Phát triển nhà ở cho thuê: Thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Những ngày gần đây, các chỉ đạo từ Trung ương về phát triển nhà ở thương mại phù hợp khả năng chi trả và nhà ở cho thuê đã thu hút sự quan tâm của dư luận. Đây không chỉ là một vấn đề dân sinh thiết thân mà còn bởi nó chạm tới một trong những bài toán lớn nhất của quá trình đô thị hóa hiện nay, đó là làm thế nào để người dân có chỗ ở ổn định trong bối cảnh giá nhà ngày càng vượt xa khả năng tích lũy của phần đông người lao động.

Tại nhiều đô thị lớn, không ít gia đình trẻ, người lao động và cả những người có thu nhập khá đang đứng trước lựa chọn tiếp tục thuê nhà thay vì cố gắng sở hữu bất động sản bằng mọi giá. Trong bối cảnh đó, những thông điệp mới từ Trung ương đang được kỳ vọng sẽ mở ra một cách tiếp cận khác đối với vấn đề nhà ở.

Kết luận về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh việc tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp khả năng chi trả là thước đo của tiến bộ xã hội, tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định và bền vững.

Tiếp đó, tại cuộc làm việc với UBND TP Hà Nội và các bộ, ngành, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cũng khẳng định phát triển nhà ở thương mại phù hợp khả năng chi trả và nhà ở cho thuê là chủ trương lớn, lâu dài, có tính chiến lược đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Những chỉ đạo liên tiếp cho thấy một định hướng đáng chú ý đang được đặt ra, thị trường bất động sản cần dịch chuyển mạnh hơn theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu và tích lũy tài sản.

Từ giấc mơ sở hữu đến nhu cầu an cư thực chất

Nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh mẽ nhưng cũng chứng kiến nghịch lý khi giá nhà tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nhiều dự án căn hộ mới được mở bán với mức giá hơn 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, khiến khoảng cách giữa khả năng chi trả và giá trị bất động sản ngày càng lớn.

Trao đổi với phóng viên VTV Times, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, bên cạnh việc phát triển nhà ở để bán, Việt Nam đang thiếu sự quan tâm tương xứng đối với phân khúc nhà ở cho thuê.

Theo ông Đính, phần lớn nguồn cung nhà cho thuê hiện nay vẫn mang tính tự phát do người dân tự đầu tư, trong khi các tiêu chuẩn về hạ tầng, chất lượng dịch vụ, môi trường sống hay quản lý vận hành chưa được xây dựng đầy đủ và đồng bộ.

Ở góc nhìn quốc tế, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn cần chuyển từ tư duy tăng trưởng sang tư duy phát triển bền vững.

"Nhà ở cần quay trở lại giá trị cốt lõi là phục vụ nhu cầu an cư thay vì chủ yếu là công cụ đầu tư hay đầu cơ", ông Jackson nhấn mạnh.

Theo nhiều chuyên gia, khi nhà ở cho thuê được phát triển bài bản, người dân sẽ có thêm cơ hội tiếp cận chỗ ở ổn định mà không phải chịu áp lực sở hữu bằng mọi giá.

Một vấn đề khác được ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh là khái niệm "nhà ở phù hợp khả năng chi trả" cần được lượng hóa bằng các tiêu chí cụ thể. Theo ông, đối với người lao động sống bằng tiền lương, chi phí nhà ở không nên vượt quá khoảng 30% tổng thu nhập của hộ gia đình.

Đối với các nhóm công chức, viên chức, gia đình trẻ hoặc người mới khởi nghiệp, nguyên tắc này vẫn cần được áp dụng. Trong khi đó, nhóm chuyên gia, lao động chất lượng cao có thể chấp nhận mức thuê cao hơn nhưng đồng thời đòi hỏi tiêu chuẩn sống, hạ tầng và dịch vụ tương xứng. Điều quan trọng là phải phân nhóm đối tượng để thiết kế các sản phẩm nhà ở phù hợp thay vì áp dụng một mô hình chung cho tất cả.

Nhà cho thuê không phải bài toán dễ

Dù được đánh giá là hướng đi cần thiết, nhưng phát triển nhà ở cho thuê không phải là nhiệm vụ đơn giản. Đây cũng là lý do khiến phân khúc này nhiều năm qua chưa thu hút được sự tham gia mạnh mẽ từ khu vực doanh nghiệp.

TS.KTS Nguyễn Quang, nguyên Giám đốc Chương trình Định cư Con người Liên hợp quốc tại Việt Nam (UN-Habitat Việt Nam) cho rằng, tác động lớn nhất của việc phát triển nhà ở cho thuê không nằm ở việc kéo giá nhà giảm ngay lập tức mà ở việc thay đổi cấu trúc vận hành của thị trường.

Theo ông Quang, bất động sản thời gian qua chủ yếu vận hành theo logic tăng giá đất và tích lũy tài sản. Khi nhà ở cho thuê phát triển mạnh hơn, thị trường sẽ từng bước dịch chuyển sang mô hình khai thác dòng tiền dài hạn. Tuy nhiên, để đạt được sự dịch chuyển đó, bài toán lợi ích kinh tế đối với nhà đầu tư cần được giải quyết.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, khác với nhà ở để bán, nhà ở cho thuê đòi hỏi chủ đầu tư phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn nhưng thời gian thu hồi vốn lại kéo dài hàng chục năm. Có trường hợp phải mất khoảng 30 năm mới thu hồi đủ vốn đầu tư. Điều này đồng nghĩa với việc dòng tiền của doanh nghiệp bị "giam" trong thời gian rất dài. Trong khi đó, giá thuê lại phải được kiểm soát ở mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Không chỉ chịu áp lực về vốn, nhà đầu tư còn phải đối mặt với chi phí đất đai, thủ tục hành chính, chi phí lãi vay và các chi phí quản lý vận hành sau khi dự án đi vào khai thác.

Nếu nhà ở xã hội để bán cần nhiều chính sách hỗ trợ thì nhà ở cho thuê còn cần những cơ chế đặc thù mạnh hơn nữa. Vì vậy, Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong việc thúc đẩy phân khúc này thông qua việc bảo đảm quỹ đất, hỗ trợ nguồn vốn dài hạn với lãi suất thấp, đơn giản hóa thủ tục hành chính và xây dựng các cơ chế ưu đãi đủ mạnh.

Một trong những nội dung đáng chú ý hiện nay là chủ trương hình thành quỹ nhà ở quốc gia cho thuê cùng các quỹ tài chính hỗ trợ phát triển phân khúc này. Việt Nam đã bước đầu hoàn thiện khuôn khổ thể chế thông qua các quy định liên quan đến quỹ nhà ở quốc gia cho thuê. Tuy nhiên, việc triển khai trên thực tế vẫn cần tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện.

Các vấn đề như nguồn hình thành quỹ, cơ chế quản lý, giám sát, sử dụng vốn hay hiệu quả khai thác đều cần được xây dựng chặt chẽ. Bên cạnh đó, các mô hình quỹ tín thác, quỹ đầu tư dài hạn, hợp tác công tư (PPP) và các công cụ tài chính khác cũng cần được nghiên cứu để tạo nguồn lực bền vững cho thị trường.

Điều người dân chờ đợi không chỉ là những chủ trương mới, mà là sự xuất hiện ngày càng nhiều hơn của những căn nhà có giá thuê phù hợp với thu nhập thực tế. Bởi thành công của chính sách nhà ở sẽ không được đo bằng số lượng văn bản được ban hành, mà bằng việc người lao động có thêm cơ hội tiếp cận một nơi ở an toàn, ổn định và phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Nếu làm được điều đó, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội dịch chuyển từ tư duy tích sản sang phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong dài hạn.

Nhìn rộng hơn, phát triển nhà ở cho thuê không đơn thuần là một giải pháp đối với thị trường bất động sản. Đây còn là câu chuyện về an sinh xã hội, khả năng giữ chân lực lượng lao động tại các đô thị và chất lượng phát triển của nền kinh tế.

Thực hiện Thông báo số 64-TB/VPTW ngày 22/5/2026 của Văn phòng Trung ương Đảng về kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Thông báo số 262/TB-VPCP ngày 26/5/2026 của Văn phòng Chính phủ về kết luận của Thủ tướng Chính phủ, HĐND Thành phố đã ban hành nghị quyết về cơ chế, chính sách đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn Thành phố, tạo cơ sở để Hà Nội đi đầu trong phát triển nhà ở cho thuê.

Theo Thủ tướng Lê Minh Hưng, nhà ở cho thuê phải được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo người dân, nhất là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang có nhu cầu rất lớn về thuê nhà với giá hợp lý.

Thủ tướng yêu cầu Hà Nội ưu tiên làm điểm trước, phải đi tiên phong, khẩn trương rà soát toàn bộ quy hoạch, quỹ đất, quỹ nhà tài sản công đang sử dụng kém hiệu quả để có phương án sắp xếp, phát triển mô hình nhà ở cho thuê; báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả trong tháng 6 năm 2026. Thủ tướng nêu rõ, các cơ chế thí điểm của Hà Nội nếu thực hiện hiệu quả sẽ nhân rộng ra cả nước.

Dịp này, Thành phố tổ chức khởi công 3 dự án nhà ở cho thuê. Trong đó, UBND Thành phố đã quyết định sử dụng nguồn vốn đầu tư công từ nguồn thu nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội bằng tiền của các dự án nhà ở thương mại để triển khai hai dự án nhà ở cho thuê, gồm dự án tại khu nhà ở Pháp Vân - Tứ Hiệp, phường Yên Sở, quy mô 1.176 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 1.396 tỷ đồng; và dự án tại khu nhà ở giãn dân phố cổ Hà Nội tại phường Việt Hưng, quy mô 1.166 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 3.563 tỷ đồng.

Trong đó, dự án tại khu nhà ở Pháp Vân - Tứ Hiệp gồm 3 tòa nhà A2, A3 và A4, hai tòa A2 và A3 đang được triển khai cải tạo, chuyển đổi công năng từ nhà ở sinh viên sang nhà ở cho thuê, dự kiến hoàn thành trong năm 2026, trong khi tòa A4 được đầu tư xây dựng mới và dự kiến sẽ được đưa vào sử dụng trong năm 2027. Còn dự án nhà ở cho thuê tại phường Việt Hưng do Công ty Cổ phần Vinhomes là nhà thầu thi công, hoàn thành trong giai đoạn từ năm 2026 đến năm 2028.

Cùng với đó, Công ty cổ phần Him Lam đã chủ động đề xuất dự án khu nhà ở hỗn hợp Him Lam Long Biên dành hơn 11 ha đất để phát triển khoảng 6.000 căn hộ với tổng mức đầu tư khoảng 29.000 tỷ đồng, trong đó khoảng 4.000 căn hộ được bố trí cho thuê dài hạn; dự kiến đến quý 4/2028, cấu phần nhà ở cho thuê của dự án sẽ hoàn thành và đưa vào khai thác.

Đặc biệt, việc áp dụng các cơ chế đặc thù theo Luật Thủ đô năm 2026, Nghị quyết số 188/2025/QH15 và Nghị quyết số 258/2025/QH15 đã giúp Thành phố đơn giản hóa nhiều thủ tục đầu tư, tách công tác giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập, rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư và bảo đảm tiến độ khởi công các dự án (ít nhất 50%).

Thành phố Hà Nội xác định việc đầu tư các dự án hạ tầng giao thông và nhà ở lần này không chỉ nhằm giải quyết những nhu cầu trước mắt mà còn tạo nền tảng phát triển lâu dài, góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng GRDP ở mức hai con số trong giai đoạn 2026-2030, tiếp tục khẳng định vai trò là cực tăng trưởng, trung tâm động lực phát triển của cả nước.

UBND thành phố Hà Nội cam kết tập trung cao nhất mọi nguồn lực, triển khai các dự án đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng, an toàn, hiệu quả đầu tư; kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc phát sinh; phát huy hiệu quả các cơ chế đặc thù được Trung ương trao quyền, phấn đấu xây dựng những công trình tiêu biểu về tiến độ, chất lượng và hiệu quả, góp phần xây dựng Thủ đô "Văn hiến - Văn minh - Hiện đại - Hạnh phúc".

Cùng với đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cũng vừa ký công điện 19 gửi lãnh đạo các tỉnh, thành phố về việc đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn năm 2026 và giai đoạn 2026 - 2030.

Theo đó, bộ yêu cầu các địa phương bố trí ngay nguồn vốn ngân sách địa phương, quỹ đất sạch, đồng bộ hạ tầng, áp dụng quy trình ưu tiên, đơn giản hóa thủ tục hành chính để khởi công ít nhất 1 dự án bằng vốn ngân sách ngay trong tháng 6-2026.

Khẩn trương thành lập, kiện toàn và đưa vào vận hành có hiệu quả Quỹ phát triển nhà ở của địa phương từ các nguồn thu theo quy định (như nguồn 20% đất nhà ở xã hội từ các dự án thương mại) để đầu tư xây dựng hoặc mua lại nhà ở để cho thuê trong quý 3-2026.

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương triển khai các dự án nhà ở cho thuê có quy mô lớn trong quý 3, quý 4 năm nay.

Trong công điện 19, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương tổ chức điều tra, đánh giá kỹ lưỡng, thực chất nhu cầu thuê nhà của từng nhóm đối tượng trên địa bàn.

Từ đó xây dựng kế hoạch đầu tư xây dựng thật, người dân được hưởng thụ thật, tránh được lệch pha cung - cầu, gây lãng phí nguồn lực.

Lập kế hoạch phát triển nhà ở cho thuê năm 2026 và giai đoạn 2026 - 2030 bao gồm mục tiêu từng năm, danh mục dự án, lộ trình và nguồn lực huy động, gửi Bộ Xây dựng để tổng hợp báo cáo Thủ tướng trong tháng 6.

Để thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê, Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương hỗ trợ người dân xây nhà ở để cho thuê tại các đô thị lớn.

Theo đó, các địa phương cần nghiên cứu cơ chế hỗ trợ, hướng dẫn tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn phòng cháy chữa cháy đối với hộ gia đình, cá nhân tham gia xây dựng nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ để cho thuê.