Sức mua nhà ở TP Hồ Chí Minh giảm mạnh

Thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh ghi nhận dấu hiệu chững lại trong quý III/2026 khi tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới giảm, giá bán điều chỉnh và nhiều chủ đầu tư thận trọng với kế hoạch mở bán.

Theo CBRE Việt Nam, thành phố có 3.267 căn hộ và 30 sản phẩm bất động sản gắn liền với đất được giới thiệu trong quý III, giảm 53% so với cùng kỳ năm trước. Trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt 14.028 căn, trong đó hơn 8.400 căn tập trung tại khu vực Bình Dương cũ.

Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ mới trong quý đạt 45%, giảm 24 điểm phần trăm so với quý trước. Giá bán sơ cấp bình quân khoảng 75 triệu đồng mỗi m² thông thủy, chưa gồm thuế giá trị gia tăng và phí bảo trì, giảm 2,3% theo quý. Tính riêng trên thị trường thứ cấp, giá bán bình quân còn khoảng 60 triệu đồng mỗi m², giảm 4%.

Diễn biến này phản ánh áp lực lên khả năng tiêu thụ sản phẩm trong bối cảnh lãi suất tăng và người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Theo CBRE, các chủ đầu tư đang tăng cường hỗ trợ lãi suất, kéo giãn tiến độ thanh toán và áp dụng ưu đãi tài chính nhằm kích thích nhu cầu, đưa giá thực trả về gần hơn với khả năng chi trả của khách hàng.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định: "Mặc dù được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng trọng điểm và triển vọng kết nối vùng ngày càng cải thiện, thị trường nhà ở bán vẫn chịu áp lực từ lãi suất cao, thanh khoản thấp và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư."

Theo bà Dung, nhu cầu nhà ở thực tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, thúc đẩy chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, diện tích và chính sách bán hàng phù hợp hơn với khả năng chi trả. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán hợp lý và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng được kỳ vọng có lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn tới.

Người mua vẫn chờ đợi

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong số 530 môi giới được khảo sát, 63% nhận định khách hàng vẫn quan sát, cân nhắc kỹ trước khi quyết định giao dịch. Lãi suất vay cao, lo ngại về biến động chính sách, quy hoạch và hạn chế dòng tiền là những rào cản chính.

Trong khi đó, 48% môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% so với quý trước, thấp hơn mức 50% của quý II. 

Tại TP Hồ Chí Minh, chung cư tiếp tục là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn nhất, chiếm 38% tổng mức độ quan tâm bất động sản bán trong quý III, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước. Tuy nhiên, giá rao bán căn hộ vẫn ở mức khoảng 69 triệu đồng mỗi m², chỉ giảm 1% theo quý.

Các phân khúc khác diễn biến trái chiều. Giá rao bán đất nền giảm 3%, còn 61 triệu đồng mỗi m²; biệt thự giảm 3%, còn 151 triệu đồng mỗi m². Trong khi đó, nhà riêng tăng 1%, lên 117 triệu đồng mỗi m², còn nhà mặt phố tăng 2%, đạt 200 triệu đồng mỗi m².

Các dữ liệu khảo sát cho thấy một điểm đáng chú ý: chung cư vẫn thu hút sự quan tâm, nhưng điều đó chưa đồng nghĩa người mua sẵn sàng giao dịch. Giá nhà, chi phí vay và dòng tiền tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền.

Nhu cầu tìm kiếm nhà ở cũng có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh. Theo Batdongsan.com.vn, tỷ trọng quan tâm bất động sản tại Bình Dương cũ trong nhóm tìm kiếm ở các khu vực ngoài TP Hồ Chí Minh cũ tăng từ 9% trong quý I/2024 lên 30% trong quý III/2026. Riêng căn hộ, tỷ trọng quan tâm tại khu vực này tăng từ 31% lên 38%.

Trong khi đó, CBRE dự báo nguồn cung căn hộ mới trong quý IV/2026 tiếp tục ở mức thấp do nhiều chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán để chờ tín hiệu tích cực hơn. Bình Dương cũ dự kiến tiếp tục là điểm tập trung nguồn cung, đặc biệt dọc Quốc lộ 13 và các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ những tuyến metro đang triển khai.

Trong bối cảnh người mua vẫn thận trọng, việc mở rộng nguồn cung nhà ở chưa đủ để bảo đảm giao dịch phục hồi. Giá bán phù hợp với khả năng chi trả, chính sách thanh toán và lợi thế sử dụng thực tế sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định khả năng hấp thụ nhà ở trong thời gian tới.