HoREA đề xuất cho phép chuyển nhượng nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường sau 5 năm

Mua được một căn nhà ở xã hội (NOXH) là mục tiêu của nhiều người lao động có thu nhập thấp. Tuy nhiên, bên cạnh ưu đãi về giá và chính sách, người mua có thể cần đáp ứng một số điều kiện ràng buộc, đặc biệt là quyền chuyển nhượng tài sản. Những đề xuất mới trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang đặt ra nhiều băn khoăn.

Mua được nhà nhưng khó chuyển nhượng

Quy định tại Luật Nhà ở năm 2023, trong thời hạn 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền mua nhà, nếu có nhu cầu bán lại, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán cho chủ đầu tư dự án hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá bán trong hợp đồng với chủ đầu tư.

Sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận, người mua được bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu.

Tuy nhiên, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định chuyển nhượng sau 5 năm được đề xuất theo hướng chặt chẽ hơn. Theo đó, người mua đã thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận chỉ được bán lại nhà ở cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Như vậy, thay vì được tự do chuyển nhượng theo cơ chế thị trường như quy định hiện hành, người mua vẫn phải tìm người nhận chuyển nhượng đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội, kể cả khi đã sử dụng căn nhà trong thời gian dài.

Cho ý kiến về nội dung này, ônng Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng quy định cần tính đến nhiều hơn những tình huống phát sinh trong đời sống. Theo ông Nghĩa, mgười mua có thể gặp khó khăn tài chính và khi đó, nhu cầu bán nhà là chính đáng, nhưng nếu phải tìm đúng người đủ điều kiện mua NOXH thì việc chuyển nhượng có thể trở nên khó khăn.

Ông Nghĩa đặt vấn đề: "Người dân mua nhà rồi, sau đó gia đình có việc cần tiền, chẳng hạn có người bệnh hoặc cần tiền cho con đi học, thì tại sao lại không được bán? Sau 5 năm, người dân muốn thay đổi chỗ ở, chuyển sang một căn nhà phù hợp hơn với điều kiện kinh tế của mình thì cũng cần được quyền quyết định".

Theo ông Nghĩa, nếu người bán chỉ được chuyển nhượng cho người thuộc diện mua NOXH, việc xác định đối tượng nhận chuyển nhượng và giá bán tại thời điểm giao dịch cũng cần có quy trình cụ thể, minh bạch.

Cần bảo đảm quyền lợi người mua

Góp ý dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị tiếp tục cho phép người mua bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường sau 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận.

Theo ông Châu, cần kiểm soát chặt ngay từ khâu xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội, thay vì tiếp tục hạn chế quyền chuyển nhượng sau thời hạn 5 năm. Ông đề xuất bổ sung điều kiện về cư trú: người đăng ký mua phải có thường trú tại địa phương nơi có nhà ở xã hội; nếu chưa có thường trú thì phải có tạm trú từ một năm trở lên. Sau khi mua nhà, người được hưởng chính sách phải đăng ký thường trú tại căn nhà đó.

Về nghĩa vụ tài chính khi bán lại, HoREA kiến nghị người bán nhà ở xã hội, dù là căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ, đều phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập theo quy định. Theo Hiệp hội, quy định hiện nay chưa bảo đảm công bằng khi người bán căn hộ chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất, trong khi người bán nhà ở riêng lẻ phải thực hiện nghĩa vụ này.

Đối với việc bán lại trong 5 năm đầu, HoREA đề xuất giá chuyển nhượng tối đa được tính bằng giá gốc cộng với chi phí lãi vay tín dụng, chi phí vốn đối với khoản tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng và mức trượt giá CPI hằng năm. Riêng chi phí vốn của khoản tiền ứng trước được đề xuất tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng của 4 ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước. 

Ở góc độ thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, cho rằng kiểm soát đầu cơ, trục lợi NOXH là cần thiết. Tuy nhiên, các quy định hạn chế chuyển nhượng cần đi cùng chính sách hỗ trợ toàn diện cho người mua và chủ đầu tư, đặc biệt là tín dụng ưu đãi dài hạn.

Theo ông Thắng, nguồn vốn vay ưu đãi dành cho NOXH qua Ngân hàng Chính sách xã hội còn hạn chế. Khi không tiếp cận được nguồn vốn này, chủ đầu tư và người dân phải tìm đến ngân hàng thương mại, trong khi lãi suất có thể tăng sau thời gian ưu đãi. Nếu người vay phải chịu lãi suất trong nhiều năm nhưng khi cần chuyển nhượng lại bị giới hạn giá bán, quyền lợi của họ có thể bị ảnh hưởng.

"Về lâu dài, tôi đồng tình với định hướng kiểm soát chuyển nhượng để tránh trục lợi chính sách. Nhưng muốn thực hiện được thì phải có cơ chế hỗ trợ toàn diện cho người mua. Cần có nguồn tín dụng riêng, với lãi suất ưu đãi ổn định trong suốt thời gian vay, thay vì chỉ hỗ trợ trong một giai đoạn ngắn rồi chuyển sang lãi suất thả nổi", ông Thắng cho biết.

Ông Thắng cũng đề xuất nghiên cứu cơ chế Nhà nước hoặc quỹ nhà ở mua lại NOXH với mức giá phù hợp khi người dân không còn nhu cầu sử dụng.

Theo các chuyên gia, kiểm soát chuyển nhượng là một trong những giải pháp nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách NOXH để trục lợi. Tuy nhiên, chính sách cũng cần tính đến những biến động trong cuộc sống và khả năng tài chính của người mua. Nếu thiếu cơ chế tín dụng dài hạn và phương án chuyển nhượng phù hợp, những ràng buộc này có thể khiến người dân cân nhắc nhiều hơn trước khi quyết định mua nhà.