Cải tạo chung cư cũ: Thách thức lớn nhất nằm ở khâu triển khai

Cải tạo chung cư cũ tại các thành phố lớn trên cả nước

Theo Nghị định 69 của Chính phủ, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đang được đẩy mạnh trên cả nước theo hướng tái thiết đô thị đồng bộ. TP. Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành cải tạo các chung cư nguy hiểm cấp D vào năm 2030 và cơ bản hoàn thành toàn bộ vào năm 2035, trong khi TP. Hồ Chí Minh cũng đã bắt đầu tăng tốc chỉnh trang.

Hà Nội hiện có gần 1.600 nhà tập thể và chung cư cũ, phần lớn được xây dựng trong giai đoạn từ những năm 1960 đến đầu thập niên 1990. Không ít khu nhà tập thể, tình trạng nứt tường, bong tróc trần, hệ thống điện nước chắp vá diễn ra khá phổ biến. Nhiều hộ dân cơi nới, lấn chiếm diện tích chung để phục vụ sinh hoạt, làm thay đổi kết cấu ban đầu của công trình, vừa gây mất mỹ quan đô thị, vừa tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, hiện có hơn 500 chung cư cũ, xuống cấp được xây dựng trước năm 1975. Vì vậy, trong 10 năm tới, thành phố này đặt ra mốc thời gian để cải tạo, sửa nhà chung cư bao gồm: di dời, phá dỡ để xây dựng mới đối với chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm có kết luận kiểm định thuộc trường hợp phải phá dỡ và sửa chữa đối với chung cư còn lại chưa thuộc diện phải tháo dỡ để chống xuống cấp, chỉnh trang mỹ quan đô thị.

Cải tạo chung cư cũ gắn với quy hoạch thủ đô tầm nhìn 100 năm

Tại Hà Nội, hàng nghìn chung cư cũ xuống cấp đang đặt ra yêu cầu cải tạo một cách cấp bách. Tuy nhiên, để đẩy nhanh tiến độ cần sự đồng bộ về cơ chế, quy hoạch và sự đồng thuận của người dân, nhất là trong bối cảnh thủ đô đang xây dựng quy hoạch tầm nhìn 100 năm.

Chuyển đến khu C8 Giảng Võ từ năm 1976, ông Toàn cho biết, kế hoạch cải tạo khu tập thể cũ nhà ông đã có từ 15 năm trước nhưng chưa có sự quan tâm thích đáng nên việc sửa chữa kéo dài thời gian. Còn bây giờ, ông cho rằng mọi việc đã khác.

Ông Đinh Duy Toàn - Tập thể C8 Giảng Võ, Phường Giảng Võ, TP. Hà Nội cho biết: "Bây giờ là chính quyền hai cấp rồi, mọi sự chỉ đạo trực tiếp từ thành phố xuống đến địa bàn rất nhanh, để chúng ta dựa vào quy hoạch đó, làm sao cải tạo được những khu chung cư cũ. Nó không thể lỗi mốt trong vòng khoảng 50-60 năm, chứ không nhìn tầm nhìn của 20- 30 năm. Lúc đó, tầm nhìn của chúng ta phải rộng hơn, xa hơn".

Ông Phùng Đức Lai - Tập thể C8 Giảng Võ, Phường Giảng Võ, TP. Hà Nội chia sẻ: "Cách đây nửa thế kỷ, người ta đã ở như thế này thì nửa thế kỉ sau phải hoàn toàn khác. Đó là một sự mong mỏi của bà con nói chung và ủng hộ chủ trương lớn của Nhà nước, sau khi có quy hoạch 1/500 tổng thể của Hà Nội, mời nhà đầu tư vào, dân với nhà đầu tư đối thoại với nhau để thúc đẩy việc này".

Thành phố cũng đã phê duyệt và chấp nhận các chủ trương mới như mở rộng, tạo cơ chế đặc thù cho Hà Nội để cải tạo chung cư cũ. Đáng chú ý là được áp dụng mô hình đô thị nén tại các khu vực gần hạ tầng giao thông kết nối công cộng.

Phường Giảng Võ hiện có 161 chung cư được chia làm ba khu lớn là: Thành Công, Ngọc Khánh, Giảng Võ..., còn lại là các tòa chung cư đơn lẻ đáp ứng được điều kiện này khi có các ga đường sắt đô thị nằm trong bán kính cải tạo. Hiện phường đã hoàn thành chỉnh sửa quy hoạch, thẩm định và xin ý kiến góp ý của Thành phố. Như vậy, ở khu vực này, nút thắt bảo đảm hiệu quả đầu tư khi các chỉ tiêu quy hoạch về mật độ xây dựng và tầng cao đã được giải quyết.

Ông Trần Duy Anh - Chuyên viên Phòng Kinh tế hạ tầng đô thị, phường Giảng Võ, TP. Hà Nội nêu ý kiến: "Phương án quy hoạch tổng thể 1/500 của khu tập thể Ngọc Khánh, Thành Công, Giảng Võ, Ủy ban phường đã hoàn thành, đã chỉnh sửa quy hoạch, thẩm định và xin ý kiến góp ý. Chúng tôi cũng đều kiến nghị về việc nâng các hệ số sử dụng của đất, nâng hệ số mật độ cho người dân ở trong nội đô để làm sao tạo nên được một đô thị không phải di chuyển nhiều người dân".

Hà Nội sẽ rà soát toàn bộ chung cư cũ tại 48 xã, phường nhằm xác định mức độ nguy hiểm, từ đó làm cơ sở triển khai kế hoạch cải tạo, xây dựng lại. Ở nhiều khu vực, lộ trình thẩm định đang bị kéo dài, lập đồ án quy hoạch chi tiết vẫn còn nhiều khó khăn. Như tại phường Kim Liên đã kiểm định đối với 171/218 nhà chung cư và đang tổ chức lấy ý kiến cộng đồng, lập các đồ án quy hoạch chi tiết trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt.

Khu nhà H1 của Tập thể Phương Mai thuộc phường Kim Liên nằm trong tổng thể của 218 tập thể, chung cư cũ của phường này, cũng là phường có mật độ tập thể và chung cư cũ nhiều nhất tại Hà Nội. Đại diện lãnh đạo phường cho biết, sớm nhất dự kiến là trước năm 2030 mới có thể cải tạo được các tập thể, chung cư cũ này trên địa bàn.

Ông Trương Minh Quang - Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân phường Kim Liên, TP. Hà Nội đưa ra ý kiến: "Chúng tôi kiến nghị với thành phố là liên quan đến chỉ tiêu về dân số và cơ chế thu hút cho các nhà đầu tư để cải tạo sớm, đưa vào các phương án cải tạo nhà chung cư".

Hà Nội cho biết sẽ tập trung đẩy mạnh triển khai đề án cải tạo chung cư cũ để chỉnh trang đô thị. Những dự án này có thể nghiên cứu chuyển đổi công năng thành quỹ nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư nếu đủ tiêu chuẩn. Trường hợp không còn nhu cầu sử dụng và không đủ điều kiện chuyển đổi thì thực hiện bán đấu giá để thu hồi tiền cho ngân sách.

TP. Hồ Chí Minh đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ bằng cơ chế đặc thù

Không chỉ ở Hà Nội, tại TP. Hồ Chí Minh, nhiều cơ chế đặc thù đã được triển khai nhằm thúc đẩy cải tạo chung cư cũ, từ hỗ trợ chi phí đến kiểm định quy mô lớn. Tuy nhiên, tiến độ thực tế vẫn chậm cho thấy bài toán không chỉ nằm ở chính sách mà còn nằm ở khâu thực thi.

Phần cột trụ của lô B chung cư Phạm Thế Hiển dù đã được gia cố tạm bằng thanh sắt và phủ bạt che chắn, nhưng chỉ cần nhìn từ xa cũng dễ dàng nhận thấy tường bong tróc, trần bê tông nứt vỡ, rơi xuống từng mảng lớn… Tình trạng xuống cấp nơi ở khiến nhiều người dân ở đây không khỏi lo lắng.

Ông Lê Văn Út - Phường Chánh Hưng, TP. ồ Chí Minh cho biết: "Theo tôi nghĩ đây chỉ là giải pháp tạm thời chứ thực ra là phải xây lại. Chung cư quá cũ, ở đây người dân cúng mong muốn cho di dời, tùy theo chính sách Nhà nước di dời như thế nào hợp lý cho người dân".

Khác với Phạm Thế Hiển, Chung cư Vĩnh Hội nằm trong số 474 chung cư xây dựng trước năm 1975, đã được xác định là cần di dời khẩn cấp từ năm 2017. Dù vậy, đến nay dự án vẫn chưa tìm được nhà đầu tư phù hợp để triển khai cải tạo.

Bà Phan Thị Kim Loan - Phường Khánh Hội, TP. Hồ Chí Minh chia sẻ: "Mong muốn có nhà đầu tư vào xây sửa chung cư lại ở hoặc bồi thường thoả đáng cho người dân đi. Giờ chung cư đang xuống cấp rồi".

Đến cuối năm 2025, Sở Xây dựng cho biết trên địa bàn thành phố có 186 chung cư cũ cần kiểm định, kiểm định lại. Thành phố cũng đã quyết định chi 32 tỷ đổng để phường xã thực hiện việc kiểm định lại. Tuy nhiên, đến nay tiến độ thực hiện còn chậm so với kế hoạch đề ra.

Mới đây, Thành phố cho biết, đến ngày 31/3 này, nếu UBND phường, xã nào chưa chọn được đơn vị kiểm định thì sẽ bị thu hồi kinh phí này và sẽ chịu trách nhiệm trước Ủy ban.

Tiến sĩ Nguyễn Hữu Nguyên - Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị TP. Hồ Chí Minh nêu ý kiến: "Việc này cần phải quyết liệt. Chính quyền phải định ra được là dứt khoát đến ngày nào là phải di dời và thời gian ấy phải tính rất sớm để cho người dân đủ thời hạn đi".

Ngoài ra, theo đề xuất của Sở Quy hoạch - Kiến trúc, thành phố cần có các điều chỉnh như tăng hệ số sử dụng đất và tầng cao để tăng tính khả thi, hấp dẫn cho các dự án. UBND phường, xã - nơi có chung cư cũ, cần nhanh chóng điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000, trình thẩm định, phê duyệt để làm cơ sở kêu gọi đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhận định: "Trong trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư không thống nhất, lựa chọn được nhà đầu tư, Nhà nước sẽ trực tiếp đứng ra tổ chức thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua các công ty dịch vụ công ích. Hoặc mời gọi nhà đầu tư tư nhân tham gia các dự án này".

Cải tạo chung cư cũ vì thế không chỉ là câu chuyện xử lý công trình xuống cấp, mà còn là bài toán hài hòa lợi ích giữa cư dân an toàn, ổn định, nhà đầu tư có hiệu quả. Nếu chính sách đi vào thực thi đúng nhịp, việc cải tạo các dự án chung cư cũ sẽ không còn bị mắc kẹt trong bài toán kiểm định và chờ đợi nhà đầu tư.

Chủ trương đã rõ, nhu cầu đã cấp thiết, nhưng thách thức lớn nhất vẫn nằm ở khâu triển khai. Từ Hà Nội đến TP. Hồ Chí Minh, cải tạo chung cư cũ đang bước vào giai đoạn then chốt với nhiều kỳ vọng. Nhưng để biến kỳ vọng thành kết quả, cần sự đồng hành chặt chẽ giữa chính quyền, người dân và nhà đầu tư.