Bảo vệ người mua nhà: Đề xuất kiểm soát dòng tiền, thay vì chỉ giữ 5% cuối cùng

Về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Nguyễn Cao Sơn (đoàn Phú Thọ) cho ý kiến về vấn đề thanh toán, bảo lãnh trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo ông Sơn, khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai đang cấp vốn nhưng không kiểm soát như ngân hàng. Việc giới hạn đặt cọc, giữ 5% đến khi cấp giấy chứng nhận và bảo lãnh đều cần thiết, nhưng 5% không thể làm “áo phao” cho 95% bị dùng sai mục đích. Mọi khoản giữ chỗ hoặc thiện chí nhằm giữ quyền mua phải được coi là đặt cọc và chỉ thu khi tài sản đủ điều kiện.

Đại biểu đề nghị tiền ứng trước qua tài khoản riêng của dự án, được truy vết và giải ngân theo tiến độ. Không phong tỏa cứng, chỉ khóa đường tiền sai mục đích. Với 5% còn lại, Luật phải rõ chủ tài khoản, lãi, phí, điều kiện giải ngân và hoàn trả. Chủ đầu tư thu xếp sẵn hạn mức bảo lãnh; việc phát hành thư riêng là lựa chọn của khách hàng, không cài sẵn việc từ chối trong hợp đồng mẫu.

“Mỗi sản phẩm cần công khai hai trạng thái: hoàn thành vật chất và sẵn sàng đăng ký quyền. Bê tông đã nghiệm thu chưa có nghĩa quyền tài sản đã hoàn thành. Thiếu điều kiện sử dụng hoặc hồ sơ bắt buộc, người mua được từ chối bàn giao.

Chậm cấp giấy chứng nhận do lỗi chủ đầu tư thì phải hoàn tiền, trả lãi; nếu hồ sơ đã đủ nhưng cơ quan nhà nước đang xử lý thì tiền tiếp tục được bảo đảm, không coi doanh nghiệp vi phạm”, ông Sơn nêu quan điểm.

Cũng về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng) cho rằng đối với bất động sản hình thành trong tương lai, cần chuyển trọng tâm từ kiểm soát 5% cuối cùng sang quản trị rủi ro của toàn bộ dòng tiền khách hàng đã ứng trước.

Theo bà Nga, đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại khi khách hàng chưa được cấp Giấy chứng nhận, dự thảo thiết kế cơ chế đưa khoản tiền này vào tài khoản bảo đảm thanh toán hoặc một biện pháp bảo đảm khác; nếu việc cấp Giấy chứng nhận không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư thì khách hàng có quyền nhận lại khoản tiền này.

“Đây là một bước tiến. Song rủi ro lớn nhất đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai thực sự nằm ở 5% cuối cùng hay nằm ở 95% số tiền trước đó?”, bà Nga đặt câu hỏi.

Đại biểu đoàn Hải Phòng nhận định, nếu dự án đã hoàn thành, nhà đã bàn giao nhưng chủ đầu tư chậm làm Giấy chứng nhận thì việc giữ lại 5% là một công cụ tạo sức ép hữu ích.

Nhưng trong những trường hợp rủi ro nghiêm trọng hơn, như dự án dừng thi công, chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, tiền của khách hàng bị sử dụng không đúng mục đích hoặc doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất khả năng thực hiện cam kết, thì 5% cuối cùng không thể bảo vệ phần lớn tài sản người mua đã bỏ vào dự án.

Do vậy, bà Nga đề nghị, nghiên cứu cơ chế theo hướng tiền khách hàng ứng trước phải được quản lý gắn với chính dự án tạo ra bất động sản đó; có nguyên tắc sử dụng theo tiến độ thực hiện dự án; hạn chế việc sử dụng tiền của khách hàng tại dự án này để tài trợ tùy tiện cho dự án khác.

“Tôi không cho rằng nên phong tỏa toàn bộ tiền khách hàng. Nếu làm như vậy thì lại triệt tiêu một nguồn vốn hợp pháp cho việc xây dựng công trình và cuối cùng có thể làm tăng giá bất động sản. Nhưng phải có một mức kiểm soát hợp lý để dòng tiền của người mua đi cùng tiến độ hình thành tài sản mà họ đang mua”, đại biểu Nga cho biết.

Ngoài ra, người mua phải tiếp cận được những thông tin thực chất như: dự án đang thế chấp ở đâu; phần tài sản mình dự kiến mua có đang thuộc tài sản bảo đảm hay không; tiến độ thực tế đến đâu; chủ đầu tư đã sử dụng nguồn tiền thế nào theo các nghĩa vụ công khai; và nếu doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì quyền đối với khoản tiền đã ứng trước được xử lý ra sao.

Liên quan về vấn đề này, đại biểu Trần Hồng Minh (đoàn Cao Bằng) - Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, đối với tiền đặt cọc, cần phân biệt rõ giữa việc đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh với việc huy động tiền khi dự án chưa đủ điều kiện. Thực tế từng xảy ra tình trạng dự án mới chỉ có sơ đồ hoặc quy hoạch trên giấy nhưng đã thu tiền đặt cọc, góp vốn của người dân.

Chỉ khi dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư mới được thực hiện các giao dịch theo quy định. Khoản tiền của người mua cũng cần được quản lý theo từng giai đoạn triển khai dự án.

Đặc biệt, phần tiền cuối cùng cần được kiểm soát để bảo đảm trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người mua.

Bộ trưởng nhấn mạnh, việc kiểm soát dòng tiền, tiến độ dự án và nghĩa vụ tài chính không chỉ nhằm quản lý hoạt động của doanh nghiệp mà còn là giải pháp quan trọng để bảo vệ người mua nhà và hạn chế tình trạng sử dụng vốn sai mục đích.