Phát triển nhà ở cho thuê: Chuyển từ tư duy "sở hữu" sang "sử dụng"

Kết luận tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về tình hình triển khai Chỉ thị 34-CT/TW của Ban Bí thư về nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh, tiếp cận nhà ở nhà ở an toàn, phù hợp với khả năng chi trả là thước đo của tiến bộ xã hội, tạo nền tảng phát triển xã hội ổn định, bền vững.

Nhà nước có chính sách hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở. Việc phát triển nhà ở trong giai đoạn tới theo cơ chế thị trường, có sự định hướng, quản lý hiệu quả của Nhà nước. Mô hình phát triển nhà ở trong giai đoạn mới không phải là mô hình bao cấp nhà ở, cũng không phó mặc cho thị trường. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua xây dựng thể chế, chính sách, quy hoạch, hỗ trợ tài chính, đơn giản hóa và thuận lợi hóa các thủ tục hành chính, doanh nghiệp tham gia xây dựng, vận hành với lợi nhuận hợp lý. Người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả.

Bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng. Từ nay đến năm 2030, nhà ở cho thuê được xác định là trụ cột chiến lược.

Chuyển từ tư duy "sở hữu" sang "sử dụng"

Trao đổi với Phóng viên VTV Times, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh chia sẻ: "Chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước làm nức lòng người dân. Đây là một định hướng mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, có tính nhân văn cao cả. Nhiều năm qua, chúng ta chưa quan tâm đầy đủ đến phân khúc nhà ở có giá phù hợp thu nhập, tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê còn rất hạn chế."

Định hướng phát triển nhà ở cho thuê được đánh giá là bước chuyển tư duy từ "sở hữu" sang "sử dụng" mang lại những giá trị cốt lõi, đặc biệt là giảm gánh nặng tài chính cho người thu nhập thấp và thế hệ trẻ. Thay vì phải gồng khoản nợ mua hàng chục năm, người lao động có thể tiếp cận không gian sống chất lượng với chi phí hợp lý hơn. Theo khảo sát ở các quốc gia phát triển hoặc các đô thị có thị trường nhà ở cho thuê ổn định, người dân chỉ dành khoảng 20% tổng thu nhập hàng tháng cho việc thuê nhà, bảo đảm 80% còn lại cho sinh hoạt, tái tạo sức lao động và tích luỹ.

Cùng ý kiến với đại diện Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, ông David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam cho rằng: Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn cần chuyển dịch từ tư duy tăng trưởng sang tư duy phát triển bền vững. Trong đó, nhà ở phải quay trở lại giá trị cốt lõi là phục vụ nhu cầu an cư, thay vì chủ yếu là công cụ đầu tư hay đầu cơ.

"Trong nhiều năm, không ít dự án được đánh giá thành công dựa trên tốc độ tăng giá và khả năng bán hàng, trong khi yếu tố chất lượng sống, khả năng hình thành cộng đồng cư dân hay giá trị khai thác dài hạn chưa được đặt đúng trọng tâm. Hệ quả là xuất hiện nhiều dự án có giá trị tài sản lớn nhưng thiếu sức sống đô thị và không phản ánh đầy đủ nhu cầu ở thực." - Đại diện Avison Young Việt Nam chia sẻ.

Số liệu từ Avison Young Việt Nam, trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đã tăng lần lượt 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng 6–10%/năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm, theo ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025. Giá bán sơ cấp tiếp tục lập cột mốc mới, đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2 tại TP Hồ Chí Minh và 104 triệu đồng/m² tại Hà Nội trong đầu quý 2. Trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phân khúc giá dưới 40 triệu đồng/m2 lại suy giảm kéo dài.

Nhà ở cho thuê trong dân, nguồn cung cần được quản lý đúng mức

Khi nói đến nhà ở cho thuê, xã hội thường nghĩ ngay đến các dự án quy mô lớn của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, đúng theo tinh thần "phát triển theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước", các chuyên gia chỉ ra một thực tế: Nguồn cung nhà cho thuê lớn nhất hiện nay lại đang nằm trong dân.

Ông Lê Quốc Kiên – Chuyên gia bất động sản: "TP Hồ Chí Minh hiện đã có hàng chục nghìn công trình nhà ở riêng lẻ tham gia cho thuê với hàng trăm nghìn phòng trọ phục vụ người lao động, sinh viên. Đây là một hệ sinh thái nhà cho thuê đã tồn tại từ rất lâu, vận hành mỗi ngày nhưng đôi khi thị trường chưa nhìn nhận đúng vai trò của nó."

Đáng chú ý, quỹ nhà cho thuê trong dân đang nắm giữ một lợi thế tuyệt đối về vị trí nhờ nằm gần khu trung tâm, các khu công nghiệp hoặc các khu vực đã hình thành dân cư lâu năm. Trong khi đó, do quỹ đất trung tâm cạn kiệt, các dự án mới của doanh nghiệp buộc phải dịch chuyển ra vùng ven, xa nơi làm việc.

Người thuê nhà thà chấp nhận một phòng trọ nhỏ, chật hẹp trong nội đô để tiết kiệm thời gian di chuyển, chi phí đi lại và dễ tiếp cận việc làm hơn là ra một dự án vùng ven. Do đó, hệ sinh thái nhà cho thuê trong dân đang giải quyết bài toán nhu cầu thực rất tốt, nhưng thực tế thời gian qua thị trường chưa nhìn nhận đúng vai trò, dẫn đến phân khúc này vẫn thiếu đi sự định hướng, quản lý bài bản để đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho người ở thực.

Trong bối cảnh giá nhà ngày càng xa khả năng chi trả của số đông, phát triển nhà ở cho thuê không chỉ là giải pháp thị trường, mà còn là cách để đô thị giữ chân lực lượng lao động và bảo đảm quyền an cư của người dân. Khi đó, giá trị của nhà ở sẽ dần quay trở lại đúng bản chất là để ở, thay vì chỉ để đầu tư.