Nguồn cung nhà ở TP Hồ Chí Minh dịch chuyển ra khỏi trung tâm

Nguồn cung căn hộ tại khu vực TP Hồ Chí Minh trước khi sáp nhập từng chiếm 60-85% tổng nguồn cung mới của toàn vùng. Từ năm 2024, tỷ trọng này giảm còn 20-50%, khi nguồn cung ngày càng mở rộng sang các khu vực lân cận.

Sự dịch chuyển diễn ra trong bối cảnh quỹ đất khu vực lõi hạn chế, trong khi các tuyến vành đai, cao tốc và hạ tầng kết nối vùng được đẩy mạnh. Xu hướng này cũng thể hiện trong lựa chọn của người mua: 69% người được Batdongsan.com.vn khảo sát tại TP Hồ Chí Minh chấp nhận chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới để có không gian sống rộng hơn, mức giá hợp lý hơn; 72% ưu tiên khu vực có hạ tầng mới và kết nối tốt.

Như vậy, việc mở rộng nguồn cung không chỉ đến từ nhu cầu tìm kiếm quỹ đất của doanh nghiệp, mà còn gắn với sự thay đổi về hạ tầng và nơi ở được người dân lựa chọn.

Xu hướng này cũng đang được thể hiện qua động thái của các doanh nghiệp. Kim Oanh Group vừa hợp tác với tập đoàn Longfor phát triển One Era tại khu vực Đông Bắc TP Hồ Chí Minh. Dự án có quy mô gần 50 ha, nằm tại khu vực kết nối Quốc lộ 13, Vành đai 3 và Mỹ Phước - Tân Vạn.

Theo bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Kim Oanh Group, lợi thế quỹ đất cho phép doanh nghiệp phát triển dự án quy mô lớn, trong khi hạ tầng đang được đầu tư sẽ cải thiện khả năng kết nối với khu vực trung tâm.

"Lợi thế quỹ đất, chúng tôi tin rằng có thể phát triển được dự án quy mô lớn. Đồng thời, hạ tầng đang được triển khai như Quốc lộ 13, Vành đai 3 sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc kết nối với trung tâm thành phố", bà Kim Oanh nói.

Hạ tầng đang mở rộng bản đồ nhà ở

Sự xuất hiện của những dự án quy mô lớn tại các khu vực vệ tinh phản ánh sự thay đổi rộng hơn của thị trường. Theo CBRE, nguồn cung mới đang dịch chuyển tới những khu vực có quỹ đất lớn và được hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng. TP Hồ Chí Minh cũng đang chuyển dần từ mô hình đô thị đơn cực sang đa cực, với các cực tăng trưởng được hỗ trợ bởi vành đai, metro, cao tốc và hệ thống giao thông liên vùng.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu CBRE Việt Nam, cho rằng Bình Dương (cũ) sẽ trở thành một phần không thể tách rời của thị trường TP Hồ Chí Minh từ năm 2025 trở đi. Theo bà, quỹ đất phát triển nhà ở còn lớn khiến nguồn cung tại khu vực này có thể chiếm 70-80% tổng nguồn cung chào bán mới của TP Hồ Chí Minh trong khoảng 5 năm tới.

Theo bà Dung, hạ tầng kết nối là điều kiện quan trọng để nguồn cung này tiếp cận thị trường. Việc mở rộng Quốc lộ 13, qua đó cải thiện kết nối giữa TP Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận, được kỳ vọng hỗ trợ khả năng hấp thụ toàn vùng. 

Nhận định này tương đồng với đánh giá của Savills. Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP Hồ Chí Minh, cho rằng: "Nguồn cung đang dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, được dẫn dắt bởi quy hoạch và hạ tầng."

Theo bà Hương, Bình Dương (cũ) có nền tảng nhu cầu từ vai trò trung tâm công nghiệp, tỷ lệ nhập cư cao và khả năng kết nối tốt với TP Hồ Chí Minh. Đây là những yếu tố tạo động lực để các chủ đầu tư tiếp tục mở rộng nguồn cung tại khu vực này.

Ở khu vực Bình Dương (cũ), ông Lê Hoàng Hưng, Phó Chủ tịch Điều hành Kinera, cho rằng lợi thế của khu vực đến từ hệ thống giao thông kết nối với TP Hồ Chí Minh, các tuyến vành đai cùng nền tảng công nghiệp phát triển.

Tuy nhiên, theo ông Hưng, tốc độ phát triển công nghiệp cũng đặt ra yêu cầu bổ sung hạ tầng xã hội. Khu vực này vẫn còn thiếu hạ tầng giáo dục, cây xanh và một số công trình phục vụ đời sống cư dân.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho rằng quá trình phát triển các khu đô thị mới cần hướng tới những không gian có khả năng đáp ứng nhiều nhu cầu của cư dân, thay vì chỉ cung cấp nhà ở đơn thuần.

Ông Châu dẫn khái niệm "15 phút đi bộ", với bán kính khoảng 500 m để cư dân có thể tiếp cận các nhu cầu thiết yếu, như một định hướng đô thị đang được quan tâm. Theo cách tiếp cận này, nhà ở được đặt trong mối liên hệ với cây xanh, giáo dục, thương mại, dịch vụ và các tiện ích thiết yếu.

CBRE cũng ghi nhận người mua ngày càng quan tâm tới không gian xanh, công viên, giáo dục, y tế và các không gian cộng đồng. Chất lượng sống vì thế được cân nhắc nhiều hơn bên cạnh yếu tố vị trí.

Sự dịch chuyển nguồn cung đang mở rộng không gian phát triển nhà ở của TP Hồ Chí Minh. Khi hạ tầng giao thông tiếp tục hoàn thiện, các khu vực vệ tinh có thêm điều kiện thu hút dự án và người mua. Tuy nhiên, để trở thành những cực đô thị thực sự, bài toán không chỉ nằm ở kết nối giao thông mà còn ở hạ tầng xã hội, tiện ích và cơ cấu giá phù hợp với nhu cầu ở thực.