Thủ đô của Hàn Quốc: Thêm nhà hay giữ không gian xanh?

Seoul, thủ đô của Hàn Quốc, là một trong những thành phố có mật độ dân cư cao nhất châu Á, với khoảng 16.000 người sống trên mỗi km². Trong khi đó, mật độ dân cư của Hà Nội vào khoảng 2.600 người/km².

Đất chật, người đông khiến mỗi mét vuông đất tại Seoul ngày càng trở nên quý giá. Giữa thành phố “tấc đất tấc vàng”, khu đất rộng 3 triệu m², tương đương 420 sân bóng đá, đang trở thành tâm điểm dư luận với hai luồng ý kiến: dành khu đất cho công viên xanh hay xây thêm hàng chục nghìn căn nhà. Đây không chỉ là câu chuyện của Seoul mà còn là bài toán khó đối với nhiều đô thị lớn trên thế giới: làm sao để có thêm nhà ở mà vẫn giữ được những khoảng không gian xanh cần thiết cho cuộc sống đô thị.

Công viên Yongsan được quy hoạch trên khu đất từng là căn cứ quân sự, phần lớn do quân đội Mỹ sử dụng trong nhiều thập kỷ. Sau khi được hoàn trả cho Hàn Quốc, khu đất này được định hướng trở thành một công viên lớn ở trung tâm Seoul. Tuy nhiên, khi giá nhà tại thủ đô tăng cao và nhu cầu nhà ở ngày càng lớn, khu đất này lại được xem xét cho một mục đích khác. Nếu dành khoảng 30% diện tích để phát triển nhà ở, khu vực này về lý thuyết có thể cung cấp khoảng 30.000 căn nhà. Việc dành một phần đất để xây nhà có thể giúp bổ sung nguồn cung, nhưng cũng đồng nghĩa với việc thu hẹp không gian xanh tại khu vực trung tâm Seoul.

Thị trưởng Seoul Oh Se-hoon cho biết: “Đây là một thành phố có mật độ dân cư rất cao, vì vậy người dân có nhu cầu rất lớn về không gian xanh. Đó là lý do lập luận của tôi rằng không một centimet nào trong 3 triệu m² của Công viên Yongsan nên bị đụng tới, nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ của người dân”.

Seoul được bao quanh bởi núi và có sông Hàn, nhưng những mảng xanh nằm ngay trong không gian sinh hoạt hàng ngày lại rất hạn chế.

Ông Oh Se-hoon cho biết: “Người dân Seoul không khó để nhìn thấy không gian xanh, nhưng chúng tôi thiếu nghiêm trọng những không gian xanh mà họ có thể trực tiếp trải nghiệm trong cuộc sống hàng ngày, chẳng hạn trên đường đi làm. So với London, Seoul chỉ có khoảng một phần tư”.

Trong quy hoạch đô thị, Yongsan vì thế không chỉ là câu chuyện về một công viên đang được quy hoạch. Đây là một trong số ít những khu vực lớn còn lại ở trung tâm Seoul có thể tạo ra thay đổi đáng kể về cả nhà ở lẫn không gian công cộng.

Bài toán càng khó hơn khi một phần khu đất vẫn cần được xử lý môi trường sau nhiều năm sử dụng cho mục đích quân sự. Các khảo sát từng phát hiện một số khu vực có chất ô nhiễm vượt mức cho phép, khiến việc phát triển bất động sản hay công viên đều đòi hỏi quá trình xử lý lâu dài.

Câu chuyện về Công viên Yongsan cho thấy Seoul đang chịu sức ép lớn trong việc tìm thêm quỹ đất để phát triển nhà ở, trong khi vẫn phải bảo vệ những không gian xanh. Tuy vậy, ngay cả khi có thêm nguồn cung nhà ở cũng không đồng nghĩa với việc người dân sẽ dễ có nhà hơn.

Khi giá bất động sản và chi phí thuê nhà liên tục leo thang, những căn hộ được xây thêm có thực sự nằm trong tầm với của người trẻ hay lại trở thành món hàng xa xỉ khó chạm tới? Giá căn hộ tại Seoul đã tăng liên tiếp trong 86 tuần tính đến đầu tháng 9, theo Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc. Với một căn hộ 84 m² tại thành phố này, tiền đặt cọc thuê nhà theo hình thức jeonse - trả trước một khoản lớn thay cho tiền thuê hàng tháng - đã vượt 1,1 tỷ won (tương đương khoảng 21 tỷ đồng), cao hơn gần 200 triệu won so với đầu năm.

Trong khi đó, chính sách kiểm soát tín dụng nhằm hạn chế vay quá mức và giảm đầu cơ đang khiến khả năng tiếp cận các khoản vay trở thành vấn đề được quan tâm.

Ông Oh Se-hoon cho biết: “Nếu chính sách hạn chế cho vay tiếp tục, những người giàu có nhiều tiền mặt sẽ càng dễ mua nhà, trong khi những người trẻ không có sẵn tiền mặt sẽ hoàn toàn mất cơ hội mua căn nhà đầu tiên”.

Nhóm chịu sức ép rõ nhất là những người lần đầu mua nhà, đặc biệt khi giá bất động sản tăng nhanh hơn khả năng tích lũy của nhiều hộ gia đình trẻ. Chính phủ Hàn Quốc cho rằng một trong những nguyên nhân khiến áp lực nhà ở gia tăng là nguồn cung mới sụt giảm trong những năm gần đây.

Tổng thống Hàn Quốc Lee Jae Myung cho biết: “Xét về những nguyên nhân ngắn hạn của cuộc khủng hoảng nhà ở, từ năm 2022, giấy phép xây dựng và số công trình khởi công đã giảm một nửa”.

Từ phía trung ương, Chính phủ Hàn Quốc đang mở rộng nguồn cung sang nhiều khu vực khác trong vùng thủ đô. Các phương án thay thế Công viên Yongsan cũng đang được tính đến. Seoul đề xuất khu Trung tâm Tái chế nước Tancheon ở Gangnam, rộng khoảng 390.000 m², có thể phát triển tới 13.000 căn nhà. Chính phủ đã đồng ý xem xét đề xuất này, dù phương án dành một phần Yongsan cho nhà ở vẫn chưa ngã ngũ.

Câu chuyện từ Seoul cho thấy bài toán mà các đô thị lớn phải đối mặt trên hành trình phát triển: cân bằng giữa nhu cầu nhà ở ngày càng tăng và việc bảo vệ những không gian xanh - lá phổi của thành phố. Đây cũng là một gợi mở cho các đô thị trên thế giới, trong đó có Việt Nam, khi bước vào giai đoạn phát triển đô thị mạnh mẽ. Việc tham khảo kinh nghiệm từ các đô thị lớn trên thế giới sẽ giúp có thêm cơ sở hoạch định chính sách phù hợp, hướng tới một không gian sống hài hòa và bền vững cho tất cả mọi người.