Quản lý vận hành chung cư đứng trước nhiều điểm nghẽn cần tháo gỡ

Cùng với tốc độ đô thị hóa, số lượng chung cư tại các thành phố lớn ngày càng gia tăng, kéo theo yêu cầu cao hơn đối với công tác quản lý vận hành. Tuy nhiên, từ cơ chế thuế, trách nhiệm của Ban quản trị đến phòng cháy chữa cháy, hạ tầng sạc xe điện hay tiêu chuẩn nghề nghiệp, nhiều quy định hiện hành được cho là chưa theo kịp thực tiễn, làm phát sinh không ít tranh chấp và rủi ro trong quá trình vận hành.

Những vấn đề này được các chuyên gia, doanh nghiệp và cơ quan quản lý trao đổi tại tọa đàm góp ý sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP Hồ Chí Minh (HCMO) tổ chức ngày 7/8.

Nhiều bất cập cần sớm được tháo gỡ

Theo báo cáo đề dẫn của HCMO, thực tiễn quản lý vận hành nhà chung cư đang nổi lên 6 nhóm vấn đề lớn, gồm quyền và trách nhiệm giữa các chủ thể chưa tương xứng; Ban quản trị phải gánh trách nhiệm pháp lý lớn nhưng thiếu cơ chế bảo vệ; tranh chấp về sở hữu chung - riêng; bất cập trong cơ chế thuế và quản lý dòng tiền; những yêu cầu mới liên quan đến phòng cháy chữa cháy, môi trường, trạm sạc xe điện; cùng với việc nghề quản lý vận hành chưa có bộ tiêu chuẩn thống nhất.

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Tổng Thư ký Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP Hồ Chí Minh cho rằng, nghịch lý hiện nay là "người trực tiếp chịu trách nhiệm nhiều khi không có quyền quyết định, còn người có quyền quyết định chưa chắc có đủ chuyên môn". Theo bà, các quy định pháp luật không thiếu nhưng còn phân tán ở nhiều lĩnh vực, thiếu tính liên thông nên khi xảy ra tranh chấp, mỗi bên đều có cách hiểu và áp dụng khác nhau.

Theo bà Mỹ Viễn, nhiều vụ việc từng xảy ra cho thấy chỉ một sai sót nhỏ trong quá trình quản lý vận hành cũng có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng đối với Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành. Trong khi đó, nghề quản lý vận hành phải đáp ứng đồng thời yêu cầu của nhiều lĩnh vực như nhà ở, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, môi trường và thuế nhưng vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp thống nhất. "Đây không phải là một dịch vụ phụ trợ sau bán nhà mà là hạ tầng mềm của đô thị", bà nhấn mạnh, đồng thời cho rằng việc chuẩn hóa nghề quản lý vận hành sẽ góp phần nâng cao chất lượng quản trị và bảo đảm an toàn cho cư dân.

Từ góc độ quản lý nhà nước, ông Nguyễn Tiến Hưởng, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho rằng hoạt động quản lý vận hành chịu sự điều chỉnh của nhiều luật khác nhau, từ khâu thiết kế, xây dựng đến vận hành và phòng cháy chữa cháy. Vì vậy, quá trình sửa đổi chính sách cần được tiếp cận theo hướng đồng bộ, đồng thời thúc đẩy chuyển đổi số, xây dựng mô hình chung cư thông minh, nâng cao năng lực Ban quản trị và hoàn thiện bộ tiêu chuẩn đánh giá chất lượng quản lý vận hành.

Hoàn thiện khung pháp lý để nâng cao hiệu quả quản trị

Bên cạnh những bất cập về cơ chế, các yêu cầu mới liên quan đến phòng cháy chữa cháy và hạ tầng sạc xe điện cũng đang đặt ra nhiều thách thức đối với công tác quản lý vận hành.

Thượng tá Hồ Công Bình, Phó Trưởng phòng Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy và Cứu nạn cứu hộ (PC07), Công an TP Hồ Chí Minh cho biết thời gian qua lực lượng chức năng nhận được nhiều phản ánh của Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành liên quan đến việc bảo trì bình chữa cháy cũng như lắp đặt trạm sạc xe điện tại các chung cư. Theo ông, các quy chuẩn kỹ thuật đối với những hạng mục này đã được ban hành, song việc triển khai phải tuân thủ đúng hồ sơ thiết kế đã được thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy và các tiêu chuẩn an toàn hiện hành. PC07 cũng sẽ phối hợp với Hiệp hội để hướng dẫn, tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện.

Theo ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch HCMO, Trưởng Ban Truyền thông và Đối ngoại, các ý kiến tại tọa đàm sẽ được Hiệp hội tổng hợp, báo cáo các cơ quan chức năng nhằm góp phần hoàn thiện chính sách đối với công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Hiệp hội kỳ vọng trở thành cầu nối giữa doanh nghiệp, Ban quản trị và cơ quan quản lý để thống nhất cách hiểu, cách áp dụng các quy định về thuế trong quản lý nhà chung cư, đồng thời tiếp tục đóng góp ý kiến đối với dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các quy định liên quan đến quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư và mô hình nhà ở xã hội cho thuê dài hạn.

Theo HCMO, các kiến nghị trọng tâm được đưa ra gồm xây dựng khung pháp lý rõ ràng hơn đối với nhà chung cư; hoàn thiện cơ chế thuế; chuẩn hóa nghề quản lý vận hành; tăng cường ứng dụng công nghệ trong quản lý; đồng thời nâng cao sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhằm giảm tranh chấp, nâng cao hiệu quả quản trị và bảo đảm môi trường sống an toàn, văn minh cho cư dân. Hiệp hội dự kiến tổng hợp toàn bộ kiến nghị gửi Quốc hội, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính trong thời gian tới.