Nhà ở cho thuê: Từ giải pháp tạm thời đến trụ cột của thị trường

Trong nhiều năm, sở hữu nhà luôn được xem là đích đến của người Việt. Tuy nhiên, khi giá nhà liên tục tăng cao và vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động, câu chuyện an cư đang đứng trước những cách tiếp cận mới. Là một trong số ít doanh nghiệp theo đuổi mô hình nhà ở xã hội cho thuê suốt hơn một thập kỷ, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành - cho rằng đã đến lúc cần nhìn nhận nhà ở cho thuê như một cấu phần quan trọng của thị trường nhà ở, thay vì chỉ xem đây là giải pháp tạm thời.

PV: Người Việt từ lâu coi sở hữu nhà như một nhu cầu thiết yếu của cuộc sống, môt tiêu chí quan trọng để định nghĩa về an cư. Bản thân ông cũng đã chọn cho mình một ngách sản phẩm khó hơn, đó là nhà xã hội thay vì phát triển phân khúc thương mại, sản phẩm cao cấp, và chắc hẳn trong hành trính đó, ông cũng đã trăn trở rất nhiều về giấc mơ an cư của đại bộ phận người lao động. Vậy theo ông, khái niệm này, quan điểm này, có phải chăng nên nhìn nhận lại hay không? Nhất là khi giá nhà đã tăng cao, vượt xa thu nhập của người lao động.

Ông Lê Hữu Nghĩa: Trước hết phải thừa nhận rằng văn hóa của người Việt từ lâu gắn với quan niệm "an cư lạc nghiệp", tức là phải sở hữu nhà. Nhiều người dù thu nhập còn hạn chế vẫn cố gắng tích lũy để mua nhà, thậm chí nghĩ đến việc để lại tài sản cho con cháu sau này.

Tuy nhiên, nếu cứ giữ suy nghĩ đó trong bối cảnh hiện nay, rất nhiều người sẽ phải ở trọ thêm 20 - 30 năm nữa mới có cơ hội sở hữu nhà. Trong khi đó, cuộc sống ở các khu nhà trọ thường không mang lại cảm giác ổn định và đầy đủ như mong muốn.

Theo tôi, điều quan trọng nhất không phải là cầm trên tay giấy chứng nhận sở hữu nhà, mà là có một nơi ở ổn định, lâu dài và phù hợp với khả năng chi trả. Nhà ở cho thuê, nếu được phát triển bài bản và theo hướng thuê dài hạn, hoàn toàn có thể đáp ứng nhu cầu an cư của người dân.

Người dân có thể xem đó là ngôi nhà của mình, yên tâm sinh sống và làm việc, chỉ khác là không sở hữu tài sản đó. Vì vậy, tôi cho rằng nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận như một giải pháp quan trọng, thậm chí là một trụ cột trong chiến lược phát triển nhà ở thời gian tới.

PV: Là một trong số ít doanh nghiệp theo đuổi mô hình nhà ở xã hội cho thuê từ rất sớm, điều gì khiến ông kiên trì với hướng đi này trong suốt nhiều năm?

Ông Lê Hữu Nghĩa: Ngay từ khi thành lập, công ty chúng tôi đã xác định tập trung vào phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập trung bình và thấp.

Trong quá trình nghiên cứu thị trường, chúng tôi nhận thấy còn một khoảng trống rất lớn là nhà ở cho thuê. Nhu cầu rất lớn nhưng gần như không có doanh nghiệp nào tham gia vì lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Bản thân tôi từng có nhiều năm tiếp xúc với công nhân, người lao động nhập cư thông qua hoạt động cho thuê nhà trọ. Chính những trải nghiệm đó giúp chúng tôi hiểu rằng điều người lao động cần nhất không phải là sở hữu nhà ngay lập tức, mà là có một nơi ở ổn định để yên tâm làm việc và nuôi dạy con cái.

Khi nghiên cứu các mô hình thuê nhà, chúng tôi đưa ra nhiều phương án từ 5 năm, 10 năm, 15 năm, 25 năm đến 49 năm. Điều đáng chú ý là những người lựa chọn các hợp đồng 15 năm hay 25 năm chỉ chiếm 5 – 10% thôi, phần lớn khách hàng đều lựa chọn thuê dài hạn, tức là 49 năm. Họ muốn biết rằng trong suốt cuộc đời mình sẽ không phải lo lắng về chỗ ở nữa.

PV: Vì sao đến nay vẫn có rất ít doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội cho thuê? Đâu là rào cản lớn nhất?

Khi một doanh nghiệp có cổ đông, cổ đông sẽ không đồng ý để doanh nghiệp dành quá nhiều thời gian cho một dự án không mang lại lợi nhuận. Họ sẽ yêu cầu công ty thực hiện chiến lược tạo ra hiệu quả tài chính cao nhất.

Bên cạnh đó, hiện nay chưa có những cơ chế ưu đãi đủ khác biệt cho nhà ở cho thuê. Nhà ở cho thuê và nhà ở để bán gần như đang được hưởng các chính sách tương tự nhau.

Một khó khăn khác là thủ tục đầu tư. Trước đây, các dự án nhà ở xã hội cho thuê cũng phải thực hiện quy trình tương tự các dự án khác. Thời gian hoàn thiện thủ tục có thể kéo dài 3 - 5 năm, cộng thêm thời gian xây dựng tiếp tục kéo dài thêm vài năm nữa. Một dự án mất hơn 5 năm mới hoàn thành nhưng tổng lợi nhuận chỉ khoảng 10%, tính ra mỗi năm chỉ còn khoảng 2%. Với hiệu quả như vậy, rất khó để doanh nghiệp lựa chọn đầu tư.

PV: Điều gì khiến ông nhớ nhất trong quá trình phát triển các dự án nhà ở xã hội cho thuê? Hoặc có câu chuyện nào của người dân mà ông cảm thấy mình đã đi đúng hướng?

Ông Lê Hữu Nghĩa: Nhiều người nói với chúng tôi rằng họ chưa từng nghĩ mình có cơ hội có được một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính của mình. Đó là điều khiến tôi nhớ nhất.

Chúng tôi nhận thấy người dân sẵn sàng lựa chọn thời hạn thuê lên tới 49 năm. Điều đó cho thấy họ thực sự cần một nơi ở ổn định hơn là một tài sản để sở hữu. Hiện tại mức giá chúng tôi đưa ra từ 1 – 1,2 tỷ đồng. Người thuê chỉ cần đặt cọc 200 triệu đồng, phần còn lại được thanh toán theo hình thức trả góp trực tiếp cho chủ đầu tư. Ba năm đầu, người dân thanh toán khoảng 7 triệu đồng/tháng. Ba năm tiếp theo là 8 triệu đồng/tháng và tăng dần lên 10 triệu đồng/tháng. Như vậy sau 10 năm hoàn tất thanh toán, người thuê có thể sử dụng căn hộ trong thời hạn 49 năm.

Khi thấy hàng nghìn hộ gia đình đang sinh sống ổn định trong các dự án của mình, tôi càng tin rằng đây là hướng đi đúng. Chúng tôi không chỉ tạo ra chỗ ở mà còn góp phần giúp người lao động yên tâm làm việc, nuôi dạy con cái và ổn định cuộc sống.

Nhà ở xã hội cho thuê vẫn còn nhiều rào cản

PV: Theo ông, nếu muốn hình thành thị trường nhà ở xã hội cho thuê quy mô lớn thì cần phải giải quyết các nhóm vấn đề nào?

Ông Lê Hữu Nghĩa: Để hình thành được một thị trường nhà ở cho thuê quy mô lớn thì theo tôi cần phải tháo gỡ ba nhóm vấn đề.

Rào cản thứ nhất là thủ tục. Nhiều chính sách ưu đãi đã được quy định nhưng trên thực tế doanh nghiệp rất khó tiếp cận do các quy định còn chồng chéo và thủ tục kéo dài. Chúng ta cần có cơ chế "một cửa" dành cho nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở cho thuê và cụ thể mốc thời hạn giải quyết hồ sơ rõ ràng.

Rào cản thứ hai là nguồn vốn. Nhà ở cho thuê có thời gian thu hồi vốn rất dài, từ 15 - 20 năm hoặc lâu hơn, trong khi doanh nghiệp chủ yếu tiếp cận vốn vay thương mại với lãi suất cao. Do đó, cần có các nguồn tín dụng dài hạn với lãi suất khoảng 4 - 5% trong thời gian từ 10 - 15 năm dành riêng cho các dự án nhà ở cho thuê.

Rào cản thứ ba là quỹ đất. Hiện nay việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có hạ tầng giao thông phù hợp với nhu cầu của người lao động là rất khó khăn. Do đó, Nhà nước cần quy hoạch và chuẩn bị sẵn quỹ đất sạch, sau đó tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư một cách công khai, minh bạch. Cần có những tiêu chí ưu tiên đối với các doanh nghiệp cam kết phát triển nhà ở cho thuê dài hạn với mức giá phù hợp cho người lao động.

Nếu giải quyết được ba vấn đề này, tôi tin sẽ có nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội cho thuê hơn trong thời gian tới.

PV: Nếu chỉ được đề xuất một chính sách quan trọng nhất để thúc đẩy nhà ở xã hội cho thuê, Ông sẽ đề xuất điều gì?

Ông Lê Hữu Nghĩa: Nếu chỉ chọn một chính sách, tôi cho rằng cần có cơ chế ưu đãi thuế thật sự rõ ràng cho các dự án nhà ở cho thuê.

Đây là phân khúc có lợi nhuận rất thấp, trong khi doanh nghiệp phải bỏ ra nguồn vốn lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Vì vậy, cần xem xét giảm mạnh thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp để tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia. Theo tôi, đây không đơn thuần là ưu đãi cho doanh nghiệp mà là sự đồng hành của Nhà nước đối với một lĩnh vực mang ý nghĩa xã hội rất lớn.

Khi người dân không còn dành cả đời để sở hữu nhà

PV: Nếu nhà ở cho thuê phát triển mạnh, điều đó sẽ thay đổi cuộc sống của người trẻ và người lao động đô thị như thế nào?

Ông Lê Hữu Nghĩa: Khi có nơi ở ổn định, người lao động sẽ yên tâm làm việc, từ đó nâng cao năng suất lao động. Đối với người trẻ, nhà ở cho thuê còn mở ra cơ hội sử dụng nguồn lực tài chính cho học tập, khởi nghiệp hoặc đầu tư, thay vì phải dành toàn bộ thu nhập và tích lũy trong nhiều năm chỉ để mua nhà.

PV: Ông hình dung thị trường nhà ở Việt Nam sẽ thay đổi ra sao trong 10 năm tới nếu nhà ở cho thuê trở thành một trụ cột bên cạnh nhà ở để bán?

Ông Lê Hữu Nghĩa: Tôi cho rằng nếu nhà ở cho thuê phát triển mạnh, thị trường nhà ở Việt Nam sẽ được định hình lại theo hướng cân bằng và bền vững hơn.

Khi người dân có thể thuê nhà dài hạn với chi phí hợp lý và môi trường sống tốt, áp lực phải sở hữu nhà bằng mọi giá sẽ giảm xuống. Khi đó, giá nhà cũng sẽ dần được điều chỉnh về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Quan trọng hơn, nguồn lực xã hội sẽ được phân bổ hiệu quả hơn. Thay vì dồn toàn bộ tài sản vào việc mua nhà và gánh nợ trong nhiều năm, người trẻ có thể sử dụng nguồn vốn đó để khởi nghiệp, đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh.