Niên hạn chung cư: Cũ chưa chắc mất giá, mới chưa chắc đắt hàng

Tại Nghị quyết 278/NQ-CP, Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời làm rõ việc xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu. Bộ Xây dựng được giao hoàn thiện nội dung này trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Khi thời hạn sử dụng công trình được quy định rõ hơn, tuổi công trình có thể trở thành thông tin được thị trường chú ý hơn khi mua bán căn hộ. Tuy nhiên, thực tế giao dịch cho thấy tuổi công trình không phải "thước đo" duy nhất của giá trị căn hộ.

Tuổi công trình càng cao, thị trường càng sàng lọc

Nếu chỉ nhìn vào tuổi công trình, rất khó lý giải vì sao có những căn hộ đã sử dụng hàng chục năm vẫn được người mua tìm kiếm. Trong khi một số chung cư có tuổi đời thấp hơn lại phải cạnh tranh bằng giá.

Ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá vẫn tăng nhưng tốc độ đã có dấu hiệu chậm lại. Theo CBRE Việt Nam, giá căn hộ thứ cấp tại TP Hồ Chí Minh đạt khoảng 62 triệu đồng/m² trong quý II/2026, tăng 26% so với cùng kỳ năm trước nhưng chỉ tăng 2% so với quý I. CBRE cho biết nhiều khu vực ghi nhận giá đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ khi thanh khoản chậm lại.

Trong bối cảnh mặt bằng giá chung vẫn tăng nhưng mức độ tăng giữa các khu vực và sản phẩm có sự khác biệt, tuổi công trình trở thành một trong những yếu tố được người mua cân nhắc.

Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt Á Real, cho biết những căn hộ bàn giao khoảng 10 năm trở lại đây, đặc biệt tại khu vực trung tâm, vẫn có khả năng tăng giá.

Ông dẫn một số sản phẩm chuyển nhượng tại TP Hồ Chí Minh, trước đây có giá khoảng 60-80 triệu đồng/m² và hiện có những căn được giao dịch ở mức 120-130 triệu đồng/m². Đây là mức ông ghi nhận từ hoạt động giao dịch thực tế, không phải mặt bằng chung của toàn thị trường.

"Những căn hộ bàn giao khoảng 10 năm trở lại đây thì giá vẫn nhỉnh, ví dụ các căn hộ trong trung tâm thành phố thì giá vẫn tăng", ông Kiên cho biết.

Nhưng khi tuổi công trình tăng thêm, diễn biến giá bắt đầu khác biệt. Với những căn hộ đã xây dựng hơn 10 năm đến 20 năm, theo ông Kiên, giá có thể đi ngang trong thời gian dài hoặc chỉ tăng với biên độ hạn chế.

"Những căn hộ mà đã xây trong vòng mười mấy năm trước, hai mươi năm trước rồi thì cái giá nó không tăng, nó chỉ giữ mức đó thôi hoặc là có tăng nhưng biên độ đâu đó khoảng 10%, chứ không tăng nhiều."

Diễn biến này cho thấy tuổi đời thấp không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với khả năng tăng giá tốt hơn. Với những sản phẩm mới hơn nhưng không có khác biệt rõ rệt về vị trí, chất lượng hay tiện ích, mức giá sẽ trở thành một trong những yếu tố quan trọng để thu hút người mua. Ngược lại, những căn hộ cũ có lợi thế về vị trí vẫn có thể duy trì sức hút riêng.

Sự cạnh tranh vì vậy không chỉ diễn ra giữa căn hộ mới và căn hộ cũ, mà còn giữa những sản phẩm cùng phân khúc nhưng khác nhau về chất lượng, vị trí và mức giá. Một căn hộ mới cũng không đồng nghĩa với việc người mua sẵn sàng trả giá cao hơn nếu những lợi thế mà sản phẩm mang lại chưa đủ rõ rệt.

Đáng chú ý, tuổi đời rất cao cũng không đồng nghĩa căn hộ mất hoàn toàn sức hút.

Ông Kiên cho biết tại một số khu vực trung tâm như đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, vẫn có những chung cư cũ được người mua quan tâm dù đã tồn tại hàng chục năm. Một số căn diện tích khoảng 30-40 m² có giá khoảng 2,5-3 tỷ đồng vẫn có giao dịch. 

"Những căn hộ cũ 30 năm hoặc 40 năm ở trung tâm thì người ta vẫn quan tâm bởi vì nó là vị trí trung tâm."

Điều này cho thấy tuổi công trình không thể tách rời khỏi vị trí. Một căn hộ đã sử dụng hàng chục năm vẫn có thể thu hút người mua nếu nằm tại khu vực có lợi thế về vị trí và nhu cầu.

Ở chiều ngược lại, với những chung cư cũ tại khu vực kém thuận lợi, chất lượng công trình xuống cấp có thể trở thành rào cản lớn hơn. Theo ông Kiên, điều khiến người mua quan ngại trước hết là tình trạng thực tế của công trình.

"Người ta chỉ quan ngại đó là chất lượng công trình thôi, công trình chất lượng nó xuống cấp thôi."

Hai căn hộ cùng 20 năm tuổi không nhất thiết có mức độ hấp dẫn giống nhau. Tương tự, một căn hộ 30-40 năm tuổi tại vị trí trung tâm vẫn có thể duy trì nhu cầu nếu đáp ứng được nhu cầu về vị trí và khả năng sử dụng.

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, việc quy định rõ hơn về niên hạn cũng có thể làm thay đổi cách người mua đánh giá một căn hộ.

"Thay vì chỉ nhìn vào diện tích căn hộ, vị trí hay tiện ích, họ sẽ quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố như quy mô quỹ đất của dự án, mật độ xây dựng và mật độ căn hộ, phần quyền sử dụng đất mà mỗi căn hộ được hưởng, tiềm năng tái phát triển của khu đất trong tương lai", ông Lê Quốc Kiên nhận định.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở việc người mua có thêm một tiêu chí, mà ở chỗ bộ tiêu chí định giá căn hộ có thể trở nên khắt khe hơn. Khi tuổi công trình được xác định rõ, người mua sẽ có thêm cơ sở để đặt các căn hộ cùng phân khúc lên bàn cân: công trình đã sử dụng bao lâu, chất lượng hiện tại thế nào, vị trí có đủ sức duy trì nhu cầu hay không và dự án có những đặc điểm gì có thể hỗ trợ giá trị trong dài hạn.

Niên hạn vì thế không nhất thiết tạo ra một mức chênh lệch giá cố định giữa các căn hộ. Tác động có thể thể hiện rõ hơn ở sự phân hóa của thị trường: những chung cư cũ có lợi thế về vị trí vẫn có thể duy trì nhu cầu, trong khi chất lượng công trình xuống cấp hoặc thiếu lợi thế cạnh tranh có thể làm giảm sức hấp dẫn của tài sản.

Khi vòng đời công trình được xác định rõ hơn, tuổi căn hộ có thể trở thành một biến số quan trọng hơn trong các giao dịch trên thị trường thứ cấp. Mức độ ảnh hưởng sẽ phụ thuộc vào tuổi đời, vị trí và chất lượng của từng dự án.