Nhà xưởng xây sẵn hút dự án FDI

Tại khu công nghiệp Long Hậu (Tây Ninh), tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn hiện vượt 95%, một số sản phẩm đạt 100%. Đáng chú ý, một nhà xưởng 9 tầng đưa vào khai thác từ tháng 12/2025 đã kín chỗ sau 6 tháng, với 16 khách thuê.

Tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn tại Long Hậu hiện khoảng 200.000 m² sàn. Theo ông Bùi Lê Anh Hiếu, Giám đốc Tiếp thị Kinh doanh Khu công nghiệp Long Hậu, đơn vị dự kiến đưa thêm khoảng 50.000 m² sàn vào vận hành vào cuối năm nay, nâng tổng diện tích lên khoảng 250.000 m². Thế hệ nhà xưởng mới được cải tiến về thiết kế, bổ sung các tiêu chuẩn xanh và phát triển bền vững, hướng tới tiêu chuẩn LEED và tăng cường ứng dụng tự động hóa.

Khách thuê tại đây đến từ Mỹ, châu Âu, Hàn Quốc, Trung Quốc và các doanh nghiệp trong nước, trong đó doanh nghiệp FDI chiếm khoảng 60%. Các lĩnh vực hoạt động gồm điện tử, linh kiện công nghệ cao, nghiên cứu phát triển, mỹ phẩm và dược phẩm.

Ông Hiếu cho biết mô hình nhà xưởng xây sẵn đang thu hút doanh nghiệp nhờ hệ thống tiện ích và dịch vụ được chuẩn bị sẵn.

"Nhà xưởng xây sẵn có đầy đủ các tiện ích, dịch vụ giúp khách hàng tiết kiệm chi phí vận hành, đang có sức hút lớn đối với những doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ."

Việc sử dụng nhà xưởng xây sẵn cũng giúp doanh nghiệp tiếp cận ngay các hạ tầng, dịch vụ dùng chung như phòng cháy chữa cháy, nước sạch, an ninh, vệ sinh và xử lý chất thải, thay vì phải tự đầu tư toàn bộ khi bắt đầu hoạt động.

Không chỉ tại Long Hậu, xu hướng lựa chọn nhà xưởng xây sẵn cũng đang thể hiện rõ trong dòng vốn sản xuất mới. Theo Savills, 6 tháng đầu năm, Việt Nam ghi nhận 468 dự án FDI mới trong lĩnh vực sản xuất. Trong đó, 266 dự án, tương đương 56,84%, lựa chọn nhà xưởng, với tổng vốn khoảng 7,09 tỷ USD, chiếm 66,24% tổng vốn FDI sản xuất mới. Trong khi đó, có 202 dự án liên quan đến đất công nghiệp, với tổng vốn 3,62 tỷ USD.

Savills nhận định nhà đầu tư hiện không chỉ quan tâm đến quỹ đất mà ngày càng cân nhắc thời gian triển khai. Nhà xưởng xây sẵn vì thế được đưa vào lựa chọn ngay từ giai đoạn đầu của quá trình đầu tư, đặc biệt với các ngành điện tử, linh kiện và công nghệ cao.

Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, cho rằng tốc độ đưa nhà máy vào hoạt động đang trở thành yếu tố cạnh tranh quan trọng trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu liên tục tái cấu trúc.

"Đối với nhiều doanh nghiệp, việc đưa nhà máy vào hoạt động sớm hơn vài tháng có thể tạo ra lợi thế đáng kể về chi phí, đơn hàng và khả năng tham gia chuỗi cung ứng."

Tại phía Nam, nhà xưởng xây sẵn chiếm khoảng 63% số dự án FDI sản xuất mới trong 6 tháng đầu năm. Savills cho rằng điện tử, bán dẫn và sản xuất công nghệ cao sẽ tiếp tục thúc đẩy phân khúc này trong những năm tới.

Nguồn cầu tăng trong bối cảnh thị trường công nghiệp phía Nam tiếp tục mở rộng. Theo Cushman & Wakefield, quý II ghi nhận thêm khoảng 56.000 m² nhà xưởng xây sẵn, chủ yếu tại Tây Ninh. Tổng diện tích cho thuê đạt khoảng 6,85 triệu m², tăng 0,8% so với quý trước và 4,6% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 92%.

Tỷ lệ lấp đầy tại TP Đồng Nai đạt 94,3%, Tây Ninh 93,7% và TP Hồ Chí Minh 89,7%. So với cùng kỳ năm trước, các mức này tăng lần lượt 4%, 10% và 5%.

Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định:

"Thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng, khi mỗi thị trường ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng."

Theo bà Đoan, TP Hồ Chí Minh có lợi thế về vị trí và đang chuyển dịch theo hướng thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao, trong khi TP Đồng Nai và Tây Ninh có dư địa lớn hơn về quỹ đất để mở rộng sản xuất và đón dòng vốn đầu tư mới. Tây Ninh có lợi thế về giá đất và quỹ đất, còn TP Hồ Chí Minh và TP Đồng Nai phù hợp hơn với doanh nghiệp ưu tiên vị trí, khả năng tiếp cận thị trường và hệ thống logistics đã phát triển.

Trong 2-3 năm tới, các dự án hạ tầng như sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục cải thiện kết nối vùng. Cushman & Wakefield dự báo giai đoạn 2026-2028, phía Nam có thể bổ sung khoảng 1,1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn, trong đó TP Hồ Chí Minh chiếm 65%, Tây Ninh 29% và TP Đồng Nai 6%.