Thị trường nhà ở Hà Nội hạ nhiệt, giá nhiều căn chung cư giảm vài trăm triệu đồng

Thị trường nhà ở Hà Nội hạ nhiệt

Sau một thời gian dài liên tục tăng, nửa đầu năm nay, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giảm nhiệt ở nhiều phân khúc, đặc biệt nhà đã vào ở, mua đi bán lại. Tuy nhiên, giá bán vẫn ở mức cao so với thu nhập của người dân đô thị, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Nửa đầu năm nay là thời điểm mang dấu ấn đặc biệt đối với thị trường bất động sản Hà Nội. Khi nguồn cung chung cư cao nhất trong 5 năm trở lại đây, tuy nhiên lại hoàn toàn vắng bóng những chung cư giá dưới 60 triệu đồng/m2 mà lại phổ biến vẫn ở mức khoảng 80 - 120 triệu đồng/m2. Do vậy, cán cân cung cầu nhà ở vẫn lệch pha.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội cho biết: "Năm 2025 thông thường tỷ lệ hấp thụ được, số căn bán được đạt 85 - 90%, thì sang quý 1, quý 2/2026, chúng tôi thấy tỷ lệ này giảm xuống dưới 70%. Khi mặt bằng lãi suất có xu hướng gia tăng, người mua và nhà đầu tư cũng có chậm lại, nguồn cung còn rất dồi dào, cũng là một phần nguyên nhân".

Còn trên thị trường mua đi bán lại, nhiều căn hộ chung cư rao bán đã giảm từ vài trăm triệu đồng trên hầu khắp các khu vực. Tuy nhiên, mức giảm này được đánh giá là nhỏ giọt so với tốc độ tăng hàng tỷ đồng mỗi căn trước đó.

"Thị trường thứ cấp giá điều chỉnh giảm nhẹ, cho thấy nhu cầu đang có sự tính toán lại, chậm lại một chút từ khía cạnh của người mua", bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Savills Hà Nội cho hay.

Tình hình thanh khoản chậm lại của thị trường đã khiến các chủ đầu tư bán hàng thời điểm này có sự tính toán kỹ lưỡng hơn về giá bán. Nhiều dự án đã công bố giá bán thấp hơn so với giá kỳ vọng ở giai đoạn trước.

Phát triển nhà ở xã hội giá bán hợp lý

Trong khi nhà ở thương mại đang đối mặt với những khó khăn về giao dịch do giá cao, khó tới tay người mua, thì phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê lại đang trở thành điểm sáng trên thị trường.

Với nhà ở xã hội, cả nước có 866 dự án đang được triển khai. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, trong nửa đầu năm nay, một số dự án ở vị trí đẹp, thuận tiện về giao thông đã được công bố giá bán, bắt đầu thu nộp hồ sơ, hoặc tiến hành bốc thăm trực tuyến. Sau đó, những người dân đầu tiên đã được ký kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, chính thức được chạm tay sở hữu ngôi nhà mà họ mơ ước bấy lâu nay với giá tiền hợp lý.

Tại một dự án nhà ở xã hội ở Hà Nội, lễ ký hợp đồng được tổ chức ngay sau khi hoàn tất bốc thăm trực tuyến. Các đối tượng ưu tiên là các trường hợp được ký hợp đồng trước, gồm người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật và các trường hợp tái định cư.

Với nhiều người, việc hoàn tất ký hợp đồng là dấu mốc quan trọng sau nhiều năm mong mỏi có một nơi ở ổn định.

Ông Trần Thắng Lợi (Hà Nội) chia sẻ: "Trước đây phải sống cùng con cháu trong điều kiện chật chội. Nay được sở hữu căn hộ riêng, ông cảm thấy rất hạnh phúc và biết ơn".

Ông Nguyễn Huy Chương (Phú Thọ) cho biết: "Quá trình làm thủ tục diễn ra thuận lợi, các bước hướng dẫn rõ ràng, không phát sinh vướng mắc".

Đại diện Công ty Kinh doanh Bất động sản Viglacera cho biết doanh nghiệp tổ chức ký hợp đồng theo từng nhóm đối tượng, ưu tiên các trường hợp theo quy định trước, sau đó đến các nhóm còn lại. Tiến độ thanh toán cũng được chia thành nhiều đợt nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua. Trong đó, đợt thanh toán đầu tiên là 30% giá trị căn hộ trong vòng 10 ngày sau khi ký hợp đồng.

Với giá bán khoảng 18,4 triệu đồng/m2, mỗi căn hộ sẽ có giá trên dưới 1 tỷ đồng. So với giá bán nhà chung cư thương mại cùng vị trí đang rao bán từ 50 - 60 triệu đồng/m2, mức giá nhà ở xã hội chỉ bằng 1/3.

Đáng chú ý, không còn chỉ là các dự án nhỏ lẻ chỉ có 100 - 200 căn nhỏ lẻ nằm xen kẹt trong đô thị như trước, hiện nay dự án quy mô lớn lên tới vài nghìn căn hộ trong 1 dự án đã bắt đầu xuất hiện. Bộ Xây dựng cho biết, từ đầu năm tới nay, đã có khoảng 40 dự án được khởi công trên cả nước.

"6 tháng vừa qua, Bộ đã làm việc với 18 địa phương trọng điểm để trực tiếp đôn đốc hướng dẫn. Chúng tôi tin với sự vào cuộc của các địa phương hiện nay, chúng ta sẽ đạt được kết quả tích cực", ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay.

Từ những bản vẽ, mỗi căn nhà ở xã hội đang được xây lên, dần hiện thực hóa ước mơ nhà ở của người dân, đặc biệt có ý nghĩa với người dân tại các thành phố lớn, khi giá nhà ngày càng trở nên đắt đỏ. Chỉ một vài tháng nữa, nhiều người dân sẽ là những cư dân đầu tiên được trao chìa khóa để mở cửa vào căn hộ ở xã hội mà họ đã chờ đợi từ lâu.

Đề xuất cơ chế phát triển nhà ở cho thuê

Bên cạnh nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê được xác định trở thành phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo người dân. Chỉ trong thời gian ngắn, nhiều địa phương đã liên tiếp khởi công triển khai phát triển nhà ở cho thuê.

Khi giá nhà liên tục lập mặt bằng mới, người trẻ ngày càng khó mua nhà, còn lực lượng lao động nhập cư tiếp tục gia tăng, nhà ở cho thuê đang được xem như lời giải mới cho bài toán an cư của các đô thị, hoặc các khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp. Nhiều đề xuất đã được đưa ra để phát triển loại hình nhà ở này.

Thời gian hoàn vốn dài, thiếu quỹ đất sạch, khó khăn trong vận hành, quản lý hay người thuê không ổn định… đây là những rào cản chính khiến các doanh nghiệp còn e ngại khi tham gia xây dựng nhà ở cho thuê.

Bởi vậy, trong Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang được lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đã bổ sung nhiều chính sách mới về phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá rẻ, để thu hút thêm các doanh nghiệp tham gia. Ví dụ như chủ đầu tư có thể được dành 20% tổng diện tích sàn cho kinh doanh dịch vụ, thương mại nhằm có nguồn lực giảm giá thuê nhà. Họ cũng được hưởng ưu đãi thuế giá trị gia tăng (VAT) cho phần doanh thu từ việc cho thuê.

Ngoài ra, Bộ cho biết sẽ nghiên cứu cơ chế giao chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước. Đây là giải pháp để phát triển nhà ở cho thuê đúng nơi, đúng chỗ, tránh nơi thừa, nơi thiếu.

Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: "Phải có sự thống kê, từng nhu cầu từng tỉnh, từng vùng và trong khả năng năng lực, giá cho thuê phải hợp lý so với thu nhập của người lao động với công chức, người lao động, đối tượng, người lao động thuê. Giá quá cao thì khó, giá thấp quá thì nhà đầu tư không thể đủ tiền để đầu tư được".

Tại một số khu công nghiệp, trước khi xây nhà ở cho thuê, các doanh nghiệp đã tiến hành rà soát nhu cầu thuê nhà ở của công nhân và chuyên gia từ chính đơn vị sử dụng lao động. Thậm chí, mức thu nhập bình quân hàng năm cũng được thống kê để thiết lập khung giá cho thuê phù hợp.

Bà Trương Tú Phương, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đại An, cho biết: "Để phát triển nhà ở cho thuê hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ với các chủ nhà máy, bởi họ là những người hiểu rõ nhất hoàn cảnh và nhu cầu của công nhân. Chúng tôi đề xuất cơ chế để chủ đầu tư khu công nghiệp chuyển giao dự án cho các doanh nghiệp sử dụng lao động. Khi doanh nghiệp cùng tham gia và chịu trách nhiệm chăm lo chỗ ở cho người lao động, đồng thời kết nối với chủ đầu tư, mô hình này mới có thể phát huy hiệu quả."

Thị trường nhà ở vẫn mất cân đối về cung cầu, với nhà giá cao chiếm phần lớn. Những cơ chế mới đang được đề xuất, kỳ vọng sẽ hoàn thiện khung pháp lý, tạo thêm động lực để phát triển phân khúc nhà ở có giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn tại các đô thị và khu công nghiệp.