Niên hạn chung cư: Mua căn hộ hôm nay, quyền lợi ngày mai?

Bà Lê Thị Hồng Hạnh, đang sinh sống và làm việc tại TP Hồ Chí Minh, cho biết điều khiến bà băn khoăn là sau khi công trình hết thời hạn sử dụng, người sở hữu sẽ đi đâu và quyền lợi đối với tài sản được giải quyết như thế nào.

"Ví dụ như chung cư tôi sở hữu, quy định thời hạn 50 năm, và liệu khi hết thời hạn đấy thì mình sẽ đi đâu về đâu? Ai sẽ bảo đảm quyền sở hữu tiếp theo của mình, có phương án đền bù hay thay thế hay không?", bà Hạnh nói.

Với chị Bảo Khuyên, mối quan tâm lại nằm ở khả năng duy trì tài sản qua các thế hệ. Nếu vòng đời của công trình được xác định, người mua sẽ phải cân nhắc nhiều hơn về quyền lợi của mình trong tương lai. Bởi việc mua căn hộ là khoản tiền tích luỹ nhiều năm và mong muốn có thể để lại cho thế hệ sau.

"Khi mà bị ràng buộc số năm thì mình sẽ cân đo là cái tài sản này có truyền lại cho con, cho cháu được không? Đồng thời dự án còn lại thời hạn bao nhiêu năm", chị Khuyên chia sẻ.

Những băn khoăn này đặt ra một vấn đề lớn hơn: Khi tòa nhà kết thúc vòng đời, quyền của người sở hữu căn hộ sẽ được chuyển tiếp và bảo đảm như thế nào?

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, cần phân biệt giữa quyền đối với đất và thời hạn sử dụng của công trình trên đất.

"Quyền sở hữu đất là lâu dài, bởi vì chung cư là đất ở. Còn công trình trên đất thì chắc chắn sẽ có thời hạn sử dụng", ông Thắng nói.

Theo ông, việc xác định rõ niên hạn công trình còn tạo cơ sở pháp lý để xử lý khi công trình không còn đáp ứng yêu cầu sử dụng.

"Nếu không quy định rõ như vậy thì sau này cải tạo chung cư hoặc đập bỏ sẽ không có hành lang pháp lý cụ thể để làm. Việc quy định thời hạn sử dụng công trình theo niên hạn sẽ tạo ra hành lang pháp lý để cải tạo, đập bỏ hay xây mới."

Như vậy, khi một chung cư hết vòng đời, vấn đề không chỉ là công trình còn tồn tại hay phải phá dỡ. Với người sở hữu, điều quan trọng hơn là quyền đối với tài sản được xử lý ra sao trong quá trình chuyển từ công trình cũ sang một phương án mới.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam, nếu công trình hết niên hạn và không còn khả năng cải tạo, cần có cơ chế tái lập, có thể là phá dỡ để xây dựng lại. Nhưng cùng với đó phải giải quyết quyền lợi của những người đang sở hữu và sinh sống tại công trình.

"Nó cần phải có yếu tố gọi là tái lập và có thể là xây lại, chúng ta có thể là phá đi xây lại. Nhưng cái cơ chế nào để đảm bảo việc tái định cư, đảm bảo quyền lợi của những người sở hữu ở khu vực đó?", ông Kiệt nói.

Đây là điểm khiến bài toán niên hạn chung cư khác với việc xử lý một công trình hết tuổi thọ thông thường. Một tòa nhà có thể có hàng trăm, thậm chí hàng nghìn chủ sở hữu, trong đó quyền sở hữu và quyền kế thừa có thể gắn với nhiều gia đình qua nhiều thế hệ.

Theo ông Kiệt, nếu không có cơ chế phù hợp, việc xử lý một công trình hết vòng đời có thể kéo theo nhiều hệ lụy.

"Nếu không giải quyết một cách triệt để, không có cơ chế hỗ trợ một cách phù hợp và không có những yếu tố liên quan đến quy hoạch cũng như tái định cư phù hợp thì nó sẽ xảy ra rất nhiều các hệ lụy về sau. Bởi vì nó không chỉ ảnh hưởng tới một gia đình mà nó ảnh hưởng tới cả ngàn gia đình trong cùng một công trình", ông Kiệt chia sẻ.

Một căn hộ có thể được chuyển nhượng, thừa kế qua nhiều năm, trong khi công trình lại có vòng đời hữu hạn. Vì vậy, theo ông Kiệt, cơ chế quản lý cần tính đến cả quyền sở hữu và quyền kế thừa của các thế hệ sau, thay vì chỉ xử lý tại thời điểm công trình bị phá dỡ.

Điều này đặt ra yêu cầu về một cơ chế xuyên suốt: từ khi công trình được kiểm định, xác định còn khả năng sử dụng hay phải phá dỡ, đến khi người dân được bố trí chỗ ở và quyền lợi đối với tài sản được tiếp tục bảo đảm.

Định hướng này cũng đang được đặt trong quá trình hoàn thiện chính sách. Tại Nghị quyết 278 Chính phủ yêu cầu quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời làm rõ việc xử lý khi công trình hết thời hạn và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu.

Với người mua, điều quan trọng vì thế không chỉ là căn hộ được sử dụng trong bao lâu, mà là khi công trình kết thúc vòng đời, quyền lợi đối với tài sản sẽ được chuyển tiếp như thế nào.