Gắn mã định danh bất động sản: Chặn đầu cơ, xóa mập mờ giao dịch

Bước ngoặt minh bạch hóa thị trường bất động sản

Gặp sổ đỏ giả, mua phải bất động sản "ma", không đảm bảo tính pháp lý - đó là nỗi lo của nhiều người đi mua nhà thời gian vừa qua. Trong khi, bất động sản là một tài sản lớn đối với mỗi gia đình. Từ giữa năm ngoái, một loạt động thái từ phía các cơ quan quản lý đã tạo ra bước ngoặt để dần minh bạch thị trường nhà ở, xóa bỏ dần các rủi ro, giúp thị trường vận hành tốt hơn. Nhiều quy định sẽ được cụ thể hóa trong năm nay.

Tháng 8/2025, Bộ Xây dựng đã có quyết định triển khai nâng cấp Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Các giao dịch cụ thể như thế nào, thậm chí tình trạng cấp sổ đỏ, mức thuế giao dịch nhà, đất là bao nhiêu, tình trạng công chứng hay có đang vay ngân hàng hay không… đều sẽ được cập nhật và liên thông. Dự kiến hệ thống này sẽ được vận hành vào cuối năm nay.

"Chiến dịch 90 ngày làm giàu, làm sạch dữ liệu đất đai" đã được Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Công an và UBND tỉnh, thành phố triển khai từ 1/9 đến ngày 30/11/2025. Kết quả, 100% tỉnh, thành phố đã hoàn thành đồng bộ cơ sở dữ liệu đất đai về cơ sở dữ liệu quốc gia, với gần 98% tổng số thửa đất được tích hợp. Lần đầu tiên, dữ liệu đất đai trên cả nước được tập trung, thống nhất.

Vừa qua, Nghị định 357 đã được ban hành, quy định mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh điện tử thống nhất trên toàn quốc từ ngày 1/3 tới đây. Định danh giúp hình thành một lý lịch đầy đủ cho từng bất động sản, từ vị trí, diện tích, lịch sử giao dịch cho đến quá trình sở hữu.

Bảo vệ người mua nhà khi mua bán nhà đất

Thị trường bất động sản đã phát triển nhiều năm. Nhưng từ trước đến nay, người đi mua nhà thiếu khá nhiều thông tin. Nhiều người chủ yếu dựa vào lời tư vấn từ môi giới. Một số khác thì cẩn thận hơn, chủ động kiểm tra lại thông tin từ địa chính, hay trực tiếp từ chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, quá trình tiếp cận nguồn tin không phải lúc nào cũng dễ dàng.

Vì vậy, một hệ thống cung cấp thông tin chính thống từ cơ quan quản lý là điều đã được mong đợi từ lâu. Hàng loạt các chính sách mới liên quan tới dữ liệu nhà ở, đặc biệt là mã định danh bất động sản sẽ giúp tạo ra một "ngôi nhà kính", giúp bảo vệ người dân tốt hơn trong các giao dịch mua bán bất động sản.

Mã định danh bất động sản có thể được ví như một "ngôi nhà kính" trong hệ thống quản lý đất đai. Nếu trước đây thông tin về bất động sản còn rời rạc, khó kiểm chứng thì với mã định danh người mua nhà có thể nhìn rõ cấu trúc bên trong như vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý, lịch sử giao dịch và thế chấp. Nhờ đó, có thể ngăn chặn được tình trạng mập mờ, chồng chéo hay gian lận.

Anh Trần Thanh Cương - Tỉnh Ninh Bình chia sẻ: "Tôi cảm thấy minh bạch an tâm về pháp lý, tra cứu lịch sử, nếu có mã định danh giúp giá cả hợp lý hơn, thị trường bớt sự mập mờ".

Việc minh bạch thị trường bất động sản cũng giúp các doanh nghiệp có môi trường cạnh tranh lành mạnh, đưa ra những sản phẩm phù hợp với thị trường.

Bà Nguyễn Thị Hương Lan - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Bảo Hưng cho hay: "Tôi rất ủng hộ minh bạch hoá thị trường bất động sản, các dự án không đủ pháp lý không thể công chứng, vay vốn ngân hàng. Xây dựng ngôi nhà kính cho bất động sản sẽ gây ra khó khăn ban đầu, nhưng nó sẽ tạo ra sự ổn định để sàng lọc các nhà đầu tư".

"Năm 2025 là năm chuyển đổi, chuẩn bị cho kỷ nguyên mới. Tất cả các động thái làm được 2025, đã chuyển đổi hệ thống luật mà chục năm chưa làm được, đấy là rất quan trọng", ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty Đầu tư và Phát triển Bất động sản GP.Invest nhận định.

Các ý kiến trên thị trường nhận định, việc gắn mã định danh từng bất động sản sẽ giúp thực hiện lộ trình kiểm soát, thu thuế chuyển nhượng nhà đất, tránh cảnh mập mờ giao dịch bán nhà 2 giá, gồm giá trong và ngoài hợp đồng, gây thất thu thuế như hiện nay.

Ngăn đầu cơ, thổi giá bất động sản

Rõ ràng khi tất cả các thông tin về bất động sản và các giao dịch được công khai thì tình trạng mập mờ, thổi giá sẽ khó có thể tồn tại. Việc định danh, số hóa dữ liệu bất động sản còn có thể giúp cơ quan quản lý nhanh chóng nắm bắt xu hướng, số lượng giao dịch, qua đó kịp thời đưa ra chính sách khuyến khích hoặc hạn chế phát triển ở từng khu vực.

Khu vực vùng ven Hà Nội, hay các thửa đất đấu giá từng là tâm điểm của nhiều cơn sốt giá. Có thời điểm, mỗi tuần, môi giới lại tăng 1 mức giá khác nhau. Tuy nhiên, khi hệ thống thông tin bất động sản được công khai, tình trạng này được cho là sẽ giảm thiểu.

Ông Đỗ Đức Hùng - Tỉnh Bắc Ninh chia sẻ: "Minh bạch như thế thì cơ hội đầu tư lướt sóng sẽ ít đi, khi có định danh rồi bạn có 1 nhà, 2 nhà, 3 nhà đều được định danh rồi, nhà đầu tư lướt sóng phải cân nhắc".

Tuy nhiên, một số ý kiến lo ngại, quá trình triển khai hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai sẽ gặp khó khăn nhất định do số lượng nhà đất rất lớn và đa dạng loại hình. Việc xử lý dứt điểm các bất động sản chưa đủ giấy tờ cũng là vấn đề cần được thực hiện rốt ráo.

Anh Bùi Đức Quang - Tỉnh Ninh Bình nêu ý kiến: "Trước thời gian mà ban hành, những người chưa có sổ đỏ sẽ có điều kiện để chuyển đổi. Còn nếu không chuyển đổi kịp sẽ rất khó để chuyển đổi bởi khi có mã định danh rồi, đất không có giấy tờ, không có nguồn gốc sẽ rất khó để làm".

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, việc triển khai hệ thống thông tin bất động sản và mã định danh đang được Bộ và các địa phương chuẩn bị, để có thể bắt đầu thực hiện từ tháng 3 sắp tới.

Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng thông tin: "Chúng tôi phải có kế hoạch triển khai hạ tầng hệ thống thông tin rồi. Việc triển khai làm sao cho có hiệu quả, tôi nghĩ rằng cái cần nhất là chính quyền địa phương phải thấy tầm quan trọng của dữ liệu thông tin bất động sản đúng đủ sạch sống. Nó không phải là minh bạch hóa về thị trường nữa mà còn công cụ quản lý rất hữu hiệu".

Định danh bất động sản là việc làm cần thiết, nhưng là một quá trình lâu dài. Các chuyên gia cho rằng, quá trình triển khai có thể theo nguyên tắc ưu tiên sản phẩm dễ làm trước. Ngoài ra, khâu nhập dữ liệu phải được tính toán để đảm bảo hệ thống thông tin chính xác, không gây khó khăn cho cả người dân và cơ quan quản lý trong tương lai.

Sau nhiều năm vận hành và phát triển, thị trường bất động sản có những đóng góp quan trọng cho nền kinh tế, lan tỏa đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực. Việc minh bạch hóa thị trường, bằng những quy định pháp lý cụ thể, hệ thống dữ liệu minh bạch là câu chuyện đã được chờ đợi từ lâu.

Giới chuyên môn nhận định, sau khi đi vào vận hành, mã định danh hay hệ thống thông tin về nhà ở sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn, hạn chế tình trạng sốt nóng thất thường. Người mua nhà qua đó sẽ có thể yên tâm để tra cứu pháp lý, giá cả từng căn nhà, thửa đất.