Từ hôm nay (1/1), chấm dứt cơ chế “hai giá”, xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, hệ thống bảng giá đất cũ theo Luật Đất đai 2013 sẽ hết hiệu lực vào ngày 31/12/2025. Từ 1/1/2026, các địa phương sẽ chính thức áp dụng bảng giá đất mới, nhằm tiệm cận giá thị trường và minh bạch hóa quản lý đất đai.

Cụ thể, từ 1/1/2026, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng. Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Như vậy theo quy định mới, bảng giá đất không còn được ban hành theo chu kỳ cố định 5 năm như trước, mà sẽ được xây dựng và cập nhật hàng năm. Việc điều chỉnh thường xuyên nhằm bảo đảm giá đất do Nhà nước công bố bám sát hơn với biến động của thị trường, phản ánh kịp thời các yếu tố về cung - cầu, hạ tầng và mức độ phát triển của từng khu vực.

Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ khắc phục tình trạng giá đất Nhà nước chậm điều chỉnh so với thực tế, vốn là nguyên nhân dẫn tới nhiều bất cập trong quản lý và thực thi chính sách đất đai.

Điểm thay đổi quan trọng nhất của bảng giá đất mới là giá đất sẽ được xác định chi tiết đến từng vị trí, từng thửa đất, thay vì xác định theo khung giá mang tính bình quân như trước đây. Giá đất được xác định trên nguyên tắc thị trường, dựa trên hệ thống dữ liệu đất đai, thông tin giao dịch thực tế, kết quả đấu giá, chuyển nhượng, cùng các yếu tố về quy hoạch, hạ tầng và mục đích sử dụng đất.

Việc xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường được kỳ vọng sẽ xóa bỏ cơ chế “hai giá” (giữa giá Nhà nước và giá thực tế). Đây được xem là nguyên nhân gây thất thu ngân sách, phát sinh khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và làm méo mó thị trường đất đai trong thời gian dài.

Với cơ chế mới, nghĩa vụ tài chính về đất đai của người dân và doanh nghiệp sẽ được xác định sát thực tế hơn. Đồng thời, Nhà nước có thêm công cụ quản lý đất đai hiệu quả, minh bạch hơn trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phức tạp.

Theo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai mới được Quốc hội thông qua vào tháng 12/2025, bảng giá đất là một trong các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển hoặc các trường hợp không áp dụng được bảng giá đất thì thực hiện xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai.

Giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư

Một trong những điểm rất đáng chú ý khác từ 1/1/2026 là quy định người dân chỉ nộp 30% chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, thay vì mức 100%.

Theo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Mức thu bằng 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu bằng 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

Ví dụ nếu người dân có 1.000 m² đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư và muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thuộc địa bàn tỉnh X. Hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200 m². Người dân muốn chuyển 1.000 m² đất nông nghiệp sang đất ở thì: Với 200 m² đầu tiên, người dân chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; với 200 m² tiếp theo, người dân phải nộp 50% mức chênh lệch; với 600 m² cuối cùng, người dân phải nộp 100% mức chênh lệch.

Người dân có thể được hoàn tiền sử dụng đất

Bên cạnh đó, Nghị quyết mới còn quy định chuyển tiếp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cụ thể, trường hợp từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành mà hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng thì được thực hiện như sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì cơ quan thuế thực hiện tính lại khoản tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Nghị quyết này và điều chỉnh thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này; cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất và thông báo cho người sử dụng đất.

Trường hợp số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước hoặc pháp luật khác có liên quan.