Bài toán “vòng đời chung cư” nhìn từ kinh nghiệm quốc tế

Bể bơi công cộng nằm giữa các khu chung cư nhà ở xã hội tại Singapore (Ảnh: Reuters)

Quá trình đô thị hóa kéo dài nhiều thập kỷ đang đặt một số quốc gia phát triển trước câu hỏi ngày càng cấp thiết: Điều gì xảy ra khi hàng loạt chung cư cùng bước vào giai đoạn già hóa? Kinh nghiệm tại Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc và bang New South Wales của Australia cho thấy không có một công thức duy nhất. Điểm đáng chú ý là tuổi của các tòa nhà thường chỉ là một trong nhiều yếu tố, do đó các nước còn xem xét tình trạng kỹ thuật, môi trường sống, khả năng duy trì công trình, quyền của các chủ sở hữu và tính khả thi của phương án tái phát triển. Qua đó, "vòng đời chung cư" được nhìn nhận như một quá trình kéo dài từ quản lý, bảo trì đến cải tạo, bán tập thể, phá dỡ hoặc xây dựng lại, thay vì chỉ là một mốc thời gian mà khi vượt qua, tòa nhà mặc nhiên phải chấm dứt sử dụng. Các mô hình cho thấy vòng đời chung cư được xử lý thông qua bảo trì, đánh giá chất lượng, cơ chế đồng thuận của chủ sở hữu và các thủ tục bán, cải tạo hoặc tái thiết.

Singapore: Tuổi công trình gắn với cơ chế bán tập thể

Singapore đang điều chỉnh chính sách trong bối cảnh ngày càng nhiều dự án nhà ở tư nhân bước vào giai đoạn già hóa. Tháng 9/2026, Quốc hội Singapore thông qua luật hạ tỷ lệ đồng thuận cần thiết để tiến hành bán tập thể đối với những dự án cũ. Cơ chế bán tập thể (Collective Sale) tại Singapore cho phép đại đa số chủ sở hữu căn hộ trong một tòa nhà hoặc khu chung cư tư nhân quyết định bán toàn bộ dự án cho một nhà đầu tư hoặc nhà phát triển bất động sản, ngay cả khi có một tỷ lệ thiểu số chủ hộ không đồng ý.

Theo quy định mới của Singapore, đối với dự án từ 40-59 năm tuổi, tỷ lệ đồng thuận được hạ từ 80% xuống 70%. Với những dự án từ 60 năm tuổi trở lên, tỷ lệ này giảm xuống 65%. Đây là sự thay đổi đáng kể so với hệ thống tỷ lệ đồng thuận được Singapore áp dụng từ năm 1999. Điểm đáng chú ý là tuổi công trình ở đây không phải một "hạn sử dụng" khiến chung cư tự động bị phá dỡ. Thay vào đó, công trình càng già hóa, pháp luật càng tạo điều kiện để một tỷ lệ đủ lớn chủ sở hữu có thể quyết định bán toàn bộ dự án để mở đường cho tái phát triển.

Bộ trưởng Luật pháp Singapore Edwin Tong cho rằng khi các dự án ngày càng cũ, nhiều chủ sở hữu sẽ phải cân nhắc liệu tiếp tục đầu tư cho bảo trì và duy trì bất động sản có còn khả thi và bền vững hay không. Chính phủ Singapore vì thế điều chỉnh tỷ lệ đồng thuận nhằm hỗ trợ quá trình đổi mới những dự án già hóa. Nhưng giảm tỷ lệ đồng thuận cũng đồng nghĩa quyền lợi của nhóm không muốn bán trở thành vấn đề cần được xử lý chặt chẽ hơn. Luật mới vì vậy đi kèm các biện pháp bảo vệ nhóm chủ sở hữu không đồng thuận, trong đó có việc nâng điều kiện để khởi động một nỗ lực bán tập thể, rút ngắn thời gian thu thập chữ ký cho thỏa thuận bán tập thể từ 12 xuống 6 tháng và kéo dài thời gian hạn chế sau một nỗ lực bán không thành công từ 2 lên 3 năm.

Tranh luận tại Quốc hội Singapore cũng đề cập chi phí tìm nhà thay thế và hỗ trợ người cao tuổi khi một dự án được bán. Điều này cho thấy xử lý chung cư cũ không chỉ là vấn đề kỹ thuật hoặc giá trị đất đai mà còn liên quan trực tiếp đến nơi ở và lợi ích tài sản của từng hộ gia đình. Mô hình Singapore do đó đặt trọng tâm vào cơ chế ra quyết định tập thể của các chủ sở hữu, đồng thời điều chỉnh ngưỡng đồng thuận theo mức độ già hóa của công trình.

Nhật Bản: Quản lý đồng thời "hai sự già hóa"

Nếu Singapore nhấn mạnh cơ chế bán tập thể thì Nhật Bản đang phải xử lý một vấn đề phức tạp hơn: tòa nhà già đi cùng với chính những người sở hữu chúng. Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản gọi đây là tình trạng "hai sự già hóa" - sự già hóa của chung cư và của chủ sở hữu. Nhật Bản hiện có hơn 7 triệu căn hộ chung cư sở hữu riêng, trong khi nguy cơ bong tróc tường ngoài, khó tổ chức biểu quyết và những vấn đề quản lý khác ngày càng hiện rõ tại các công trình cũ.

Một trường hợp được báo Japan Times phản ánh cho thấy rõ sức ép này. Một chung cư 51 năm tuổi tại Yokohama đã xuất hiện nứt nền móng, hệ thống báo cháy hỏng và hệ thống thoát nước thường xuyên tắc nghẽn. Dù từng được cải tạo về hình thức, người đứng đầu hiệp hội quản lý của tòa nhà cho rằng công trình đang dần xuống cấp. Bài toán này không chỉ tồn tại ở một tòa nhà: hàng nghìn chung cư cũ tại Nhật Bản đang phải đối mặt đồng thời với bảo trì bị trì hoãn, nguồn tài chính suy giảm và cư dân ngày càng cao tuổi.

Khó khăn nằm ở chỗ một chung cư không phải tài sản thuộc một chủ thể duy nhất. Việc sửa chữa lớn, tái thiết hoặc thay đổi phương án sử dụng đòi hỏi quyết định tập thể. Khi chủ sở hữu cao tuổi hơn, một số căn hộ bỏ trống hoặc nguồn đóng góp suy giảm, khả năng duy trì công trình cũng trở nên phức tạp. Nhật Bản vì vậy đang chuyển cách tiếp cận sang quản lý toàn bộ vòng đời công trình. Luật sửa đổi về chung cư được ban hành năm 2025 và phần lớn các quy định mới có hiệu lực từ 1/4/2026. Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản cho biết mục tiêu là thúc đẩy quản lý và tái sinh chung cư với tầm nhìn xuyên suốt từ khi xây dựng mới đến giai đoạn tái thiết. Hệ thống mới mở rộng các công cụ ra quyết định và các phương thức xử lý chung cư cũ, gồm tái thiết, bán công trình và đất, phá dỡ, bán đất hoặc những phương án tái sinh khác. Cơ chế tài chính hỗ trợ hoạt động cải tạo, tái thiết cũng được bổ sung.

Nhật Bản đồng thời cho phép chính quyền địa phương xây dựng kế hoạch thúc đẩy quản lý chung cư và chứng nhận kế hoạch quản lý của những dự án đáp ứng yêu cầu nhất định. Như vậy, bài toán vòng đời tại Nhật Bản không chỉ được đặt ra ở thời điểm một chung cư đã quá cũ để tiếp tục tồn tại. Trọng tâm chính sách đang hướng đến quản lý từ sớm, tích lũy nguồn lực bảo trì và chuẩn bị cơ chế tái sinh trước khi công trình rơi vào tình trạng khó xử lý.

Hàn Quốc: 30 năm là ngưỡng mở đường cho tái thiết

Kinh nghiệm từ Hàn Quốc lại là một trường hợp khác, trong đó tuổi công trình gắn khá chặt với điều kiện khởi động tái thiết. Mốc 30 năm thường xuất hiện trong chính sách tái thiết chung cư của nước này. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa chung cư Hàn Quốc mặc nhiên hết tuổi thọ sau 30 năm.

Năm 2018, trong một giai đoạn chính sách được siết chặt, Chính phủ Hàn Quốc quy định các chung cư cũ chỉ được cấp phép tái thiết nếu được đánh giá không bảo đảm an toàn kết cấu, ngay cả khi đã đạt mốc tối thiểu 30 năm để đủ điều kiện xem xét tái thiết. Đến năm 2023, tiêu chí kiểm định an toàn được nới lỏng: tỷ trọng yếu tố an toàn kết cấu trong đánh giá giảm từ 50% xuống 30%, trong khi yếu tố môi trường sống, trong đó có vấn đề đỗ xe, được nâng lên.

Quá trình này tiếp tục được điều chỉnh. Từ tháng 6/2025, những chung cư trên 30 năm tuổi có thể thành lập ban xúc tiến và hiệp hội để bắt đầu quá trình tái thiết trước khi vượt qua bước "chẩn đoán tái thiết"; yêu cầu đánh giá phải được hoàn thành trước khi kế hoạch thực hiện dự án được phê duyệt. Đồng thời, tỷ trọng đánh giá môi trường sống được nâng từ 30% lên 40%. Những yếu tố như tiếng ồn giữa các tầng, thiếu chỗ đỗ xe, môi trường cây xanh, thang máy và tiện ích cộng đồng được xem xét cùng tình trạng kết cấu và thiết bị. Điều này thể hiện một thay đổi đáng chú ý trong cách xác định nhu cầu tái thiết: một tòa nhà có thể chưa ở tình trạng nguy hiểm về kết cấu nhưng điều kiện sống đã trở nên không phù hợp với nhu cầu hiện đại.

Những chung cư được xây dựng nhiều thập kỷ trước có thể thiếu chỗ đỗ xe, hệ thống đường ống già hóa, cách âm kém hoặc thang máy và tiện ích không đáp ứng tiêu chuẩn sinh hoạt hiện nay. Vì vậy, việc xem xét tái thiết dần được mở rộng từ câu hỏi "công trình có còn an toàn hay không" sang cả câu hỏi "công trình có còn đáp ứng điều kiện sống hay không".

Kinh nghiệm Hàn Quốc đồng thời cho thấy chính sách tái thiết chung cư có thể thay đổi theo mục tiêu quản lý từng thời kỳ. Các quy định từng được siết chặt hoặc nới lỏng trong bối cảnh chính phủ cân bằng giữa chất lượng nhà ở, nguồn cung và diễn biến thị trường bất động sản.

Australia: 75% chủ sở hữu có thể mở đường cho "sự kết thúc" một chung cư

Tại Australia, quy định khác nhau giữa các bang. Bang New South Wales, nơi có Sydney, đưa ra một mô hình đáng chú ý đối với các tòa nhà sở hữu phân tầng. Từ ngày 30/11/2016, New South Wales áp dụng cơ chế cho phép các chủ sở hữu cùng quyết định chấm dứt mô hình sở hữu phân tầng để bán toàn bộ hoặc tái phát triển bất động sản. Không cần tất cả chủ sở hữu đồng ý, nhưng kế hoạch phải nhận được sự ủng hộ của chủ sở hữu ít nhất 75% số căn thuộc diện tính tỷ lệ.

Khác với một cơ chế tự động theo tuổi công trình, quá trình tại New South Wales bắt đầu bằng đề xuất bán hoặc tái phát triển. Đề xuất được hội đồng chung cư xem xét, sau đó có thể được đưa ra cuộc họp của tổ chức chủ sở hữu. Nếu tiếp tục, một ủy ban tái thiết lập kế hoạch chi tiết. Điểm quan trọng là đạt tỷ lệ 75% chưa đồng nghĩa nhóm đa số có thể lập tức buộc số còn lại rời khỏi căn hộ.

Kế hoạch phải quy định số tiền dành cho từng chủ sở hữu và kèm báo cáo của đơn vị định giá độc lập. Đối với bán tập thể hoặc chủ sở hữu phản đối trong trường hợp tái phát triển, số tiền không được thấp hơn giá trị bồi thường của căn hộ. Việc tính bồi thường không chỉ xem xét giá trị thị trường mà còn tính đến những khoản hợp lý liên quan đến xáo trộn và di chuyển, trong đó có một số chi phí pháp lý và thuế liên quan.

Tòa án Đất đai và Môi trường còn phải xem xét kế hoạch, bao gồm mức bồi thường và việc các điều khoản giải quyết có công bằng trong hoàn cảnh cụ thể hay không. Nếu không đáp ứng các yêu cầu luật định, tòa án không thể phê chuẩn kế hoạch. Năm 2019, tòa án lần đầu phê chuẩn một kế hoạch bán tập thể theo cơ chế mới đối với một dự án 159 lô tại trung tâm Sydney, trong đó ít nhất 75% chủ sở hữu ủng hộ phương án. Mô hình New South Wales cho thấy một cách giải quyết vấn đề thường gặp ở chung cư sở hữu nhiều chủ: làm thế nào để một công trình có thể được tái phát triển khi đa số muốn thay đổi nhưng không thể đạt đồng thuận tuyệt đối, đồng thời vẫn có cơ chế pháp lý bảo vệ nhóm thiểu số.

Từ "niên hạn" sang quản lý toàn bộ vòng đời

Bốn trường hợp trên có khác biệt đáng kể về pháp luật, chế độ sở hữu và thị trường nhà ở, vì vậy không thể coi là những mô hình hoàn toàn tương đương. Tuy nhiên, các chính sách cho thấy một đặc điểm chung: "tuổi của chung cư không phải yếu tố duy nhất quyết định số phận công trình".

Singapore dùng tuổi công trình để điều chỉnh ngưỡng đồng thuận cho phép bán tập thể. Nhật Bản nhấn mạnh quản lý từ xây dựng mới, bảo trì đến tái sinh trong bối cảnh cả công trình lẫn chủ sở hữu cùng già hóa. Hàn Quốc lấy mốc 30 năm làm một điều kiện quan trọng để mở đường cho quá trình tái thiết, đồng thời ngày càng chú ý tới chất lượng môi trường sống bên cạnh độ an toàn kết cấu. New South Wales (Australia) lại tập trung vào thủ tục để các chủ sở hữu có thể chấm dứt mô hình sở hữu phân tầng, bán hoặc tái phát triển toàn bộ dự án khi đạt tỷ lệ ủng hộ 75%, kèm cơ chế định giá, bồi thường và giám sát tư pháp.

Những kinh nghiệm này cũng cho thấy cần phân biệt rõ tuổi công trình, tuổi thọ kỹ thuật, điều kiện được phép tái thiết và thời hạn của quyền đối với đất. Trong thực tế, một tòa nhà già đi đồng nghĩa chi phí sửa chữa có thể tăng, hệ thống kỹ thuật trở nên lạc hậu và nhu cầu của cư dân thay đổi. Nhưng quyết định tiếp tục bảo trì, cải tạo, bán hay phá dỡ còn phụ thuộc tình trạng cụ thể của công trình và khuôn khổ pháp luật về sở hữu.

Bởi vậy, kinh nghiệm từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc và Australia cho thấy quản lý vòng đời chung cư thực chất là quản lý "cả một quá trình". Bài toán không chỉ nằm ở việc xác định một tòa nhà có thể đứng vững bao nhiêu năm, mà còn ở khả năng bảo trì nó trong thời gian sử dụng, phát hiện sớm những vấn đề của công trình, hình thành nguồn lực tài chính, tạo cơ chế để hàng chục hoặc hàng trăm chủ sở hữu cùng ra quyết định và bảo vệ quyền lợi của những người không đồng thuận khi chung cư bước tới thời điểm cần thay đổi.