TP Hồ Chí Minh: Làn sóng hạ tầng mở đường cho phát triển đô thị đa tâm

TP Hồ Chí Minh đang bước vào một chu kỳ phát triển mới khi hạ tầng giao thông, dòng vốn sản xuất và quy hoạch đô thị cùng lúc tạo ra làn sóng tái cấu trúc không gian phát triển. Sau nhiều năm tăng trưởng dựa vào lõi, thành phố nay đứng trước bài toán hình thành các cực đô thị mới để giãn dân, giãn việc làm và tái phân bổ dòng vốn.

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề "Sóng đa tần: Chu kỳ hạ tầng và dòng vốn mới của nền kinh tế", nhiều chuyên gia cho rằng TP Hồ Chí Minh đang dịch chuyển từ mô hình đô thị nén ở vùng lõi sang đa tâm, trong đó hạ tầng giữ vai trò lực dẫn dắt chính.

Ba khu vực đang thay đổi sau quy hoạch

Chia sẻ tại diễn đàn, Quy hoạch sư Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quốc tế về quy hoạch đô thị, phân tích hệ thống metro và giao thông công cộng đang làm thay đổi căn bản cấu trúc phát triển đô thị vùng TP Hồ Chí Minh hiện nay. Theo đó, không gian đô thị được mở rộng hơn nhờ phương thức di chuyển. Ông nhận định quy hoạch mới của Thành phố đang tạo ra ba vùng chuyển động rõ nét.

Đầu tiên là khu vực lõi trung tâm hiện hữu, nơi thành phố bắt đầu thay đổi chức năng phát triển. Thay vì tiếp tục duy trì hoạt động cảng biển và logistics trong nội đô, TP đã chấp nhận dịch chuyển các cảng lớn như Sài Gòn, Bến Nhà Rồng ra khỏi trung tâm để dành không gian cho du lịch, dịch vụ và trung tâm tài chính chất lượng cao.

Khu vực chuyển động thứ hai là các vành đai và đô thị hiện hữu mở rộng. Hàng loạt dự án giao thông lớn như Vành đai 3, metro, cầu và các tuyến kết nối liên vùng đang tạo ra một mặt bằng phát triển mới cho bất động sản và đô thị.

Vùng chuyển động thứ ba là khu vực xung quanh Cần Giờ, nơi được kỳ vọng trở thành cực phát triển mới gắn với kinh tế biển, du lịch và không gian đô thị sinh thái.

Giới đầu tư cho rằng khi các tuyến kết nối mới hình thành, đặc biệt là các trục giao thông liên vùng và hạ tầng hướng biển, khu vực phía Nam TP Hồ Chí Minh sẽ không còn là "vùng xa trung tâm" mà trở thành một phần trong cấu trúc đô thị mở rộng.

Ông Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn của Thủ tướng Chính phủ, cũng nhận định TP Hồ Chí Minh đang đứng trước những thay đổi lớn nhờ tư duy quy hoạch. Ông dẫn chứng những thay đổi về quy hoạch khu trung tâm, Bến Nhà Rồng, kênh nhiêu lộc, quy hoạch mở rộng ở các quận vùng ven Gò Vấp và Tân Bình trước đây đã góp phần giải quyết 60-70% nhu cầu về nhà ở.

Hiện, Thành phố liên tiếp được Trung ương trao thêm cơ chế đặc thù. Nếu Nghị quyết 54 năm 2017 gắn với "tự chủ tài chính", thì Nghị quyết 98 là "ưu tiên đầu tư", còn Nghị quyết 260 gần đây mang tinh thần "trao quyền tự chủ" mạnh hơn cho thành phố.

"Về không gian phát triển, gần như trao toàn quyền cho TP Hồ Chí Minh", ông Kiên nói.

Theo kế hoạch, giai đoạn 2026 - 2030, Chính phủ giành tổng đầu tư cho phát triển hạ tầng khoảng 8,22 triệu tỷ đồng. Đây được xem là dòng vốn hạ tầng lớn nhất từ trước đến nay để tái định hình không gian đô thị thành phố. Với chu kỳ đầu tư mới vào metro, cao tốc, vành đai, cảng biển và sân bay không chỉ mở rộng không gian phát triển mà còn "định hình lại bản đồ các cực tăng trưởng trong 5-10 năm tới".

Ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP Hồ Chí Minh cho biết sau sáp nhập và mở rộng không gian phát triển, Thành phố đang có cơ hội rất lớn vì mỗi vùng đều sở hữu lợi thế riêng.

Theo ông, thành phố hiện rà soát tổng thể hệ thống đường sắt đô thị, đường sắt hàng hóa và mạng lưới metro để bảo đảm tính đồng bộ trong kết nối. Metro số 1 đã vận hành, metro số 2 đã khởi công, trong khi nhiều nhà đầu tư đang nghiên cứu các tuyến Bến Thành - Thủ Thiêm hay Thủ Thiêm - Long Thành.

"TP Hồ Chí Minh sẽ lựa chọn các nhà đầu tư chiến lược cho mạng lưới metro. Việc quản lý vận hành phải đồng bộ thì mới phát huy hiệu quả cao", ông nói.

Đô thị mới sẽ hình thành ở đâu?

Theo các chuyên gia, câu hỏi lớn hiện nay không còn là "có phát triển đô thị mới hay không", mà là mô hình đô thị nào có thể tồn tại bền vững.

Ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành Khối Bất động sản Công nghiệp và Nhà ở Frasers Property Vietnam, cho rằng trong chu kỳ mới, chủ đầu tư bất động sản không còn chỉ nhìn vào quỹ đất mà đánh giá dự án ở khả năng kết nối con người và chất lượng sống.

"Các quy hoạch metro hay đô thị có tạo ra được không gian văn hóa, không gian sống để thu hút người nước ngoài và FDI hay không mới là điều quan trọng", ông nói.

Theo ông, trong khi cả nước đang như một "đại công trường" phát triển hạ tầng, bài toán dài hạn nằm ở việc tạo ra không gian phát triển con người.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung cho rằng TP Hồ Chí Minh cần những khu đô thị "tự nuôi sống được chính nó".

"Đô thị vệ tinh bền vững hơn rất nhiều nếu có đầy đủ tiện ích cơ bản, đặc biệt là y tế và giáo dục. Khu đô thị không chỉ là nơi ở mà còn phải là điểm đến", bà nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đỗ Dũng cho rằng bài toán khó nhất hiện nay là đưa việc làm ra khỏi lõi trung tâm.

Theo ông, nhiều khu đô thị tại Việt Nam thành công trong việc thu hút cư dân nhưng lại khó kéo doanh nghiệp về đặt văn phòng. Điều này khiến người dân vẫn phải quay trở lại trung tâm để làm việc.

Ngay cả Singapore cũng chỉ giải quyết được khoảng 10% việc làm tại chỗ ở các đô thị vệ tinh, trong khi phần lớn diện tích thương mại vẫn tập trung ở lõi trung tâm.

"Mô hình thành công nhất ở Việt Nam hiện nay vẫn là khu công nghiệp. Với việc làm phi sản xuất, cần phát triển dọc theo các tuyến TOD. Nhưng bài toán việc làm cần chính quyền và doanh nghiệp bắt tay giải quyết, không thể phụ thuộc chủ đầu tư", ông Dũng nói.

Không còn thời "đón sóng"

Thị trường bất động sản hiện không còn vận động theo một "con sóng" đơn lẻ mà chịu tác động đồng thời của nhiều lớp động lực như hạ tầng, sản xuất, logistics, đô thị hóa và dòng vốn dài hạn.

Các chuyên gia cho rằng cơ hội trong chu kỳ mới không còn nằm ở việc "đón sóng" ngắn hạn, mà phụ thuộc vào khả năng nhận diện đúng xu hướng dài hạn và lựa chọn phân khúc phù hợp với các động lực thực của nền kinh tế. Sự thay đổi này kéo theo quá trình phân hóa của thị trường bất động sản, khi không phải phân khúc nào cũng tăng trưởng đồng đều như trước. Những khu vực gắn với hạ tầng, logistics, đô thị tích hợp và chất lượng sống được đánh giá sẽ có lợi thế dài hạn, trong khi mô hình phát triển dựa vào tâm lý thị trường hoặc đòn bẩy tài chính có thể đối mặt nhiều rủi ro hơn.

"Không thể nén tất cả vào lõi đô thị", ông Nguyễn Đức Kiên nói và cho rằng về quy hoạch vùng TP Hồ Chí Minh cần theo hướng phi tập trung hóa, lấy con người cùng không gian văn hóa làm trọng tâm phát triển ở mỗi cực phát triển.