Nhà cho thuê - Xu hướng tại nhiều đô thị

Viện Đất đai Đô thị khu vực châu Á - Thái Bình Dương mới đây đã công bố "Chỉ số khả năng sở hữu nhà ở châu Á - Thái Bình Dương", đánh giá 51 phân khúc thị trường tại 41 thành phố lớn châu Á. Báo cáo cho thấy chỉ có 7/51 phân khúc bất động sản đạt tiêu chí "có thể mua được nhà" (tức giá nhà không vượt quá 5 lần thu nhập hộ gia đình hàng năm). Ngược lại, 41/51 phân khúc cho thấy nhà ở cho thuê có khả năng tiếp cận hơn đáng kể so với việc mua nhà. Điều này cho thấy thị trường cho thuê là đang là giải pháp quan trọng ở nhiều đô thị.

Thuê nhà - Lựa chọn của nhiều người dân đô thị Nhật Bản

Hàng loạt chính phủ tại châu Á đã áp dụng các chính sách phát triển có chất lượng thị trường nhà cho thuê. Tại Nhật Bản, chính sách nhà cho thuê có nhiều điểm đặc trưng, thể hiện sự chuyên nghiệp và tính kỷ luật cao trong đời sống xã hội. Người thuê nhà ở Nhật Bản thường phải làm việc thông qua công ty bất động sản hoặc công ty quản lý thay vì trực tiếp với chủ nhà.

Bên cạnh đó, Nhật Bản có nhiều quy định nghiêm ngặt cho người thuê nhà trong chung cư như giữ yên lặng, phân loại rác đúng quy định và không làm ảnh hưởng đến hàng xóm. Nếu vi phạm có thể bị chấm dứt hợp đồng thuê. Tại các thành phố lớn như Tokyo, mô hình share house (chia sẻ nhà) và căn hộ thông minh ngày càng phổ biến, đặc biệt với người trẻ và người nước ngoài.

Anh Takuya Kamata (32 tuổi) sống trong một căn nhà thuê cùng vợ và 2 con nhỏ. Anh Takuya đã từng tính toán mua một căn nhà riêng để sống đến cuối đời. Nhưng giá nhà đất leo thang, khiến việc mua một căn nhà diện tích lớn là không thực tế.

"Hiện tại, công ty đang hỗ trợ thuê nhà cho tôi, nên việc thuê nhà cũng dễ chịu và có nhiều lựa chọn hơn. Giá nhà cao, khiến tôi phải cân nhắc việc mua nhà riêng", anh Takuya Kamata cho hay.

Theo Báo cáo Thị trường nhà ở cho thuê Nhật Bản của tập đoàn dịch vụ bất động sản thương mại lớn nhất thế giới CBRE công bố, tại khu vực đô thị lớn, khoảng 45% - 55% hộ gia đình đang thuê nhà. Riêng trung tâm Tokyo có nơi vượt 60%.

Giá đất tăng ở nhiều nơi tăng mạnh, khiến thuê nhà đang là giải pháp hiệu quả.

Ông Katsuhiro Muto - Chuyên gia bất động sản thành phố Nagareyama cho biết: "Giá đất ở khu vực này đã tăng đáng kể, sau đó lan sang các khu vực lân cận, vốn có giá cả ổn định và phải chăng trong thời gian dài".

Theo khảo sát của Bộ Nội vụ và Truyền thông Nhật Bản, chi phí cho thuê nhà bình quân của các hộ gia đình tại 23 phường trung tâm của Tokyo đã lên mức cao nhất vào tháng 11 năm ngoái, chiếm tới 45,5% tổng thu nhập và đang đè nặng lên chi tiêu gia đình.

Chính quyền Tokyo đang nỗ lực cung cấp nhà ở giá rẻ với giá thuê thấp hơn khoảng 20% so với giá thị trường, ưu tiên các gia đình có con nhỏ và có gia cảnh đặc biệt, tổng cộng khoảng 300 căn hộ sẽ được cung cấp theo từng giai đoạn bắt đầu từ năm tài chính 2026. Chương trình này được thực hiện theo hình thức hợp tác công - tư, tổng quy mô quỹ dự kiến vượt 20 tỷ yen (tương đương 127 triệu USD).

Khuyến khích phân khúc nhà cho thuê tại châu Á

Tại Trung Quốc, tính đến tháng 8/2025, Trung Quốc có khoảng 260 triệu người đi thuê nhà. Số lượng nhà cho thuê là 91 triệu căn, trong đó 90% là nhà do tư nhân cho thuê.

Ngoài nhà ở do tư nhân cho thuê, hiện Trung Quốc có 2 loại hình nhà ở xã hội cho thuê chính. Đó là nhà ở cho thuê công cộng (quyền sở hữu thuộc về nhà nước) - là loại nhà ở giá rẻ do chính phủ cung cấp với sự hỗ trợ chính sách, tiêu chuẩn xây dựng và mức giá thuê hạn chế, dành cho các gia đình có thu nhập thấp đến trung bình ở thành thị gặp khó khăn về nhà ở, người lao động mới có việc làm chưa có nhà ở và người lao động di cư có việc làm ổn định ở khu vực thành thị. Loại nhà ở cho thuê công cộng này chỉ được phép cho thuê, quyền sở hữu thuộc về nhà nước.

Thứ hai là loại "Nhà ở cho thuê đảm bảo" hay nhà ở cho thuê được trợ cấp, dành cho cư dân đô thị mới, thanh niên và các nhóm khác gặp khó khăn trong việc mua nhà. Sau 5 năm thuê nhà, người thuê có thể mua lại và tiền thuê nhà trong năm năm đó có thể được dùng để bù trừ một phần giá mua nhà.

Từ tháng 5/2024, 30 thành phố Trung Quốc đã triển khai cơ chế "mua thay vì xây", tức thu mua các căn hộ thương mại tồn kho với giá hợp lý và chuyển đổi thành nhà ở giá rẻ cho thuê. Hơn 200 chính sách liên quan đến cho thuê nhà đã được ban hành ở cấp địa phương tại Trung Quốc trong 2 năm qua, thúc đẩy các doanh nghiệp cho thuê nhà ở chuyên nghiệp theo định hướng thị trường và cải thiện môi trường cho thuê nhà.

Nhà thuê giá hợp lý trở thành lời giải cho người trẻ ở Seoul

Mỗi năm khoảng 65.000 người trong độ tuổi 20-30 đổ về Vùng Thủ đô Seoul ( Hàn Quốc) để làm việc và học tập, tạo ra nhu cầu thuê nhà khổng lồ. Giá nhà Seoul đã tăng 70% trong giai đoạn 5 năm qua, khiến thuê nhà trở nên khả thi hơn nhiều so với mua.

Chính quyền thành phố Seoul đã triển khai các dự án xây dựng khu nhà ở cho thuê dài hạn tại các khu tái phát triển, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho các đối tượng lao động nhâp cư, có tay nghề, các cặp vợ chồng mới cưới...

Chính điều này đang tạo nên sự thay đổi kì diệu: số lượng các cặp đôi đăng kí kết hôn đang có chiều hướng gia tăng tại đô thị Hàn Quốc nhờ chương trình nhà ở công dành cho các cặp vợ chồng mới cưới.

Các quốc gia thành công quản lý nhà ở đã làm gì?

Trao đổi về câu chuyện phát triển nhà cho thuê trên thế giới với phóng viên VTV, Tiến sỹ - Kiến trúc sư Tô Kiên - Chuyên gia cao cấp quy hoạch và thiết kế đô thị - Tập đoàn tư vấn phát triển hạ tầng Eight - Japan, Nhật Bản cho rằng, điều thú vị nhất khi nhìn ra thế giới là những thành phố quản lý nhà ở tốt lại có một điểm chung rất đáng chú ý: Phần lớn người dân ở đó đi thuê nhà, không nhất thiết phải sở hữu và họ vẫn hoàn toàn an cư lạc nghiệp. Nhưng họ đi đến kết quả ấy bằng những con đường rất khác nhau.

Singapore chọn mô hình Nhà nước dẫn dắt. Chính phủ trực tiếp xây dựng và vận hành hệ thống nhà ở công cộng HDB với quy mô rất lớn. Khoảng 80% dân số sống trong nhà HDB, không chỉ người thu nhập thấp mà cả tầng lớp trung lưu.

"Tôi có nhiều năm sống ở Singapore, từng ở trong chung cư HDB và điều quan sát rõ nhất là: Khi nhà ở được xem trước hết là hạ tầng của cuộc sống, thay vì tài sản đầu cơ, thị trường lập tức ổn định hơn", ông Tiến sỹ - Kiến trúc sư Tô Kiên chia sẻ.

Nhật Bản thì đi theo hướng gần như ngược lại: Thị trường vận hành mạnh, nhưng được thiết kế đúng. Quy hoạch đơn giản, cấp phép nhanh, liên tục tăng nguồn cung quanh ga tàu và giao thông công cộng. Tokyo gần như luôn tiếp tục được xây thêm, tái phát triển rất nhanh.

Kết quả giá thuê tương đối ổn định suốt nhiều thập kỷ. Song song với đó là hệ thống bảo vệ người thuê rất mạnh, nên nhiều người Nhật Bản thuê nhà cả đời không phải vì không mua nổi, mà vì đó là lựa chọn linh hoạt nếu di chuyển công việc.

Ở nhiều nước châu Âu như Áo, luật pháp bảo vệ người thuê rất mạnh như hợp đồng ổn định tăng giá chỉ có giới hạn, không bị đuổi một cách vô lý, văn hóa thuê nhà dài hạn được hình thành.

"Điều các nước thành công bắt đầu từ một câu hỏi cốt lõi: Không phải làm sao để ai cũng mua được nhà, mà là làm sao để ai cũng an cư lập nghiệp có thể sống ổn định. Khi câu hỏi thay đổi, tư duy thay đổi thì toàn bộ hệ thống chính sách cũng thay đổi theo", Tiến sỹ - Kiến trúc sư Tô Kiên phân tích.

Tăng vai trò nhà cho thuê trong cơ cấu thị trường bất động sản Việt Nam

Theo chuyên gia cao cấp quy hoạch và thiết kế đô thị của Eight-Japan, muốn phát triển nhà cho thuê thành trụ cột của thị trường bất động sản, Việt Nam cần đồng thời bảo vệ quyền người thuê, tăng mạnh nguồn cung và xây dựng các khu nhà ở có chất lượng sống tốt để từng bước giảm tâm lý tích sản, kiềm chế đầu cơ đẩy giá nhà leo thang.

"Tôi cho rằng chủ trương phát triển nhà cho thuê là hướng đi rất đúng. Nhưng muốn làm được, trước hết cần nhìn thẳng vào thực tế là hệ thống hiện nay vẫn đang vận hành theo logic tích sản nhiều hơn logic an cư", Tiến sỹ - Kiến trúc sư Tô Kiên nêu ý kiến.

Cũng theo ông Tô Kiên, có ba ưu tiên cần làm song song. Thứ nhất, cần luật hóa mạnh quyền của người thuê nhà. Hợp đồng ổn định hơn, hạn chế việc chấm dứt thuê vô lý. Khi nâng mức an toàn pháp lý lên cũng đã cải thiện đáng kể chất lượng sống của hàng triệu người đang thuê nhà hôm nay.

Thứ hai, phải tăng cung quyết liệt. Cần khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà cho thuê, ưu đãi thuế và đặc biệt là phát triển mạnh nhà ở quanh metro và giao thông công cộng theo mô hình TOD. Làm sao để người lao động có thể chấp nhận căn nhà nhỏ hơn, nhưng đi lại thuận tiện hơn.

Thứ ba, cần xây dựng thế hệ nhà cho thuê mới với chất lượng sống thật sự tốt, có hạ tầng và giao thông đồng bộ đầy đủ. Khi đó người trẻ mới có cơ hội trải nghệm thật thấy được mô hình đó tốt thật để lan tỏa trải nghiệm của mình thành phong trào. Từ đó, sẽ thay đổi toàn bộ cái lối sống trong đô thị và không còn nỗi lo về an cư lập nghiệp nữa.