TP Hồ Chí Minh tập trung gỡ vướng pháp lý các dự án bất động sản

Thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh đang đứng trước một nghịch lý: nguồn cung cải thiện nhưng sức mua chưa theo kịp. Mặt bằng giá cao và chi phí lãi vay đã tạo áp lực lên quyết định xuống tiền.

Trong bối cảnh đó, việc thành phố đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đưa các dự án đủ điều kiện trở lại triển khai được xem là một trong những yếu tố quan trọng để khơi thông nguồn cung và củng cố niềm tin trên thị trường.

Giá cao, sức mua bị sàng lọc

Theo báo cáo thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh nửa đầu năm 2026 của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ đang có dấu hiệu phục hồi. Riêng quý II, thị trường ghi nhận 1.800 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm lên khoảng 3.700 căn từ 7 dự án.

Tuy nhiên, sức mua vẫn chưa thực sự bứt phá. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý II, bao gồm cả nguồn cung mới, ở mức 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch.

Đáng chú ý, nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp. Các dự án mở bán trong quý II đều có giá trên 90 triệu đồng/m² thông thủy, trong đó 80% vượt 120 triệu đồng/m². Khoảng cách giữa nguồn cung và khả năng chi trả vì vậy ngày càng lớn.

Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà trung bình khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Các chủ đầu tư đã đưa ra chương trình hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm đầu hoặc các khoản vay cố định quanh mức 10%, nhưng theo Savills, những chính sách này vẫn chưa đủ để thay đổi đáng kể tâm lý thận trọng của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam, khả năng chi trả là yếu tố quan trọng đối với người mua, đặc biệt là các gia đình trẻ. Khi giá nhà tại khu vực trung tâm ở mức cao, người mua có xu hướng tìm kiếm những sản phẩm có giá trị vừa phải hơn, trong đó hạ tầng giao thông sẽ đóng vai trò kết nối các khu vực phát triển mới với trung tâm thành phố.

Không chỉ giá và lãi suất, tiêu chí lựa chọn của người mua cũng đang thay đổi.

Theo Savills, trên thị trường hiện có dự án bán nhanh nhưng cũng có dự án tiêu thụ chậm. Bên cạnh chính sách tài chính, uy tín chủ đầu tư và mức độ chắc chắn về pháp lý ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng trong quyết định mua nhà. Người mua có xu hướng lựa chọn kỹ dự án thay vì quyết định nhanh như giai đoạn dòng vốn còn rẻ.

Điều này khiến câu chuyện pháp lý không chỉ là vấn đề của doanh nghiệp mà ngày càng tác động trực tiếp đến quyết định của người mua.

Gỡ pháp lý để kéo nguồn cung, củng cố niềm tin

Trong nhiều năm, một phần nguồn cung bất động sản tại TP Hồ Chí Minh bị đình trệ do những vướng mắc về pháp lý, tài chính và thủ tục đầu tư. Khi các dự án chưa thể hoàn tất thủ tục, doanh nghiệp khó triển khai xây dựng, trong khi người mua cũng phải đối mặt với những rủi ro liên quan đến tiến độ và quyền sở hữu tài sản.

Đáng chú ý, việc tháo gỡ pháp lý hiện không chỉ tập trung vào các dự án đang triển khai mà còn hướng tới giải quyết quyền lợi của những người đã mua nhà nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.

UBND TP Hồ Chí Minh vừa yêu cầu đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án còn tồn đọng. Thành phố đặt mục tiêu xử lý 68.000 hồ sơ đủ điều kiện trong năm 2026, trong đó cấp 61.200 giấy chứng nhận và tháo gỡ khó khăn cho thêm 60 dự án nhà ở. Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao tiếp tục rà soát, tháo gỡ và đẩy nhanh tiến độ; đồng thời lập danh mục các dự án nhà ở thương mại đã đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, phân loại nguyên nhân và xây dựng lộ trình xử lý cụ thể.

Động thái này cho thấy câu chuyện pháp lý của thị trường bất động sản đang được nhìn từ cả hai phía: khơi thông nguồn cung cho doanh nghiệp và giải quyết quyền lợi của người dân đã bỏ tiền mua nhà.

Theo ông Sử Ngọc Khương, khi nhà ở hay căn hộ là tài sản có giá trị lớn, việc người mua chưa được xác lập đầy đủ quyền sở hữu sẽ ảnh hưởng đến khả năng sử dụng, thế chấp hoặc chuyển nhượng tài sản. Vì vậy, xử lý các tồn đọng về pháp lý và cấp giấy chứng nhận chính là giải quyết một trong những gốc rễ khiến người mua còn tâm lý lo ngại.

"Chúng ta phải thấy rằng khi nhà ở hay căn hộ là tài sản cả đời người, khi người ta mua xong mà không được xác lập đầy đủ thì việc cầm cố, mua bán sẽ có nhiều khó khăn. Do vậy, chúng ta đang giải quyết được cái gốc rễ của sự khó khăn này", ông Sử Ngọc Khương nhận định.

Với doanh nghiệp, việc tháo gỡ pháp lý cũng tạo điều kiện để các dự án đang vướng mắc có thể tiếp tục triển khai, qua đó đưa nguồn cung trở lại thị trường.

Chia sẻ với VTV Times, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Ban điều hành cụm dự án TP Hồ Chí Minh của Novaland cho biết: Một số dự án đã hoàn tất các nghĩa vụ tài chính liên quan và đang phối hợp với cơ quan chức năng thực hiện các thủ tục tiếp theo để hoàn thiện pháp lý, hướng tới việc cấp giấy chứng nhận cho cư dân.

Theo đại diện doanh nghiệp, việc các cơ quan chức năng quyết liệt tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã tạo hiệu ứng tích cực đối với thị trường và nền kinh tế, khi nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn, dòng vốn được khơi thông, các dự án được thi công, qua đó tạo việc làm, tăng nguồn thu ngân sách và thúc đẩy các lĩnh vực liên quan.

"Đây cũng là nền tảng để các doanh nghiệp bất động sản chuyển từ giai đoạn xử lý khó khăn sang giai đoạn phát triển bền vững", đại diện Novaland chia sẻ.

Đánh giá từ các đơn vị nghiên cứu, gỡ pháp lý không đồng nghĩa thị trường sẽ lập tức tăng tốc. Khi giá nhà vẫn ở mức cao và lãi suất vay còn tạo áp lực, người mua vẫn phải cân nhắc đồng thời khả năng tài chính, giá trị sản phẩm, chính sách bán hàng và uy tín chủ đầu tư. Nhưng khi những rủi ro pháp lý được thu hẹp, quyết định mua nhà có thể trở nên rõ ràng hơn. Với TP Hồ Chí Minh, việc xử lý các dự án còn vướng mắc không chỉ khơi thông nguồn cung mà còn góp phần củng cố niềm tin của người mua, tạo nền tảng để sức mua phục hồi bền vững hơn.