TP Hồ Chí Minh: Quỹ đất, hạ tầng kéo nguồn cung nhà ở ra vùng ven

Nếu trước đây phần lớn nguồn cung nhà ở tập trung ở khu vực lõi và cận lõi, thị trường TP Hồ Chí Minh đang cho thấy một sự thay đổi rõ hơn: các dự án mới ngày càng xuất hiện ở những khu vực vùng ven.

Dữ liệu từ CBRE Việt Nam, tính đến nửa đầu năm nay, TP Hồ Chí Minh có 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ. Riêng khu vực Bình Dương (cũ) đóng góp gần 80% lượng căn hộ mới, trong khi nguồn cung nói chung tiếp tục tập trung ở các khu vực đô thị vệ tinh.

Sự dịch chuyển này không chỉ xuất phát từ việc quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế. Khi không gian đô thị mở rộng, những khu vực trước đây được xem là vùng ven đang có thêm điều kiện để phát triển các dự án quy mô lớn và tiếp cận nhóm khách hàng rộng hơn.

Quỹ đất mở đường cho dự án ra vùng ven

Theo CBRE, trên toàn TP Hồ Chí Minh sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ năm 2026 dự kiến đạt khoảng 45.000 căn. Bình Dương (cũ) được kỳ vọng đóng góp 50% tổng nguồn cung, tiếp tục giữ vai trò khu vực bổ sung nguồn cung chủ lực nhờ quỹ đất lớn và mức giá cạnh tranh hơn so với TP Hồ Chí Minh (cũ).

Tại khu vực TP Hồ Chí Minh cũ, nguồn cung mới năm 2026 cũng được dự báo tập trung nhiều ở những địa bàn còn dư địa phát triển. Khu Nam dự kiến chiếm khoảng 50% nguồn cung căn hộ mới, khu Đông khoảng 30%; cả hai đều hưởng lợi từ hạ tầng giao thông, các đô thị quy mô lớn và quá trình mở rộng không gian phát triển của thành phố.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định: "Khu vực vùng ven là một câu chuyện không thể tách rời của TP Hồ Chí Minh. Ít nhất là trong vòng 5 năm tới, số lượng sản phẩm chào bán tại Bình Dương (cũ) cũng sẽ phải chiếm từ 70 - 80% tổng nguồn cung chào bán mới tại thành phố."

Đằng sau sự dịch chuyển này là một bài toán tương đối rõ đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở. Những dự án quy mô lớn cần quỹ đất đủ rộng, có khả năng tổ chức nhiều phân khu và tích hợp tiện ích. Điều này ngày càng khó thực hiện ở khu vực lõi, nơi quỹ đất hạn chế và chi phí phát triển cao hơn.

Ngược lại, các khu vực ngoài trung tâm có thể tạo ra dư địa cho những dự án lớn hơn, đồng thời cung cấp thêm nhiều lựa chọn sản phẩm cho người mua. Chính vì vậy, vùng ven không chỉ thu hút nguồn cung vì "còn đất", mà còn vì quỹ đất ở đây cho phép hình thành một mô hình dự án khác về quy mô và cấu trúc.

Tuy nhiên, có đất mới chỉ là điều kiện cần. Một khu vực cách xa trung tâm vẫn rất khó trở thành điểm đến của các dự án nhà ở nếu khoảng cách đó không được bù đắp bằng khả năng kết nối.

Hạ tầng giúp vùng ven trở thành thị trường nhà ở mới

Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu thông xe toàn tuyến, tăng cường kết nối TP Hồ Chí Minh với TP Đồng Nai, khu vực cảng Cái Mép - Thị Vải. Cùng với đó, dự án mở rộng Quốc lộ 13 đang được thúc đẩy, trong khi hệ thống vành đai, cao tốc liên vùng và các tuyến đường sắt tiếp tục được đầu tư.

Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, một vị trí trước đây bị xem là xa trung tâm có thể trở thành địa bàn có khả năng phát triển nhà ở quy mô lớn. Hạ tầng vì thế không chỉ làm tăng giá trị của một khu đất, mà còn mở rộng bán kính mà người dân chấp nhận lựa chọn nơi ở.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills TP Hồ Chí Minh, cho rằng: "Nguồn cung đang dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, được dẫn dắt bởi quy hoạch và hạ tầng. Mặt bằng giá cao khiến các loại hình sản phẩm diện tích nhỏ được ưa chuộng trên toàn thị trường."

Nhận định này cho thấy hạ tầng không hoạt động độc lập mà đi cùng quá trình tổ chức lại không gian phát triển. Savills dự báo nửa cuối năm thị trường có thể đón thêm khoảng 5.000 căn nhà thấp tầng, chủ yếu từ các khu đô thị quy mô lớn tại vùng ven; đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế dự kiến khoảng 22.000 căn, tập trung chủ yếu tại khu vực Cần Giờ và Hóc Môn.

Sự thay đổi này cũng đang thể hiện khá rõ ở khu Đông. Savills cho biết hơn 60% nguồn cung văn phòng hạng A trong tương lai tập trung tại khu vực này, trong bối cảnh metro và các khu đô thị tích hợp đang góp phần định hình một hệ sinh thái đô thị mới.

Điểm đáng chú ý là khi các hoạt động việc làm và dịch vụ dịch chuyển, nhu cầu nhà ở cũng có cơ sở để đi theo. Đây là khác biệt quan trọng giữa một khu vực đơn thuần có quỹ đất và một khu vực có khả năng trở thành thị trường nhà ở thực sự.

Ông Phạm Bình An, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển TP Hồ Chí Minh, cho rằng khi hình thành các cực phát triển, thành phố cần tính cả hệ sinh thái đi cùng sản xuất và dịch vụ, hướng tới những đô thị tích hợp. Theo ông, khu làm việc cần gắn với các tiện ích sinh hoạt để hạn chế việc người dân phải di chuyển quá xa, đồng thời hạ tầng xã hội phải được phát triển đồng bộ.

"Khi quy hoạch các cực phát triển, trong đó không chỉ là vấn đề sản xuất, dịch vụ mà cả các hệ sinh thái đi cùng. Theo tôi, đi theo các cực phát triển của thành phố phải là những điểm có thể trở thành 'tất cả trong một', đó là đô thị tích hợp, cùng với hạ tầng xã hội được phát triển theo chuẩn cao."

Như vậy, sức hút của vùng ven hình thành từ một chuỗi liên kết: quỹ đất tạo dư địa phát triển dự án, hạ tầng mở rộng khả năng kết nối, mặt bằng giá mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở, trong khi việc làm và dịch vụ tạo nền tảng cho nhu cầu ở thực.

Đây cũng là lý do không phải vùng ven nào có đất cũng trở thành điểm đến của các dự án. Nơi chỉ có quỹ đất nhưng thiếu kết nối và động lực kinh tế sẽ khó hình thành thị trường đủ lớn.

Với TP Hồ Chí Minh, sự dịch chuyển này đồng thời phù hợp với quá trình phát triển không gian đô thị theo hướng đa cực. Nhà ở không chỉ đi theo các không gian phát triển mới mà còn góp phần hình thành những không gian đó, tạo thêm quỹ nhà, phân bổ lại dân cư và giảm áp lực cho khu vực lõi.