Thị trường căn hộ thứ cấp xuất hiện xu hướng giảm giá kỳ vọng

Đầu tháng 6, chị T.Đ., chủ sở hữu một căn hộ 54 m2 tại một chung cư ở phường Cát Lái, lần thứ ba trong năm liên hệ môi giới để nhờ bán nhà. Lần này, chị chấp nhận hạ giá bán thêm 100 triệu đồng so với mức kỳ vọng hồi đầu năm nhưng vẫn chưa tìm được khách mua.

"Tôi cần xoay vốn để đầu tư sang lĩnh vực khác nên chấp nhận bán thấp hơn kỳ vọng nhưng vẫn chưa thoát được", chị nói.

Cũng chung tâm lý,  chị M.H., sống tại phường Phú Định, cũng đang "đỏ mắt" tìm người mua căn hộ đầu tư tại phường Cát Lái. Cuối năm 2025, khi thị trường đang tăng nhiệt, chị mua căn hộ trị giá 3,2 tỷ đồng và vay thêm 1,3 tỷ đồng với lãi suất 9% một năm. Nữ nhà đầu tư dự tính chỉ sử dụng đòn bẩy tài chính trong khoảng nửa năm, có lãi sẽ bán ra. Tuy nhiên, thị trường chững lại ngay sau Tết khiến kế hoạch không diễn ra như dự kiến.

"Tôi đã hai lần giảm giá về đúng mức hợp đồng mua bán, chấp nhận mất phần chi phí lãi vay trong nửa năm qua", chị M.H. cho biết.

Khảo sát trên các hội nhóm mua bán căn hộ trung và cao cấp cho thấy lượng tin rao bán từ nhóm nhà đầu tư gia tăng trong tháng 5 và tháng 6. Nhiều căn hộ được chào bán thấp hơn 100-200 triệu đồng so với mức giá hồi đầu năm.

"Không ít nhà đầu tư phải điều chỉnh giá bán do áp lực lãi vay vẫn ở mức cao trong khi thanh khoản thị trường chậm lại", anh Luân, một môi giới tại khu vực phường Dĩ An, nhận định.

Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của DKRA, sức cầu trên thị trường sơ cấp giảm 36% so với quý trước. Giao dịch tập trung chủ yếu tại Bình Dương (cũ), chiếm khoảng 63% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.

Trong khi mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn tăng khoảng 3-5% so với cuối năm 2025 do áp lực chi phí đầu vào, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp gần như đi ngang từ đầu năm đến nay.

Nửa đầu năm 2026, lãi suất cho vay bất động sản có nhiều biến động. Các chủ đầu tư dần chuyển sang chính sách hỗ trợ lãi suất cố định 8-9%, thay thế các chương trình miễn lãi suất trước đây. Trong khi đó, lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi đã tăng lên mức 11-15% mỗi năm, khiến nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải gánh chi phí vốn lớn hơn và kéo dài hơn dự kiến.

Báo cáo của Savills Việt Nam cũng ghi nhận lượng giao dịch căn hộ trong quý I giảm khoảng 40% so với quý trước đó. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, áp lực tài chính từ chi phí vay vốn, hiệu suất khai thác cho thuê thấp, sự cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, tiết kiệm cùng nhu cầu thay đổi nơi ở đã tác động đến quyết định chuyển nhượng căn hộ của một bộ phận nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo bà Hương, những diễn biến này chưa phản ánh một xu hướng bán tháo trên diện rộng. "Các lời chào bán hiện nay chủ yếu phản ánh việc một bộ phận nhà đầu tư điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận hơn là chấp nhận cắt lỗ", bà Hương nhận định.

Theo Tiến sĩ Lê Nguyễn Hồng Phương, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Bất động sản, việc nhiều thông tin giảm giá xuất hiện trong thời gian ngắn đang tạo tâm lý thận trọng cho cả bên mua lẫn bên bán.

Nếu xu hướng giảm giá diễn ra trên diện rộng, thị trường thứ cấp sẽ hình thành một mặt bằng giá tham chiếu mới. Quá trình này giúp "bóc tách" lớp giá mang tính đầu cơ, đưa giá căn hộ tiệm cận hơn với giá trị sử dụng thực, qua đó thu hẹp khoảng cách giữa giá kỳ vọng và giá giao dịch, góp phần giảm rủi ro hình thành bong bóng tài sản.

Tuy nhiên, giá giảm chưa đồng nghĩa thanh khoản sẽ cải thiện ngay lập tức. Theo bà Phương, nhiều người mua hiện vẫn lựa chọn quan sát vì kỳ vọng giá còn có thể giảm thêm hoặc chờ lãi suất vay mua nhà tiếp tục hạ nhiệt. Điều này khiến thanh khoản thị trường chưa thể phục hồi mạnh dù người bán đã chủ động điều chỉnh giá.

Trong khi đó, bà Thanh Hương cho rằng hoạt động chuyển nhượng phần nào góp phần bổ sung nguồn cung thứ cấp, mang đến cho người mua thêm lựa chọn các sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý và có thể vào ở ngay. Tuy nhiên, phần lớn căn hộ được chào bán lại vẫn thuộc phân khúc trung và cao cấp, chưa phù hợp với khả năng chi trả của nhóm người mua ở thực có thu nhập trung bình.

"Sự dịch chuyển từ nhu cầu đầu tư sang nhu cầu ở thực đã xuất hiện nhưng chưa đủ để giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền tại TP Hồ Chí Minh", bà Hương nhận định.

Theo Savills Việt Nam, hoạt động chuyển nhượng hiện mang tính cục bộ, tập trung ở một số dự án cao cấp được bàn giao trong giai đoạn 2023-2025 tại khu Đông, khu Nam và nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Dự báo nửa cuối năm 2026, thị trường căn hộ thứ cấp sẽ duy trì thanh khoản ổn định, trong khi mặt bằng giá phân khúc trung - cao cấp tại các khu vực có nguồn cung sơ cấp lớn tiếp tục giữ trạng thái tương đối ổn định.

"Đây là diễn biến lành mạnh, hỗ trợ thị trường tái cân bằng giữa giá trị thực và kỳ vọng đầu tư", bà Hương cho biết.