Hồi tháng 3, chị M.H, sống tại phường Phú Định, rao bán căn hộ sắp bàn giao của mình trên địa bàn với giá 3,8 tỷ đồng nhưng chưa gặp khách. Đến giữa tháng 4, chị nghe môi giới của mình chia sẻ "tình hình bán chậm" và muốn bán nhanh phải để giá thấp hơn vì nhiều người đang bán ra khách.
Giữa tháng 4, vì chưa "thoát" được căn hộ, chị M.H cho biết phải cập nhật lại giá mong muốn với môi giới, giảm 50 triệu đồng so với giá kỳ vọng trước đó.
"Mình không muốn ôm thêm nợ và lãi ngân hàng", chị M.H nói và cho biết căn hộ mình mua đang vay ngân hàng một khoản, với mức lãi suất 11% như hiện tại, mỗi tháng chị trả gốc và lãi 12 đến 13 triệu đồng. Mức này chị "gồng được" song đầu tư như vậy sẽ không có lời mà rủi ro gánh nợ lãi kéo dài.
Xu hướng "thoát hàng" căn hộ tại TP Hồ Chí Minh diễn ra từ đầu tháng 4 với nhiều lượt nhà đầu tư và môi giới liên tục đăng bài chào bán căn hộ "giá tốt".
Nhân viên môi giới dắt khách xem căn hộ tại khu vực phường Dĩ An, TP Hồ Chí Minh.
Trên một group giao dịch bất động sản tại khu đông TP Hồ Chí Minh với hơn 150.000 lượt theo dõi, nhiều tài khoản liên tục đăng bài rao bán hàng giá ngộp để cắt lỗ do lãi cao.
"Vì nhu cầu tháo hàng nhanh đáo nợ ngân hàng, chính chủ cần bán căn hộ với giá 2,9 tỷ đồng", một bài đăng hồi đầu tháng 5. Chủ tài khoản đăng cho biết mức giá này đã chấp nhận giảm lợi nhuận kỳ vọng gần 100 triệu đồng so với trước Tết.
Báo cáo tóm lược thị trường TP Hồ Chí Minh quý 1 do Savills Việt Nam công bố cũng cho thấy giao dịch căn hộ tại TP Hồ Chí Minh trong quý I/2026 giảm, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 40%. Khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường trước đó cho thấy tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP Hồ Chí Minh thường quanh mức 60%.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc dịch vụ nghiên cứu & S2M, nhận định áp lực lãi suất tăng cao và cơ cấu nguồn cung lệch về phân khúc cao cấp là những nguyên nhân chính khiến người mua thận trọng, kéo giao dịch toàn thị trường đi xuống. Trong ba tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh ghi nhận diễn biến trầm lắng khi lãi suất vay ưu đãi hiện đã tăng lên khoảng 8–9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi lên mức 12-15%, khiến áp lực tài chính đối với người mua tăng đáng kể. Khi chi phí vốn gia tăng, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền, đặc biệt với các sản phẩm có giá trị lớn.
"Khách có nhu cầu mua ở thực cũng thận trọng, còn nhà đầu tư mua lướt gần như không thấy bóng dáng từ hơn tháng nay", Đ.T, nhân viên môi giới các dự án căn hộ tại khu vực phường Cát Lái, chia sẻ.
Anh cho biết từ sau Tết đến nay, công ty chỉ có duy nhất một hợp đồng giao dịch. Trong khi đó số lượng người bán nhờ ký gửi lại nhiều hơn. "Khách mua chậm và thận trọng", T nói.
Anh Hiếu, người môi giới BĐS khu đông TP Hồ Chí Minh cũng cho biết tình hình bán chậm. "Nhiều người ra hàng và chấp nhận hạ giá thấp hơn kỳ vọng để thu hồi vốn", người môi giới nói.
Tiến sĩ Lê Nguyễn Hồng Phương, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Bất động sản, cho rằng xu hướng bán ra hiện nay là tín hiệu tốt cho những khách hàng đang tìm mua nhà để ở thực, việc giá có xu hướng giảm sẽ giúp họ dễ tiếp cận hơn. Đồng thời đây cũng là tín hiệu cho thấy đang có sự thanh lọc nhà đầu tư.
"Thị trường đang loại bỏ nhóm đầu cơ lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, nhường chỗ cho những nhà đầu tư có nguồn vốn bền vững và tư duy dài hạn", bà Hồng Phương nói.
Theo bà, hiện tượng "bán ngộp", "tháo hàng" tăng mạnh gần đây không phải là ngẫu nhiên, mà là hệ quả cộng hưởng từ các nguyên nhân: áp lực đứt gãy đòn bẩy tài chính; sự thay đổi căn bản về tư duy định giá từ sau khi Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực, tâm lý thị trường đã thay đổi. Một nguyên nhân khác là phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, mức giá đã chạm tới giới hạn của thị trường. Khi giá vượt xa thu nhập thực tế, thanh khoản sẽ bị đóng băng cục bộ. Những nhà đầu tư đang nắm giữ các sản phẩm này nhận thấy tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê không bù đắp nổi chi phí tài chính, dẫn đến tâm lý hoảng sợ và tháo hàng để thu hồi vốn.
Trong bối cảnh thị trường đang tự điều chỉnh, chiến lược tối ưu cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực chính là ra quyết định dựa trên giá trị thật, bản lĩnh để sàng lọc các thông tin.
Các nhà đầu tư cần chuyển đổi tư duy từ tìm kiếm lợi nhuận đột biến sang quản trị rủi ro dòng tiền, tập trung vào những bất động sản có khả năng khai thác tiêu dùng ngay.
"Đối với người mua ở thực, thay vì vội vã chạy theo các hội nhóm hay tâm lý đám đông, cần kiên trì đánh giá tài sản dựa trên ba trụ cột: pháp lý sạch, giá trị sử dụng cao và ngưỡng an toàn tài chính cá nhân", bà Hồng Phương tư vấn.
Bình luận (0)