Sau 10 năm đi làm và đã có gia đình, chị Phương Dung (nhân viên văn phòng, TP Hồ Chí Minh) tính đến kế hoạch mua 1 căn hộ 2 phòng ngủ. Theo tính toán, giá thị trường hiện đang dao động từ 80 - 100 triệu đồng/m2, giá trị căn hộ phải lên tới 4 tỷ đồng. Mặt bằng giá cao, cùng với việc lãi suất chưa giảm nhiều khiến Dung phải tạm hoãn lại kế hoạch sở hữu nhà.

“Khi vay 2 tỷ đồng, lãi suất hàng tháng trả cả gốc và lãi hiện nay ở mức cao so lương bổng của hai vợ chồng”, chị Dung lý giải.

Quyết định của chị Dung là tâm lý chung của nhiều nhà đình trẻ hiện nay. Dù đã thắt chặt chi tiêu, nhiều người trẻ khó tích lũy để mua nhà khi chi phí sinh hoạt cao, giá bất động sản neo ở mức cao và lãi vay chưa mấy giảm, do vậy nhiều người trẻ trì hoãn kế hoạch mua nhà, họ phải cân nhắc kỹ hơn.

Không chỉ ở TP Hồ Chí Minh báo cáo quý I/2026 của CBRE, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận 8.010 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất trong quý đầu năm kể từ 2021 và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung không kéo theo sự cải thiện tương ứng về giao dịch.

Tổng lượng căn hộ bán được đạt 5.382 căn, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 50%, thấp hơn đáng kể so với mức 70% của các quý trước. Điều này cho thấy thị trường đang chậm lại rõ rệt trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và khả năng chi trả của người mua suy giảm.

Theo ông Neil Macgregor - Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam, khối lượng giao dịch được dự báo sẽ chịu áp lực giảm trong giai đoạn tới. Người mua có xu hướng thận trọng hơn và ưu tiên các dự án có chính sách thanh toán linh hoạt, chẳng hạn như giãn tiến độ hoặc có hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay ngân hàng.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ đã tăng mạnh trong vài năm gần đây. Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2026, giá căn hộ chung cư mới mở bán tiếp tục duy trì đà tăng ổn định ở mức cao do chi phí nguyên vật liệu và tài chính tăng cao đẩy mặt bằng giá tiếp tục đi lên, như tại Hà Nội có giá bán trung bình 128 triệu đồng/m2, tại thành phố Hồ Chí Minh có giá bán trung bình 112 triệu/m2 .

Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy, trong 10 năm qua, giá căn hộ Hà Nội đã tăng tới 288%, trong khi nguồn cung tăng gấp 2,9 lần. Mức tăng quá nhanh trong thời gian dài khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao hơn nhiều so với thu nhập và khả năng chi trả thực.

Hay theo thống kê của Avison Young, trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 72%, TP.HCM tăng 50% và Đà Nẵng tăng 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Chỉ số ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025 cho thấy đến cuối năm ngoái, giá nhà tại Việt Nam đã tương đương khoảng 20 năm thu nhập của người dân.

Không chỉ tại Việt Nam, khó có căn nhà của mình là câu chuyện tại nhiều nơi trên thế giới. Như tại Mỹ, theo nghiên cứu của Đại học Northwestern và Đại học Chicago cho thấy, thế hệ sinh trong thập nhiên 1990 dự kiến sẽ bước vào tuổi nghỉ hưu với tỷ lệ sở hữu nhà 10% so với thế hệ cha mẹ của họ. Đáng chú ý, ngay từ tuổi 30, khoảng 15% trong số này đã từ bỏ mục tiêu mua nhà khỏi kế hoạch cuộc đời mình.

Giấc mơ sở hữu nhà của người lao động đô thị ngày càng xa tầm với khi giá bất động sản liên tục leo thang, vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân. Trong bối cảnh đó, định hướng phát triển nhà ở cho thuê được xem là bước chuyển quan trọng trong tư duy chính sách.

Anh Đỗ Văn Đức (tỉnh Hưng Yên) thuê nhà từ lúc sinh viên cho đến khi đi làm, tiền thuê nhà là một yếu tố anh luôn phải tính toán.

“Hiện nay căn hộ mình đang thuê chiếm khoảng gần một nửa thu nhập. Sau này nếu Nhà nước có các dự án triển khai các căn hộ có chất lượng tương đương mà giá cả tốt hơn sẽ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính của mình”, anh Đức nói.

Ngày 19/5, phát biểu tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về tình hình triển khai thực hiện Chỉ thị số 34 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh, trong thời kỳ phát triển mới, tiếp cận nhà ở an toàn phù hợp với khả năng chi trả phải được coi là quyền cơ bản của người dân và thước đo của tiến bộ xã hội.

“Chính sách nhà ở trong giai đoạn mới phải được thiết kế với tư duy mới, tầm nhìn mới, đảm bảo mọi người đều có chỗ ở. Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản”, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm cho biết.

Theo Tổng Bí thư, Chủ tịch nước, từ nay đến 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động và các địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân.

Hiện nay, cả nước đang triển khai gần 800 dự án nhà ở xã hội, với quy mô hơn 720.000 căn. Trong đó, các căn hộ cho thuê chỉ có 42.000 căn.

Thực tế, nhu cầu thuê nhà tại các đô thị rất lớn, khi một bộ phận người dân chưa đủ tích lũy để mua nhà. Trong khi nhà cho thuê hiện nay chủ yếu là các dãy nhà trọ chật hẹp, hay các chung cư mini, vốn là nhà đất trong ngõ được chia phòng khép kín. Việc phát triển nhà ở cho thuê thành trụ cột chiến lược không chỉ phù hợp với thực tiễn hiện nay, mà còn mở ra thêm cơ hội an cư cho người dân.

Theo các chuyên gia, ở góc độ thị trường, mô hình nhà ở cho thuê còn góp phần hạn chế đầu cơ. Một thị trường bị chi phối bởi tâm lý tích sản sẽ dễ đẩy giá bất động sản tăng vượt giá trị thực, tạo áp lực tài chính kéo dài cho người dân và làm méo mó cung - cầu. Ngược lại, nếu thị trường cho thuê phát triển ổn định, nhà ở sẽ quay lại đúng vai trò là nơi để ở thay vì công cụ kiếm lời.

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục neo cao, việc chuyển từ tư duy “mua để sở hữu” sang “thuê để an cư” không chỉ là giải pháp trước mắt cho bài toán nhà ở, mà còn là bước tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn.

“Chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước là hoàn toàn xác đáng bởi nhà ở xã hội để cho thuê mới phản ánh rõ bản chất của nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định.

Theo ông Đỉnh, đối tượng của nhà ở xã hội chủ yếu là người thu nhập thấp, công nhân, lao động phổ thông hay người trẻ mới lập nghiệp. Đây là nhóm vẫn đang phải xoay xở với hàng loạt chi phí thiết yếu như ăn uống, nuôi con, học hành hay khám chữa bệnh nên rất khó tích lũy đủ tiền để mua nhà.

Chính sách nhà ở xã hội cần tiếp cận theo hướng giải quyết nhu cầu có chỗ ở thông qua cơ chế cho thuê thay vì đặt nặng mục tiêu sở hữu nhà ở.

Cũng theo chuyên gia này, chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước về việc “nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược” sẽ giúp nắn chỉnh cách tiếp cận của chính sách nhà ở xã hội, chuyển hướng sang giải quyết “chỗ ở” (thông qua chính sách phát triển nhà ở để cho thuê) hơn là tiếp cận dưới góc độ giải quyết “nhà ở” (phát triển nhà để bán cho người dân sở hữu).

Tuy nhiên, theo ông Đỉnh, phát triển nhà ở xã hội cho thuê cũng đang đối mặt với bài toán lớn nhất là nguồn lực đầu tư.

Theo kinh nghiệm tại một số quốc gia, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc đa dạng hóa các loại hình nhà ở với nhiều giải pháp, bao gồm các chính sách khuyến khích khu vực tư nhân phát triển nhà ở và có cả sự tham gia trực tiếp từ Nhà nước trong việc đầu tư, tạo lập và cung cấp các loại nhà ở mà khu vực tư nhân không mặn mà như nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, nhu cầu thuê nhà ở là rất lớn. Song hiện không có quá nhiều chính sách khuyến khích phát triển mô hình nhà ở cho thuê

“Nhà ở cho thuê nhất là phân khúc thấp và trung bình thời gian thu hồi vốn cỡ phải trên 10 năm. Tín dụng hiện chủ yếu tập trung cho vay nhà ở thương mại chưa có chính sách tính dụng dài hạn nào để xây nhà ở cho thuê. Cần luật hoá để phát triển mô hình nhà ở cho thuê”, ông Thanh cho biết.