TP Hồ Chí Minh phát triển đô thị TOD quanh ga metro: Phạm vi thu hồi đất ra sao?

Trước băn khoăn về việc thành phố giảm 50% chỉ tiêu bãi đỗ xe cá nhân quanh các nhà ga và nỗi lo giải tỏa mặt bằng, các cơ quan chức năng khẳng định đây là bước đi chủ động nhằm giảm ùn tắc, thay đổi thói quen di chuyển của người dân và khai thác tối đa tiềm năng không gian ngầm kết nối metro.

Đẩy bãi giữ xe ra xa ga, kết nối xe buýt và xe đạp công cộng

Đóng góp ý kiến về nội dung này, nhiều đại biểu cho rằng, quy định hiện tại chủ yếu tập trung vào việc xác định ranh giới, lập đồ án quy hoạch và ấn định các chỉ tiêu kỹ thuật, chưa làm nổi bật được tính liên ngành của mô hình TOD.  TOD không thể tách rời mà phải là sự gắn kết chặt chẽ giữa tuyến giao thông công cộng, quy hoạch sử dụng đất, bài toán cân đối nguồn lực tài chính, thị trường và năng lực quản trị thực thi. Từ thực tế đó, đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị UBND TP Hồ Chí Minh xây dựng kế hoạch tổng thể triển khai TOD quanh các khu vực nhà ga, giúp các cơ quan quản lý phát huy tối đa nguồn lực đất đai, thu hồi hiệu quả giá trị gia tăng từ các dự án hạ tầng công cộng và thiết lập một chuỗi liên hoàn xuyên suốt từ khâu quy hoạch giấy đến triển khai trên thực địa.

Giải trình chi tiết về nội dung này, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Huỳnh Phạm Tuấn Anh làm rõ các căn cứ pháp lý và kỹ thuật của đồ án. Về hình thức văn bản, ông cho biết thành phố chọn phương án ban hành một nghị quyết mới thay thế hoàn toàn Nghị quyết 21 thay vì sửa đổi, bổ sung. Việc ban hành nghị quyết mới sẽ giúp hệ thống hóa toàn diện các quy định, đồng bộ trực tiếp với Luật Phát triển đô thị vừa ban hành và tránh tình trạng người dân, doanh nghiệp phải tra cứu chéo qua nhiều văn bản phức tạp.

Làm rõ băn khoăn của đại biểu và cử tri về việc giảm chỉ tiêu bãi đỗ xe cá nhân xuống 50%, ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh giải thích đây là giải pháp quy hoạch có chủ đích rõ ràng nhằm hiện thực hóa chiến lược kéo giảm phương tiện cá nhân, giải quyết bài toán ùn tắc và ô nhiễm môi trường theo tiến độ phát triển mạng lưới đường sắt đô thị của thành phố đến năm 2030 và 2035. Cụ thể, trong khoảng cách đi bộ dưới 600 mét tính từ nhà ga, thành phố sẽ hạn chế tối đa phương tiện giao thông cá nhân và kiên quyết không bố trí bãi đỗ xe tập trung. Các công trình bãi giữ xe nếu có sẽ được đẩy ra vùng rìa từ 600 mét đến 1.000 mét để khuyến khích người dân hình thành thói quen đi bộ và sử dụng phương tiện giao thông công cộng.

Đồng quan điểm trên Giám đốc Sở Giao thông vận tải Trần Quang Lâm cho biết việc giảm 50% bãi đỗ xe hoàn toàn phù hợp với định hướng chung của thành phố về việc hạn chế phương tiện giao thông cá nhân. Lãnh đạo ngành giao thông phân tích thêm, bài toán tiếp cận nhà ga của người dân sẽ được giải quyết đồng bộ thông qua các phương thức vận tải xanh kết nối chặng ngắn, đặc biệt là hệ thống xe buýt và mạng lưới xe đạp công cộng. Song song đó, các công trình hạ tầng xã hội quan trọng như trường học, bệnh viện nằm trong ranh TOD đều được tích hợp phương án đấu nối trực tiếp với không gian ngầm và hành lang đi bộ ngầm của nhà ga để người dân di chuyển an toàn, giảm áp lực lưu thông trên mặt đất.

Không thu hồi toàn bộ đất trong bán kính 1.000 mét

Về phạm vi bán kính 1.000 mét quanh khu vực nhà ga, đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc thông tin thông số này được đúc kết từ quá trình nghiên cứu thực tiễn, có sự hỗ trợ kỹ thuật từ Tổng Lãnh sự quán Anh cùng các tổ chức chuyên môn quốc tế. Không gian 1.000 mét quanh ga được phân chia thành ba phân vùng chức năng rõ rệt. Vùng lõi trong phạm vi 300 mét tập trung phát triển các khu phức hợp gắn liền với nhà ga, ưu tiên tối đa việc khai thác không gian ngầm và phát triển chiều cao. Vùng trung tâm từ 300 mét đến 600 mét bố trí mật độ giảm dần và đóng vai trò vùng đệm kết nối. Vùng ngoài từ 600 mét đến 1.000 mét là khu vực giảm sâu về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất.

Lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng giải tỏa mối lo lắng của cử tri khi khẳng định việc xác định ranh giới TOD 1.000 mét chỉ là cơ sở pháp lý ban đầu để lập đồ án quy hoạch chi tiết, tuyệt đối không đồng nghĩa với việc thành phố sẽ thu hồi toàn bộ diện tích đất của người dân trong phạm vi này. Khu vực TOD sẽ tích hợp nhiều hình thức xử lý đất đai linh hoạt gồm bảo tồn, cải tạo chỉnh trang hiện hữu, đầu tư dự án mới và chỉ tiến hành thu hồi đối với các khu vực quỹ đất tiềm năng chiếm khoảng 30% để tạo mặt bằng sạch liền thửa, liền khoảnh. Về chỉ tiêu hệ số sử dụng đất tăng tối đa 1,5 lần, đây là hạn mức phân bổ gộp chung cho toàn khu vực chứ không phải áp dụng đồng loạt cơ học lên từng thửa đất đơn lẻ, bảo đảm hội đồng thẩm định sẽ tính toán kỹ lưỡng để không gây quá tải hạ tầng kỹ thuật và xã hội cục bộ.

Đối với vai trò của chính quyền cơ sở, ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh khẳng định UBND cấp xã, phường là lực lượng phối hợp nòng cốt. Do tuyến TOD đi qua nhiều địa bàn, chính quyền cấp xã, phường giữ vai trò trực tiếp trong việc rà soát các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, nắm bắt hiện trạng quỹ đất tiềm năng, đồng thời chịu trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư và tiếp nhận phản hồi từ người dân địa phương đối với phương án tuyến trước khi Sở Quy hoạch - Kiến trúc thẩm định trình phê duyệt.

Phát biểu kết luận về nội dung này, Chủ tịch HĐND TP Hồ Chí Minh - Võ Văn Minh - chỉ đạo nguyên tắc xuyên suốt là tuyến đường sắt đi đến đâu thì thu hút đầu tư TOD đến đó, bao quát từ đường sắt đô thị, đường sắt quốc gia, tuyến đường sắt nhẹ (LRT) cho đến trục đường Vành đai 3. Đồng chí Võ Văn Minh yêu cầu ranh giới bán kính 1.000 mét quanh các nhà ga phải được xác định rõ ràng bằng ranh giới cứng, tuyệt đối không để mơ hồ hay xảy ra tình trạng xung đột với quy hoạch phân khu của từng phường, xã.

Người đứng đầu HĐND thành phố nêu rõ thành phố đang nắm bắt thời gian vàng khi đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố chuẩn bị được thông qua vào cuối tháng 10 và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trong tháng 11. Trên cơ sở đó, từ quý 4 năm nay đến đầu năm 2027, toàn bộ các phường, xã sẽ hoàn tất việc lập quy hoạch phân khu để tích hợp đồng bộ các chỉ tiêu kỹ thuật của TOD như mật độ dân số, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ cây xanh và hạ tầng giao thông kết nối. Đối với các khu vực chưa có quy hoạch phân khu 1/2000 nhưng đang chịu áp lực quá tải hạ tầng, các cơ quan chức năng phải khẩn trương áp dụng các nguyên tắc khung để triển khai ngay, kiên quyết không để lặp lại tình trạng tắc nghẽn giao thông cục bộ.