Thể chế hóa Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được đánh giá là có phạm vi rộng, tác động rất lớn, lan toả tới nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội, nhưng cũng không kém phần phức tạp. Sau đây được xem là 4 điểm đột phá của Dự án Luật Đất đai (sửa đổi):

- Bỏ khung giá đất

Hiện nay, khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Đây là cơ sở để các tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng. Điều đó, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định khung giá đất. Theo đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất. Các địa phương sẽ xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm. 

- Quyền lợi của người bị thu hồi đất

Nội dung thứ 2 mang tính đột phá đó chính là các quy định liên quan tới giải quyết quyền lợi của những người bị thu hồi đất và các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ví dụ, trước đây, ở chỗ ở cũ, người dân có thể đang kinh doanh, trồng lúa, trồng ngô. Sang chỗ mới, họ phải được thu nhập bằng hoặc cao hơn trước đây.

Đáng chú ý, trước khi tiến hành thu hồi đất phải được phê duyệt phương án tái định cư. Điều này xuất phát từ thực tiễn là trong thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đưa ra hứa hẹn về khu tái định cư. Nhưng khi người dân giao đất, nhận nhà tái định cư không đúng như thông tin ban đầu.

- Đấu giá, đấu thầu

Điểm đột phá thứ 3 là vấn đề liên quan trực tiếp tới các doanh nghiệp. Hiện quỹ đất đẹp để thực hiện các dự án ngày càng eo hẹp và luôn cùng một lúc được rất nhiều các doanh nghiệp quan tâm đến. Trong bối cảnh như vậy, việc đấu giá, đấu thầu để lựa chọn nhà đấu tư được quyền khai thác, sử dụng đất được xem là 2 phương thức cạnh tranh, công khai, minh bạch nhất, tránh cảnh xin cho, gây thất thoát, như không ít vụ việc đã từng xảy ra.

- Quy hoạch theo hướng tuyến

Quy hoạch sử dụng đất hiện nay thường được lập theo chỉ tiêu. Ví dụ 10% đất đô thị, 10% đất rừng, 10% đất giao thông. Theo Luật Đất đai (sửa đổi), quy hoạch sẽ được lập theo không gian, nghĩa là theo hướng tuyến và điểm kết nối giao thông.

Ví dụ khi xây dựng khu hoạch một tuyến đường cao tốc, thì phải quy hoạch cả các đô thị, khu thương mại dịch vụ, khu công nghiệp dọc theo hướng tuyến và điểm kết nối vào cao tốc, dựa trên nguyên tắc "giọt nước loang". Từ đó tạo thành các đô thị vệ tinh. Luật cũng sẽ quy định cụ thể thu hồi đất như thế nào, thu hồi đất vùng phụ cận ra sao. 

Toạ đàm Những đột phá trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Tại Toạ đàm Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết sau ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì vấn đề giải quyết tính đồng bộ của Luật Đất đai với các bộ luật khác đã được thống nhất rất cao. Tại đây, Luật đất đai là Luật trung tâm của công tác quản lý đất đai, của pháp luật về đất đai, giải quyết mối quan hệ của các luật khác.

"Sau khi nghiên cứu những điều trong thực tiễn đã đúng, chứng minh là hiệu quả, ổn định, chúng tôi đã đưa từ các Nghị định hiện nay lên để tiếp tục đưa vào dự thảo Luật. Về cơ bản các chính sách quan trọng được quy định trong luật, Chính phủ chỉ quy định những vấn đề mang tính kỹ thuật, những vấn đề còn có thể còn thay đổi", Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết.

Góp ý kiến tại Toạ đàm Luật Đất đai (sửa đổi), ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Công ty GP Invest đề cập đến giá đất - vấn đề được xem là "nóng" nhất trong dự án luật.

Ông Hiệp đề nghị trong dự thảo cần làm rõ khái niệm giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Bởi theo ông Hiệp, trong điều kiện bình thường bao gồm rất nhiều nghĩa. Ông cũng đề nghị làm rõ việc quy định giá thửa đất chuẩn.

"Trong quá trình lên phương án đầu tư, một trong yếu tố đặc biệt quan trọng là giá đất. Nếu phương án đầu tư mà không xác định được giá đất cụ thể thì phương án đó không thể thực hiện được", Chủ tịch Công ty GP Invest nhấn mạnh.

Ông Hiệp khẳng định, việc biết trước giá đất là yếu tố quyết định việc có đầu tư hay không.

Liên quan đến quy định, hàng năm nếu giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì sẽ có điều chỉnh, theo ông Hiệp, điều này sẽ gây khó khăn cho nhà đầu tư. Bởi quy định có thể khiến nhà đầu tư ta chuẩn bị dự án từ đầu năm với một mức giá nhưng đến cuối năm thực hiện thì mức giá có thể lại khác.

Ngoài ra, Chủ tịch Công ty GP Invest cũng đặt ra thắc mắc, bảng giá đất sẽ xây dựng hàng năm song tại sao dự thảo vẫn còn quy định về hệ số điều chỉnh.

"Tôi kiến nghị mỗi năm chỉ nên công bố giá đất một lần", Chủ tịch Công ty GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất.

Liên quan đến vấn đề giá đất, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết hiện Việt Nam đang áp dụng 4 phương pháp định giá đất theo thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, nguyên nhân chính khiến việc xác định giá đất chưa chính xác xuất phát từ thông tin làm cơ sở, căn cứ cho các phương pháp tính giá là không chính xác và không đầy đủ.

Ông Hà cho biết, thời gian tới sẽ áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị. Cụ thể, việc xác định giá đất sẽ dựa trên cơ sở thu thập được đầy đủ, chính xác dữ liệu về giá đất giao dịch trên thị trường.

"Khi có một bản đồ về giá trị đất đai hay nói cách khác là trên bản đồ địa chính số, chúng ta tích hợp được giá thực tế thì sẽ thấy bức tranh của thị trường rõ hơn. Điều này giúp loại trừ được trường hợp nhà đầu cơ "thổi giá", trường hợp thị trường không bình thường", ông Hà cho biết.

Để làm được điều này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng một cơ sở dữ liệu về giá đất. Tại đây, cần phải có quy định để người dân không sợ, không tránh việc đưa giá thật vào trong hợp đồng mua bán. Ngoài ra cần chế định trách nhiệm doanh nghiệp, cá nhân khi mua bán thì phải ghi đúng và chính xác giá trong hợp đồng, nếu không đúng, chính xác là vi phạm pháp luật.

"Bảng giá đất hàng năm được dùng để thu nghĩa vụ của sử dụng người đất. Về cơ bản sẽ xác định ổn định hàng năm - tức giá đất ngày 1/1 năm đó sẽ áp dụng để tính tất cả những nghĩa vụ bao gồm thuế, phí…", Bộ trưởng Trần Hồng Hà thông tin.

Giải thích việc dự thảo vẫn quy định hệ số điều chỉnh trong khi xây dựng bảng giá đất hàng năm, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết lý do bởi hiện chưa có dữ liệu thông tin đầy đủ. Bộ trưởng nhấn mạnh việc định giá đất theo vùng giá trị chỉ được thực hiện chính xác khi và chỉ khi có cơ sở dữ liệu đất đai, khi và chỉ khi xây dựng được cơ chế, quy định để mọi người công khai giá đất giao dịch. Trong khi, tại thị trường sơ cấp, nhà nước chuyển sang cơ chế đấu giá, đầu thầu.

"Mọi giao dịch cần đăng ký giá đất trên sàn, hoặc người dân đăng ký giao dịch tại văn phòng đất đai. Khi có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai, bảng giá đất có thể xác định cụ thể trong từng thời điểm", Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.

Theo ông Hà, kinh nghiệm các nước cho thấy quá trình hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai để người dân có thể tự xác định được giá đất mất khoảng 5 năm.

Về quy định thửa đất chuẩn, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết hiện đang có hàng triệu thửa đất nên thời gian đầu sẽ đưa ra các thửa đất mang tính đại diện. Khi hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai, các thửa đất chuẩn sẽ không còn nhiều giá trị khi mỗi người dân có thể xác định giá đất theo ngày, thậm chí theo giờ.

Đóng góp ý với Bộ trưởng Trần Hồng Hà, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế (Đại học Luật Hà Nội) cho rằng cơ quan quản lý muốn giao dịch phản ánh đúng với giá trị thực tế. Một trong những giải pháp đưa ra là các giao dịch bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng phải qua sàn. Vấn đề đặt ra là giao dịch qua sàn có làm tăng chi phí hay không?

Làm sao để người dân "nói thật" trong các giao dịch bất động sản? Theo ông Tuyến, thuế và phí trong giao dịch bất động sản cần ở mức hợp lý. Ví dụ như, chuyển nhượng một căn nhà thì người dân chỉ cần nộp một hai triệu song nếu phải nộp mấy chục triệu sẽ có việc khai không đúng để tránh nghĩa vụ nộp thuế.

Liên quan đến việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, ông Tuyến đặt trường hợp ở những nơi vùng sâu vùng xa, có ít giao dịch, đất nhiều nơi là rừng núi hoang không ai mua, thì làm cách nào để xác định được giá?

"Chúng tôi có trao đổi với tỉnh Hoà Bình được phản ánh là tỉnh xác định giá đất là giá ước lượng trong tương lai bởi không có giao dịch thì không có sở để so sánh", ông Tuyến cho biết.

Cùng với giá đất, vấn đề thu hồi đất, giải phóng mặt và đền bù cũng được đặc biệt quan tâm trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bởi liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Công ty GP Invest, giải phóng mặt bằng luôn là điểm nóng trong tất cả dự án, kể cả các dự án đầu tư công. Ông Hiệp cho biết có dự án ách tắc đến 20 năm không làm được vì không thống nhất được toàn bộ người dân. Ông Hiệp cho rằng Bộ Tài nguyên và Môi trường nên cân nhắc làm thế nào để đạt được sự đồng thuận, tạo điều kiện cho các dự án phát triển.

"Thực tế chúng tôi đang làm một dự án phải mất đến 12 năm để giải phóng mặt bằng vì không đạt được sự đồng thuận, người dân không chấp hành phương án bồi thường mà tỉnh đưa ra. Đây là nhà nước thu hồi chứ không phải tự dự án đi thu hồi. Cuối cùng phải sử dụng để phương pháp cưỡng chế mới thực hiện được", ông Hiệp thông tin.

Cũng liên quan đến vấn đề này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đánh giá dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể hiện quan điểm của Nghị quyết 18 là hoàn thành tái định cư xong rồi mới thu hồi đất. Thứ hai là đảm bảo cuộc sống của người dân bị thu hồi đất ở nơi tái định cư phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Tuy nhiên, ông Tuyến cho rằng dự thảo luật cần cụ thể hoá hơn nữa vấn đề này: Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh về vấn đề cơ chế, xác định quy hoạch xây dựng khu tái định cư, thẩm định nhà tái định cư… Bởi theo chuyên gia này, có một thực tế là chất lượng nhà tái định cư không đồng đều với nhà ở thương mại.

"Cần cụ thể hoá hơn nữa thành những quy định cụ thể việc đảm bảo cuộc sống của người dân bị thu hồi đất ở nơi tái định cư phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Thế nào là tốt hơn, thế nào là bằng?", ông Tuyến kiến nghị.

Cũng theo ông Tuyến, mục đích của việc thu hồi đất là phải mang lợi ích chung cho tất cả tầng lớp trong xã hội. Ngoài ra, đầu tư của nhà nước tạo ra địa tô chênh lệch phải được điều tiết cho tất cả thành phần trong xã hội, trong đó có người bị thu hồi đất, không thể bị rơi vào lợi ích nhóm.

Làm rõ các ý kiến đóng góp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà nhấn mạnh trong quá trình xây dựng luật, ban soạn thảo không dùng từ giải phóng mặt bằng, mà thực tế đây là quá trình chuyển dịch đất đai. Ông Hà nhấn mạnh đây là quá trình tất yếu của sự phát triển. Trong quá trình chuyển dịch đất đai, tại cấu trúc cũng như chính sách của luật sẽ là: Bồi thường, đền bù, tái định cư, hỗ trợ đi trước, sau đấy mới nói đến vấn đề thu hồi đất.

"Trong quá trình chuyển dịch và phát triển thì không được để ai ở lại phía sau. Dự án phát triển kinh tế, dự án phát triển để tạo ra nguồn lực đất đai phải được điều tiết, phân bổ công bằng cho người sử dụng đất, cho các nhà đầu tư và cho toàn xã hội. Đây là nguyên tắc nói chung", ông Hà nhấn mạnh.

Theo ông Hà, điều quan trọng nhất là phải điều tiết giá trị tăng lên của đất. Trong đó, làm sao đảm bảo minh bạch, công bằng, khách quan, không được để ý chí chủ quan của bất cứ ai hay nhóm nào tác động.

"Điều này chỉ được thực hiện khi và chỉ khi phương pháp xác định giá đất chính xác, công bố cho người dân giá đất hiện nay đang sử dụng là bao nhiêu. Khi có một bên cụ thể là Nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất thông qua quyền năng của mình bằng quy hoạch, đầu tư hạ tầng thì giá trị sẽ tăng lên. Đây là giá trị mà toàn dân phải được hưởng, trong đó có người dân sử dụng đất", Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết.

Ngoài ra theo ông Hà, phải làm rõ thế nào là bồi thường và hỗ trợ, không thể đánh đồng hai khái niệm này. Khi chuyển dịch đất đai phải làm rõ người dân được hưởng điều kiện tốt hơn là như thế nào, thế nào là thu nhập tốt hơn hoặc bằng. Phải cân đo đóng đếm bằng những chỉ số.

"Khi người dân đang sử dụng miếng đất đấy, thu nhập thế nào trong các năm qua, điều kiện đang ở ra sao? Ví dụ, điều kiện người dân đang ở Quận 1, bây giờ làm công trình của nhà nước, đưa người ta ra ngoại ô có được không? Những điều kiện không chỉ là ở mà còn phải gắn liền với sinh kế, thu nhập của người dân", ông Hà cho biết.

Theo ông Hà, trong dự thảo đã quy định rất cụ thể: Đền bù ở đây không chỉ đền bù bằng đất bằng tiền, mà đền bù ở đây là xem xét giá trị tương đương hoặc tốt hơn và phải tính đến thu nhập và sinh kế. Bên cạnh đó là đa dạng hoá các loại đền bù, thậm chí đất lúa nếu cần thiết cũng có thể xem xét đền bù bằng đất sản xuất, dịch vụ…

Bộ trưởng khẳng định có như vậy mới thực hiện được mục tiêu trong từng dự án phát triển gắn với vấn đề đảm bảo đời sống của người dân bị thu hồi đất, không tạo ra thêm khoảng cách mà chỉ làm hẹp đi khoảng cách giàu nghèo.

"Giải phóng mặt bằng khi đã trao đổi, đồng thuận, thống nhất người dân, cùng với đó là quy trình dân chủ để cùng với người dân, cung cấp thông tin cho người dân, bàn với người dân thì người dân sẽ hoàn toàn tin tưởng", Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!