TP Hồ Chí Minh tái phân bổ đất công sau thu hồi như thế nào cho hiệu quả?

Siết đất bỏ hoang

Hàng loạt quyết định thu hồi đất vừa được UBND TP Hồ Chí Minh ban hành đang cho thấy một chuyển động đáng chú ý trong quản lý tài sản công. Không chỉ các khu đất tại Khu Công nghệ cao mà cả những vị trí được xem là "đất vàng" ở trung tâm thành phố cũng đã bị thu hồi do chậm triển khai dự án, hết thời hạn thuê đất hoặc sử dụng không đúng đối tượng theo Luật Đất đai 2024.

Đáng chú ý có trường hợp Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Dịch vụ Công nghệ cao bị thu hồi lô đất rộng 6.600 m2 tại đường D1, Khu Công nghệ cao, phường Tăng Nhơn Phú do chấm dứt dự án đầu tư. Trung tâm Công nghệ y sinh Meikotec cũng bị thu hồi khu đất tại lô E2a-8, đường N10 do được giao, cho thuê không đúng đối tượng. Trong khi đó, khu đất số 362 - 364 Võ Văn Tần của Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc III bị thu hồi do hết thời hạn thuê nhưng không được gia hạn sử dụng đất.

Các động thái này diễn ra trong bối cảnh TP Hồ Chí Minh đang đối mặt với quy mô dự án tồn đọng và đất công lãng phí rất lớn. Tại hội nghị triển khai Chỉ thị 45 của UBND TP Hồ Chí Minh ngày 13/5, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết thành phố hiện có 838 dự án và khu đất gặp khó khăn, vướng mắc thuộc nhiều nhóm khác nhau.

Trong số này có 116 dự án đầu tư công nằm trong diện ưu tiên tháo gỡ. Riêng nhóm tài sản công, thành phố mới xử lý được 18/42 dự án và cơ sở nhà đất. Nhiều dự án bị đình trệ nhiều năm khiến nguồn lực đất đai bị "chôn", nguồn cung nhà ở thiếu hụt và doanh nghiệp rơi vào tình trạng kiệt quệ dòng tiền.

Điều đáng nói nằm ở chỗ TP Hồ Chí Minh không thật sự thiếu đất. Thành phố thiếu quỹ đất sạch có thể đưa vào khai thác ngay. Khi hàng trăm khu đất bị bỏ hoang hoặc mắc kẹt pháp lý kéo dài, nền kinh tế đô thị phải trả giá bằng chi phí cơ hội rất lớn.

Một khu đất công nghệ cao để trống nhiều năm không chỉ thất thu tiền thuê đất mà còn mất cơ hội thu hút FDI, tạo việc làm và phát triển công nghệ. Một khu "đất vàng" trung tâm bị bỏ hoang kéo dài cũng đồng nghĩa lãng phí hạ tầng, làm méo mó thị trường bất động sản và giảm hiệu quả sử dụng tài sản công.

Việc TP Hồ Chí Minh mạnh tay thu hồi đất cho thấy thành phố đang chuyển từ tư duy giao đất sang tư duy quản trị hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, thu hồi chỉ là bước đầu. Điều quan trọng hơn là đất sau thu hồi sẽ được sử dụng như thế nào.

Bài toán tái phân bổ

Trong nhiều năm, không ít địa phương từng rơi vào vòng luẩn quẩn. Đất bị thu hồi nhưng tiếp tục bỏ trống do vướng đấu giá, thủ tục pháp lý hoặc thiếu nhà đầu tư đủ năng lực. Có nơi đất sau thu hồi lại tiếp tục rơi vào tay doanh nghiệp yếu năng lực, dẫn tới lãng phí lặp lại.

Nhiều chuyên gia cho rằng hiệu quả cải cách không nằm ở số lượng quyết định thu hồi đất mà nằm ở tốc độ và chất lượng tái sử dụng quỹ đất đó. Một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là lựa chọn nhà đầu tư. Thực tế nhiều năm cho thấy có doanh nghiệp rất giỏi xin đất nhưng lại "có vấn đề" về năng lực triển khai dự án, vốn mỏng hoặc chủ yếu giữ đất chờ tăng giá. Khi giá đất tăng nhanh, việc "ôm đất" đôi khi mang lại lợi nhuận lớn hơn cả đầu tư sản xuất kinh doanh.

Nếu không thay đổi cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, tình trạng đầu cơ đất công rất dễ tái diễn dưới hình thức khác. TP Hồ Chí Minh đã thành lập Ban Chỉ đạo rà soát tài sản công là nhà, đất thuộc thẩm quyền quản lý của Thành phố, phục vụ sắp xếp trụ sở, cơ sở nhà đất sau tinh gọn bộ máy. Với các khu đất sau thu hồi, đặc biệt tại Khu Công nghệ cao hoặc khu vực trung tâm, tiêu chí lựa chọn không thể chỉ dựa trên hồ sơ đăng ký đầu tư. Điều cần được đặt lên hàng đầu là năng lực tài chính, tiến độ triển khai và hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, thành phố cũng cần đẩy mạnh minh bạch hóa dữ liệu đất công. Danh mục đất sau thu hồi, tình trạng pháp lý, kế hoạch đấu giá và tiến độ sử dụng cần được công khai. "Đây là giải pháp quan trọng để hạn chế lợi ích nhóm và giảm nguy cơ thất thoát tài sản công", chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, nói.

Tại hội nghị triển khai Chỉ thị 45, nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh tình trạng hồ sơ dự án bị kéo dài suốt nhiều năm. Doanh nghiệp kiến nghị UBND TP Hồ Chí Minh giao Sở Tài chính làm đầu mối phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường để xử lý dứt điểm hơn 800 dự án tồn đọng.

Điều này cho thấy bài toán hiện nay không chỉ là xử lý sai phạm mà còn là khơi thông nguồn lực phát triển. Nếu tháo gỡ hiệu quả hơn 800 dự án tồn đọng, TP Hồ Chí Minh có thể giải phóng lượng vốn rất lớn đang bị "kẹt", tăng nguồn cung nhà ở và tạo thêm việc làm cho nền kinh tế.

Đất công vốn là nguồn lực phát triển quan trọng nhất của đô thị. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, mỗi mét vuông đất bị bỏ hoang đều tạo ra chi phí rất lớn cho xã hội. Vì vậy, thành công thật sự của TP Hồ Chí Minh sẽ không nằm ở việc thu hồi được bao nhiêu khu đất, mà ở khả năng biến những khu đất từng bị lãng phí thành động lực tăng trưởng mới cho thành phố.