Căn hộ vừa túi tiền: Động lực phục hồi thị trường bất động sản trong năm 2026

Năm 2026 được giới chuyên gia kỳ vọng sẽ là giai đoạn thị trường vận hành ổn định hơn, với phân khúc căn hộ đóng vai trò dẫn dắt.

Tái cấu trúc thị trường

Sau giai đoạn trầm lắng và thanh lọc sâu từ năm 2022–2023, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đến năm 2025 đã chính thức bước qua "vùng đáy" và bước vào chu kỳ phát triển mới. Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), mức suy giảm sâu nhất của thị trường rơi vào quý I/2023 với mức âm tới 16,2%, trước khi phục hồi dần từ cuối quý II/2023 và duy trì xu hướng tăng trưởng cho đến nay. Tuy nhiên, sự phục hồi đó không diễn ra một cách ngẫu nhiên, mà là kết quả của quá trình tái cấu trúc thị trường sau nhiều năm phát triển lệch pha.

Trong suốt giai đoạn 2020 - 2024, thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh gần như vắng bóng hoàn toàn phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Năm 2020, toàn thành phố chỉ ghi nhận 163 căn nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, chiếm vỏn vẹn 1% tổng nguồn cung. Từ năm 2021 đến giữa năm 2025, con số này giảm về 0%, trong khi thị trường chỉ còn lại các sản phẩm cao cấp và hạng sang. Hệ quả là giá nhà liên tục bị đẩy lên mức vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân đô thị có thu nhập trung bình và thấp, từ cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang đến công nhân và người nhập cư.

Bước ngoặt quan trọng của thị trường đến từ quá trình hợp nhất địa giới hành chính giữa TP Hồ Chí Minh với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ). TP Hồ Chí Minh mới với quy mô diện tích khoảng 6.772 km², dân số chính thức 14 triệu người và dân số thực tế có thể lên tới gần 18 triệu người đã mở ra một không gian phát triển hoàn toàn khác. Việc hình thành siêu đô thị mang tính vùng kinh tế không chỉ tạo dư địa cho chiến lược phát triển dài hạn như trung tâm tài chính quốc tế, mà còn giúp tái phân bổ lại nguồn cung nhà ở theo hướng hợp lý hơn.

Nhờ đó, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đã được "giải nén" phần nào khi được bổ sung nguồn cung nhà ở giá trung bình, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội từ các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ). Tình trạng lệch pha kéo dài nhiều năm giữa cung và cầu bắt đầu được điều chỉnh, dù chưa thể giải quyết triệt để trong ngắn hạn.

Cùng với tái cấu trúc không gian đô thị, năm 2025 cũng đánh dấu một bước chuyển quan trọng về thể chế. Việc thực thi đồng bộ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã từng bước tháo gỡ các nút thắt về pháp lý, từ phê duyệt dự án, định giá đất đến nghĩa vụ tài chính. Niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư được khôi phục, giúp nhiều dự án "đóng băng" trước đó được tái khởi động, đưa nguồn cung nhà ở tại TP Hồ Chí Minh năm 2025 tăng khoảng 40–50% so với năm 2024, mức cao nhất trong ba năm trở lại đây.

Căn hộ vừa túi tiền sẽ là động lực phục hồi

Nếu năm 2025 là năm bản lề của quá trình phục hồi, thì năm 2026 được giới chuyên gia kỳ vọng sẽ là giai đoạn thị trường vận hành ổn định hơn, với phân khúc căn hộ đóng vai trò dẫn dắt. Thực tế trong năm 2025 cho thấy, căn hộ chung cư đã trở thành "bệ đỡ" của thị trường, thay thế vai trò dẫn dắt của đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn 2018–2022. Các dự án có mức giá phù hợp, pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và gắn với hạ tầng giao thông đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 60–90%, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn rất lớn.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh năm 2025 đã tăng gần 57% so với năm 2019. CBRE Việt Nam cũng ghi nhận giá chung cư trung bình đạt 91–95 triệu đồng/m², tăng 21–23% so với cùng kỳ năm trước. Trong bối cảnh chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, mặt bằng giá mới này được dự báo khó có khả năng giảm trong trung hạn.

Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường vẫn nằm ở cơ cấu sản phẩm. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết năm 2025 là năm thứ hai liên tiếp TP Hồ Chí Minh không có dự án nhà ở thương mại thuộc phân khúc bình dân, tức dưới 40 triệu đồng/m². Phân khúc cao cấp chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới, trong khi nhu cầu chủ đạo của thị trường lại tập trung vào nhà ở vừa túi tiền. Mô hình "kim tự tháp đảo ngược" tiếp tục là rủi ro lớn đối với sự phát triển bền vững.

Số liệu từ thực tế thị trường cho thấy trong tổng số gần 30.000 sản phẩm nhà ở được triển khai tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh vệ tinh năm 2025, phân khúc cao cấp chiếm tới 90% rổ hàng. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cho nhóm thu nhập trung bình gần như không cải thiện. "Sự lệch pha cung cầu này khiến giá nhà khó có thể giảm, bất chấp sức cầu vẫn duy trì ở mức khá tốt và giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực, tích lũy dài hạn", Ông Tạ Phương Đại, Tổng Giám đốc của Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Xây dựng Tacons, phân tích.

Nhìn sang năm 2026, các chuyên gia cho rằng dòng tiền vẫn sẽ "chọn" bất động sản, nhưng theo hướng thận trọng hơn. Khi các bộ luật mới có hiệu lực và đi vào thực thi, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tích cực hơn, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng dự kiến tăng trưởng mạnh. Trong đó, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ thu hút dòng vốn lớn, bởi đây là phân khúc gắn với nhu cầu thực và an sinh xã hội.

Cùng quan điểm lạc quan, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định xu hướng tích cực của thị trường căn hộ sẽ tiếp diễn trong năm 2026, với nguồn cung mới mở rộng và thanh khoản duy trì ở mức vừa phải. Dù thị trường có thể phục hồi chậm hay bật lên nhanh tùy kịch bản, căn hộ vẫn là phân khúc giữ vai trò chủ đạo, đặc biệt tại các khu vực ven đô thị lớn, nơi hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ.

Theo các chuyên gia, chính sách phát triển nhà ở vừa túi tiền cần được đẩy mạnh hơn nữa. Khi bài toán an cư cho số đông được giải quyết, thị trường bất động sản không chỉ phục hồi về mặt giao dịch, mà còn thực sự trở thành động lực cho tăng trưởng kinh tế và phát triển đô thị bền vững. Năm 2026, vì thế, sẽ không chỉ là năm của sự phục hồi, mà là phép thử cho khả năng tái cân bằng thị trường, trong đó căn hộ vừa túi tiền giữ vai trò "trụ cột" không thể thay thế.