Trình Quốc hội sửa đổi Luật Nhà ở, đề xuất quy định “chung cư có thời hạn”

Sáng 19/8, Quốc hội tiếp tục đợt 2 kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất. Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày tờ trình Định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. 

4 loại hình nhà ở

Trong tờ trình, Chính phủ đề xuất Bổ sung mới quy định về 4 loại hình nhà ở và chính sách pháp luật tương ứng đối với từng loại hình nhà ở gồm: Các loại nhà ở thương mại (trong đó có nhà ở thương mại theo dự án, nhà ở riêng lẻ của cá nhân); Nhà ở cho thuê (gồm nhà ở cho thuê được đầu tư, tạo lập bằng vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp); Nhà ở công vụ; Nhà ở chính sách.

Cùng với đó là bổ sung chương mới phát triển nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước. Trong đó, quy định đối tượng được thuê nhà ở là công dân Việt Nam có khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê nhà ở.

Theo đó, Nhà nước đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở cho thuê thông qua Quỹ nhà ở, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê bằng nguồn tài chính công đoàn.

Nguồn vốn của Quỹ nhà ở được hình thành từ nguồn ngân sách nhà nước cấp, tiền trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, từ tiền bán nhà ở thuộc tài sản công, từ tiền đấu giá quyền sử dụng đất của quỹ đất dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật…

Đất để xây dựng nhà ở cho thuê độc lập, đất dành để đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở thương mại đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đất để phát triển nhà ở xã hội, các loại đất khác phù hợp quy hoạch đô thị và nông thôn để xây dựng nhà ở cho thuê.

Đáng chú ý, trong tờ trình Định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 có đề xuất quy định “chung cư có thời hạn” theo thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn. Theo cơ quan soạn thảo, quy định này cụ thể hóa quan điểm của Đảng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW2.

Theo dự thảo Luật, chung cư có thời hạn là chung cư được xác định thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng. 

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư căn cứ kết luận kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng. Chính phủ quy định chi tiết trách nhiệm thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Kiểm soát, ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở

Báo cáo tóm tắt ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật - Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu cho biết, về chung cư có thời hạn, dự thảo Luật đã đưa ra khái niệm mới là “chung cư có thời hạn”. Tuy nhiên, các điều còn lại của dự thảo Luật không sử dụng thuật ngữ này mà chỉ quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.

“Khái niệm về “thời hạn sử dụng nhà chung cư” và các chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại dự thảo Luật về cơ bản là kế thừa các quy định tại Luật Nhà ở năm 2023. Do đó, đề nghị cân nhắc việc bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn” trong dự thảo Luật để tránh có cách hiểu khác nhau liên quan đến “thời hạn sử dụng nhà chung cư””, ông Phan Chí Hiếu cho biết.

Về nhà ở thương mại, Ủy ban Pháp luật - Tư pháp đề nghị tiếp tục nghiên cứu, bổ sung quy định về việc sử dụng các công cụ quản lý về quy hoạch, xác định giá đất, yêu cầu về hạ tầng... để xác định việc phát triển nhà ở thương mại theo từng phân khúc (cao cấp, trung cấp, bình dân) với lợi nhuận hợp lý, phù hợp với nhu cầu của người dân.

Về nhà ở chính sách, Ủy ban Pháp luật - Tư pháp đề nghị tiếp tục nghiên cứu, có cơ chế “kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, không để xảy ra tình trạng trục lợi chính sách; kiểm soát, ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở.

Về quản lý, sử dụng nhà chung cư, đề nghị tiếp tục rà soát, đề xuất chính sách để bảo đảm tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn đã được chỉ ra, đặc biệt là những bất cập trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như: tranh chấp về phần sở hữu chung - sở hữu riêng của nhà chung cư, hoạt động của Ban quản trị, Ban quản lý nhà chung cư...