Năm 2026: Giá chung cư có hạ nhiệt?

Những yếu tố có thể khiến thị trường "dịu lại"

Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường bất động sản từ đầu năm 2026 là việc triển khai hệ thống dữ liệu và mã định danh cho từng bất động sản. Theo quy định của Chính phủ, từ ngày 1/3/2026, mỗi bất động sản, bao gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ hay phần diện tích trong công trình xây dựng, sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng trong hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống này do Bộ Xây dựng quản lý, nhằm phục vụ công tác quản lý, thống kê và minh bạch thông tin giao dịch trên thị trường.

Theo các chuyên gia, việc gắn mã định danh cho bất động sản được xem là một bước tiến trong quá trình số hóa và minh bạch hóa thị trường. Khi thông tin về pháp lý, chủ sở hữu, diện tích và lịch sử giao dịch được quản lý tập trung, khả năng xuất hiện những biến động giá do thiếu minh bạch thông tin có thể giảm bớt.

Chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định rằng việc xây dựng hệ thống dữ liệu thống nhất và cấp mã định danh cho từng bất động sản là một bước đi quan trọng để thị trường vận hành minh bạch hơn. Theo ông Đính: "khi dữ liệu thị trường được chuẩn hóa và công khai, nhà đầu tư và người mua nhà sẽ có thêm căn cứ để đưa ra quyết định, hạn chế những hiện tượng đầu cơ dựa trên thông tin thiếu chính xác."

Bên cạnh yếu tố minh bạch thông tin, nguồn cung nhà ở cũng được kỳ vọng sẽ cải thiện trong giai đoạn tới. Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản tại các đô thị lớn thường xuyên rơi vào tình trạng nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn tăng mạnh do quá trình đô thị hóa nhanh. Điều này góp phần khiến giá căn hộ tăng đáng kể trong giai đoạn 2020-2024.

Tuy nhiên, từ năm 2025 đến nay, Chính phủ đã liên tục triển khai các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là những vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư và pháp lý dự án. Việc sửa đổi các quy định về đất đai, đầu tư và phát triển nhà ở được kỳ vọng sẽ giúp nhiều dự án nhà ở thương mại được triển khai trở lại, bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2025 thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi khi một số dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và khởi động trở lại. Khi nguồn cung dần được cải thiện, áp lực tăng giá ở phân khúc căn hộ có thể giảm bớt so với giai đoạn trước.

Một yếu tố khác có thể tác động đến thị trường chung cư là chương trình phát triển nhà ở xã hội. Hiện nay, cả nước đang triển khai hàng trăm dự án nhà ở xã hội với mục tiêu phát triển khoảng một triệu căn hộ trong giai đoạn đến năm 2030. Nguồn cung này được kỳ vọng sẽ góp phần mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, việc phát triển mạnh phân khúc nhà ở xã hội sẽ giúp thị trường bất động sản hình thành cấu trúc cân bằng hơn giữa các phân khúc. Khi người thu nhập trung bình có thêm lựa chọn nhà ở phù hợp, áp lực lên phân khúc căn hộ thương mại có thể giảm bớt.

Giá căn hộ khó giảm sâu trong ngắn hạn

Mặc dù có nhiều yếu tố được kỳ vọng giúp thị trường ổn định hơn nhưng nhiều chuyên gia cho rằng khả năng giá chung cư giảm mạnh trong ngắn hạn là không cao.

Một trong những nguyên nhân quan trọng là chi phí phát triển dự án hiện nay vẫn ở mức cao. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng và chi phí vốn đều là những yếu tố khiến giá thành phát triển dự án khó giảm đáng kể.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng giá bất động sản nói chung, trong đó có căn hộ chung cư, phụ thuộc nhiều vào chi phí đầu vào của dự án. Khi chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và lãi vay vẫn ở mức cao, giá nhà khó có thể giảm sâu trong thời gian ngắn.

Ngoài yếu tố chi phí, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao. Quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số và sự dịch chuyển lao động từ các địa phương về các trung tâm kinh tế tiếp tục tạo ra nhu cầu nhà ở ổn định trong dài hạn.

Chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực, nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2025-2026 đang dần chuyển sang trạng thái ổn định hơn sau thời gian khó khăn. Ông cho rằng thị trường có thể bước vào giai đoạn phục hồi thận trọng, trong đó những dự án có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn giữ được sức hút.

Ở góc độ thị trường, một số chuyên gia nhận định thay vì giảm mạnh, giá chung cư có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh hoặc đi ngang sau nhiều năm tăng nhanh. Điều này phản ánh sự chuyển dịch của thị trường từ trạng thái tăng nóng sang giai đoạn ổn định hơn.

Trong bối cảnh đó, thị trường căn hộ có thể xuất hiện sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án. Những dự án có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và pháp lý rõ ràng vẫn có khả năng giữ giá. Trong khi đó, các dự án có vị trí xa trung tâm, tiến độ chậm hoặc mức giá bị đẩy lên quá cao so với mặt bằng chung có thể buộc phải điều chỉnh.

Với người mua nhà, đặc biệt là các gia đình trẻ, điều được kỳ vọng không hẳn là một cú giảm giá mạnh trong ngắn hạn, mà là một thị trường minh bạch hơn, nguồn cung đa dạng hơn và mức giá hợp lý hơn so với thu nhập.

Trong bối cảnh nhiều chính sách mới bắt đầu được triển khai và nguồn cung dự án dần cải thiện, câu hỏi "giá chung cư có giảm hay không" có thể chưa có câu trả lời dứt khoát. Tuy nhiên, với những thay đổi đang diễn ra trong cấu trúc thị trường, năm 2026 có thể đánh dấu giai đoạn chuyển từ tăng nóng sang ổn định và chọn lọc hơn của thị trường căn hộ chung cư.

Nhìn tổng thể, năm 2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản bước vào quá trình sàng lọc rõ rệt hơn. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và giá trị sử dụng rõ ràng sẽ tiếp tục thu hút người mua, trong khi các sản phẩm thiếu lợi thế cạnh tranh có thể gặp khó khăn hơn trong việc tìm kiếm khách hàng.