Nhà ở cho thuê: Gỡ nút thắt vốn để bứt phá nguồn cung

Tăng tốc phát triển nhà ở cho thuê

Hiện thực hóa chỉ đạo của lãnh Đảng, Nhà nước, với tầm nhìn, tư duy, đặt mục tiêu nhà ở cho thuê là "trụ cột chiến lược về an sinh xã hội từ nay đến năm 2030", thời gian qua, nhiều thành phố, địa phương đã đồng loạt triển khai xây dựng dự án nhà ở cho thuê có quy mô lớn. Sau Đồng Nai, Hà Nội, ngày 26/6, Hải Phòng đã khởi công xây dựng dự án nhà lưu trú cho thuê đầu tiên, cụ thể hóa chủ trương phát triển nhà ở cho thuê, góp phần tạo lập quỹ nhà ở chất lượng cho người lao động, chuyên gia.

Sáng 26/6, dự án nhà lưu trú cho công nhân, chuyên gia nằm tại khu công nghiệp Đại An mở rộng thuộc phường Tứ Minh, TP Hải Phòng đã được khởi công xây dựng. Khi hoàn thành vào cuối năm sau, dự án sẽ cung cấp hơn 1.000 căn hộ cho thuê.

Chị Nguyễn Thị Thúy - Công nhân, Khu công nghiệp Đại An, TP Hải Phòng chia sẻ: "Có chỗ ở ổn định, lại gần nơi làm việc thì có thời gian chăm lo cho con cái gia đình tốt hơn, từ đó giúp tôi sẽ yên tâm làm việc, gắn bó với công ty lâu dài".

"Dự án cơ sở hạ tầng nhằm phát triển các cơ sở hạ tầng trong khu công nghiệp với mục tiêu quan trọng nhất là thu hút và giữ chân người lao động. Tôi chắc chắn dự án rất có ý nghĩa với tất cả các công ty và người lao động làm việc tại đây", ông Kim Young Chan - Tổng Giám đốc Công ty Hyundai Kefico Việt Nam cho biết.

Xác định loại hình nhà ở cho thuê có suất đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài, nhiều địa phương cho rằng phát triển nhà ở cho thuê không chỉ để thị trường tự điều tiết, mà Nhà nước phải đóng vai trò kiến tạo thông qua việc hoàn thiện thể chế, điều chỉnh quy hoạch và ban hành cơ chế ưu đãi. Đồng thời, lấy nguồn lực đầu tư công làm đòn bẩy để thu hút, kêu gọi khu vực tư nhân cùng tham gia phát triển.

Từ nay tới cuối năm, Hải Phòng sẽ tiếp tục khởi công 2 dự án nhà ở cho thuê thông qua vốn đầu tư công. Theo các doanh nghiệp, nhà ở cho thuê cho công nhân và chuyên gia chính là mảnh ghép cuối cùng còn thiếu để hình thành một khu công nghiệp hiện đại.

Bà Trương Tú Phương - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Đại An cho hay: "Dịch vụ lưu trú cho thuê hoàn thành thì khu công nghiệp tập trung sẽ trở thành thành phố công nghiệp và hội nhập quốc tế ngay trên sân nhà. Mong muốn là chính sách của Nhà nước có một khoản, một quỹ để giúp cho các dự án này đăng ký và được vay".

"Ngoài cơ chế chính sách mà Trung ương đang nghiên cứu để thu hút các nhà đầu tư thì Hải Phòng sẽ có cơ chế riêng của mình. Sẽ quy hoạch và giải phóng mặt bằng sạch để chuẩn bị cho các nhà đầu tư tham gia việc này", ông Nguyễn Hoài Long - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hải Phòng thông tin.

Trong các giải pháp đưa ra, Hải Phòng sẽ sử dụng nguồn vốn của Quỹ nhà ở địa phương để mua lại một phần quỹ căn hộ tại các dự án nhà ở xã hội đang triển khai; đồng hành cùng các doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp để phát triển các khu nhà ở cho thuê, có chính sách khuyến khích, hỗ trợ cũng như hướng dẫn, kiểm soát để các hộ gia đình, cá nhân tiếp tục nâng cấp, xây dựng nhà ở riêng lẻ cho thuê đạt tiêu chuẩn. Dự kiến đến năm 2030, Hải Phòng sẽ tạo lập được quỹ nhà ở cho thuê đa dạng, với khoảng từ 15.000 đến 17.000 căn.

Khoảng trống nhà ở cho chuyên gia nước ngoài

Quyền có chỗ ở an toàn và ổn định là một trong những trụ cột an sinh xã hội cốt lõi nhất. Định hướng chiến lược hiện nay của Đảng và Nhà nước là cần ưu tiên phát triển mạnh mẽ mô hình nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và vùng kinh tế động lực. Tuy nhiên, thị trường đang bộc lộ những khoảng trống lớn về nguồn cung.

Nhu cầu thuê nhà giờ đây không chỉ bó hẹp ở những người lao động có thu nhập thấp, mà đã mở rộng sang cả một đối tượng khách hàng đặc thù - đó là đội ngũ chuyên gia nước ngoài - những người đi cùng với dòng vốn FDI và đòi hỏi một chất lượng sống hoàn toàn khác biệt.

Theo thống kê từ Ban quản lý KCX-KCN, hiện TP Hồ Chí Minh đang có hơn 55.000 chuyên gia quốc tế đang sinh sống và làm việc và đang dẫn đầu cả nước về thu hút vốn FDI với hàng chục nghìn dự án còn hiệu lực. Mỗi năm, thành phố đón thêm hàng nghìn chuyên gia, kỹ sư và nhà quản lý nước ngoài đến làm việc trong các lĩnh vực công nghệ cao, sản xuất, logistics và tài chính. Nhu cầu lưu trú vì thế không còn dừng ở các khách sạn hay căn hộ dịch vụ ngắn ngày mà chuyển dần sang những không gian sống có thể gắn bó lâu dài.

Tiến sĩ Thomas Gerbracht - Chủ tịch Công ty Target Agriculture cho biết: "Bản thân tôi luôn mong muốn một không gian sống có tích hợp phòng gym hiện đại và bể bơi tiêu chuẩn ngay nội khu. Đặc biệt, tôi ưu tiên những căn hộ ở tầng cao - nơi có tầm nhìn khoáng đạt, giúp tôi có thể quan sát bao quát, thậm chí là hướng tầm mắt về phía những nhà máy mà tôi đang quản lý".

Theo ghi nhận thực tế, các chuyên gia quốc tế không chỉ tìm kiếm một căn hộ để ngủ, mà tìm kiếm một môi trường sống hoàn chỉnh với tiện ích, an ninh và cộng đồng cư dân tương đồng. Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, số dự án đáp ứng được bộ tiêu chuẩn này tại TP Hồ Chí Minh hiện vẫn còn rất hạn chế. Và khoảng trống đó đang tác động trực tiếp đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong việc thu hút nhân sự cấp cao.

"Khi mình cung cấp một căn hộ với dịch vụ vận hành theo tiêu chuẩn nước ngoài sẽ tạo ra sự an tâm và an toàn cho các chuyên gia nước ngoài khi làm việc tại Việt Nam. Từ đó có thể thu hút người ta đến làm việc", ông Lê Trung Thành - Trưởng Bộ phận Nhân sự, Công ty Lab Group International Việt Nam cho hay.

Ở góc độ doanh nghiệp, nhu cầu nhà ở chính là công cụ để thu hút và giữ chân nhân sự chất lượng cao. Khi các địa phương cạnh tranh để đón dòng vốn FDI mới, cuộc cạnh tranh ấy cũng đang mở rộng sang chất lượng môi trường sống dành cho đội ngũ chuyên gia quốc tế. Và khoảng trống nguồn cung nhà ở phù hợp đang trở thành một bài toán mới đặt ra cho thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh.

Nhà ở cho thuê cần một cơ chế tài chính đặc biệt

Rõ ràng khoảng trống nguồn cung nhà ở cho chuyên gia quốc tế không chỉ là thách thức, mà còn mở ra một dư địa phát triển cực kỳ lớn cho phân khúc nhà ở cho thuê. Không những thế, một bộ phận không nhỏ công nhân, lao động tại các khu công nghiệp và những người có thu nhập trung bình và thấp cũng có nhu cầu rất lớn thuê nhà để ở. Thế nhưng, câu hỏi đặt ra là: Tại sao nhu cầu thực tế cao như vậy, tiềm năng lớn như vậy, nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa mặn mà xuống tiền?

Tại sự kiện diễn ra ngày 22/6 vừa qua tại Hà Nội, Thủ tướng Chính phủ đã dự lễ khởi công đồng loạt 3 dự án nhà ở cho thuê trị giá hơn 30.000 tỷ đồng, cung ứng hơn 8.000 căn hộ, chính thức kích hoạt phân khúc chiến lược này. Tuy nhiên, nhìn thẳng vào thực tế, đây vẫn là một bài toán kinh tế đầy thách thức.

Biên lợi nhuận định mức giới hạn ở con số 10%, trong khi chu kỳ thu hồi vốn kéo dài từ 20 đến 30 năm. Doanh nghiệp khó có thể thể lấy "tiền túi" để đầu tư vào dự án hàng thập kỷ mới có thể thu hồi vốn. Muốn khơi thông dòng vốn tư nhân, nút thắt đầu tiên phải cởi bỏ chính là cơ chế tài chính.

Hơn 30.000 tỷ đồng cho 3 dự án tại Hà Nội, trong đó có hai dự án sử dụng hoàn toàn nguồn lực công và một dự án do tư nhân đầu tư. Con số này cho thấy một thực tế: Nhà nước đang phải dùng "vốn mồi" ngân sách để dẫn dắt giai đoạn đầu. Lý do là bởi bài toán tài chính của nhà ở cho thuê hoàn toàn khác biệt so với nhà ở để bán.

Ông Nguyễn Tuấn Anh - Phó Tổng giám đốc Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho biết: "Một dự án đầu tư đưa ra, cần có ít nhất 15 - 20% vốn chủ ở hữu trong tổng mức đầu tư của dự án và số tiền này chỉ được thu hồi sau 20 - 30 năm. Thứ hai là lãi vay ngân hàng, thời gian ngắn 5 - 7 năm. Doanh nghiệp sẽ cần một mức lãi suất 4 - 5%/ năm, ổn định trong thời gian dài".

"Chúng tôi cũng dành ra quỹ đất của dự án 50%, ví dụ dự án có 1.000 căn hộ thì có thể dành 500 căn cho nhà đầu tư bán để thu lợi nhuận theo giá thương mại. Chúng tôi cũng đã kiến nghị với Chính phủ và các cấp có thẩm quyền để cho phép nhà đầu tư vay với lãi suất thấp giống nhà ở xã hội thông qua ngân hàng chính sách và các tổ chức tín dụng", ông Luyện Văn Phương - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hà Nội cho hay.

Bên cạnh các chính sách ưu đãi trực tiếp về đất đai và nguồn vốn đầu vào, giới chuyên gia cho rằng, tư duy tiếp cận tín dụng và quản trị rủi ro từ hệ thống ngân hàng thương mại đối với loại hình bất động sản này cũng cần phải thay đổi.

Ông Nguyễn Quang Huy - Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi nêu ý kiến: "Để phát triển thị trường bất động sản cho thuê, có thể đa dạng hóa các kênh huy động vốn như phát hành trái phiếu hoặc chứng chỉ quỹ. Đối với các ngân hàng thương mại, cần chuyển từ tư duy cho vay dựa trên giá trị thị trường của tài sản sang cho vay dựa trên quản trị dòng tiền của tài sản cho thuê".

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở cho thuê cả nước hiện mới chỉ có hơn 42.000 căn. Việc khởi công 3 dự án tại Hà Nội đang là bước khởi đầu. Một hành lang pháp lý tài chính đặc biệt, đồng bộ, ổn định dài hạn theo suốt vòng đời dự án mới là chiếc chìa khóa quyết định để loại hình nhà ở này có thể phát triển tương xứng với nhu cầu trong thời gian tới.

Phát triển nhà ở cho thuê là một bài toán dài hạn và đã là dài hạn thì không thể bắt doanh nghiệp "đua đường trường" bằng nguồn vốn ngắn hạn với lãi suất thả nổi. Sự vào cuộc của Nhà nước thông qua các cơ chế tài chính đặc thù như: Gói vay dài hạn từ 20 - 30 năm, lãi suất cố định thấp dưới 5% hay việc chuyển đổi tư duy cho vay dựa trên dòng tiền chính là giải pháp quan trọng. Chỉ khi nút thắt tài chính này được gỡ bỏ, phân khúc nhà ở cho thuê mới có thể bứt phá, trở thành điểm tựa an cư vững chắc cho người dân, đồng thời nâng cao năng lực cạnh tranh kinh tế của các đô thị lớn.