đang tiếp tục suy yếu, nhưng tính trên phạm vi toàn quốc, mức giá trong tháng 9 vẫn cao hơn 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, giá nhà hiện nay cao hơn khoảng 50% so với thời điểm 5 năm trước, tức là giai đoạn trước đại dịch.

Bên cạnh đó, lãi suất thế chấp đã giảm so với mức đỉnh gần đây, nhưng vẫn cao gấp đôi so với những năm đầu đại dịch. Theo Cotality, chi phí vẫn là rào cản chính đối với việc mua nhà, khi khoảng 75 trong số 100 thị trường nhà ở hàng đầu vẫn được coi là đang bị định giá quá cao.

Mặc dù việc chính phủ đóng cửa đã kết thúc, nhưng tâm lý người tiêu dùng trong hoạt động mua nhà vẫn chưa có dấu hiệu bùng nổ. Trong cuộc khảo sát tâm lý tháng 11, Hiệp hội các công ty xây dựng nhà ở (NAHB) cho biết kỳ vọng doanh số bán hàng của các nhà xây dựng trong sáu tháng tới đã giảm mạnh.

Ông Robert Dietz, chuyên gia kinh tế trưởng của NAHB, cho biết họ vẫn tiếp tục ghi nhận sự suy yếu từ phía cầu. Ông giải thích rằng thị trường lao động đang hạ nhiệt cùng với tình hình tài chính căng thẳng của người tiêu dùng đang góp phần tạo nên một môi trường kinh doanh đầy khó khăn.