Phát triển nhà ở xã hội: Chuyển tư duy từ nhà ở "thu nhập thấp" đến căn hộ "vừa túi tiền"

"Nghiên cứu phát triển chính sách tạo lập thị trường nhà ở xã hội" của nhóm tác giả thuộc Đại học Kinh tế - Luật (ĐHQG TP Hồ Chí Minh) vừa công bố đã kiến nghị nhiều chính sách nhằm đưa thị trường nhà ở xã hội khả thi hơn với người có nhu cầu. Đề xuất được xem là quan trọng trong đề tài là không theo đuổi bài toán "cần bao nhiêu triệu căn nhà ở xã hội", mà xem phân khúc này là một tầng trong hệ thống nhà ở - nơi giá bán thiết kế theo đúng mức thu nhập của từng địa phương.

Vì sao phải đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội?

"Các cái tính toán đều cho thấy là chúng ta sẽ không bao giờ đáp ứng được một cách hoàn toàn nhu cầu về nhà ở xã hội của người dân. Khi thu nhập thay đổi, giá nhà thay đổi thì khoảng cách thu nhập và giá nhà vẫn còn tiếp diễn chứ không thu hẹp đi", Tiến sĩ Trần Thị Hồng Liên, Đại học Kinh tế - Luật, nhận định.

Bà Liên cùng các cộng sự đã khảo sát hơn 1.100 người có nhu cầu mua nhà ở thực ở 30/34 tỉnh thành hồi tháng 4 và 5 năm nay. Theo đó, những người được hỏi cho biết khả năng mua "trong tầm tay" lại là những người không có ý định mua, còn những người có nhu cầu "rất cao" với nhà ở xã hội thì thu nhập chưa đáp ứng.

Từ các kết quả nghiên cứu, các nhà kiến tạo chính sách từ Đại học Kinh tế - Luật kiến nghị "cân nhắc nhà ở xã hội là một phần trong thị trường nhà ở và phát triển thêm một nhóm nữa để đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà ở của người dân hiện nay, đó là nhà ở thương mại vừa túi tiền. Tức là nhà ở thương mại nhưng có sự khống chế về giá bán, phù hợp với mức thu nhập tại từng địa phương", bà Liên nói.

Vụ trưởng Vụ Quy hoạch - Kiến trúc thuộc Bộ Xây dựng Trần Thu Hằng cũng nêu những quan điểm mới về phát triển nhà ở xã hội hiện nay. Bà Hằng cho biết cách tiếp cận nhà ở xã hội truyền thống thường ở các vùng ven, khu vực xa trung tâm và xa hệ thống hạ tầng xã hội. Theo bà, muốn có một thị trường NOXH bền vững thì "phải tạo lập một cái cấu trúc không gian đô thị phù hợp cho phát triển nhà ở xã hội". Nghĩa là quy hoạch phải chủ động dành quỹ đất cho NOXH ngay trong lòng đô thị, từ nhiều nguồn: đất công thu hồi sau sáp nhập, đất từ khu công nghiệp di dời, đất từ các đầu mối giao thông công cộng, không chỉ trông vào 20% quỹ đất trích lập từ các dự án nhà ở thương mại như hiện nay.

"Nhà ở xã hội phải là một cấu trúc nhuần nhuyễn trong cấu trúc không gian đô thị mới. Nghĩa là không gian kiến trúc, chất lượng sống phải đặt ngang với cả chất lượng của các cư dân đô thị khác", Vụ trưởng nói và cho rằng trọng tâm chính sách cần chuyển từ "diện tích căn hộ" sang "chất lượng không gian tổng thể". Tức là nơi phát triển nhà ở xã hội phải có hạ tầng xã hội, hạ tầng dịch vụ đi kèm, và các chủ đầu tư nên dùng giải pháp kiến trúc, module hóa để giảm chi phí thay vì chỉ trông vào ưu đãi tài chính.

20 chủ đầu tư tham gia trong đề tài của nhóm nghiên cứu cũng nêu nhiều quan điểm đồng tình. Nhiều đơn vị trực tiếp phát triển dự án cũng cho biết không theo đuổi tiêu chí "làm nhiều nhà ở xã hội" mà họ từ bước "định nghĩa lại nhà ở xã hội.

Một doanh nghiệp tại Nghệ An chia sẻ: "Công ty cũng đã định hướng là không xem nhà xã hội là dành cho người ít tiền mà xem nhà ở xã hội là một cái nhà ở chung cư bình thường và dành cho đối tượng xã hội." Doanh nghiệp này cũng dự báo diện thụ hưởng sẽ tiếp tục mở rộng sang cán bộ nhà nước, lực lượng vũ trang hay nhiều bên nữa chứ không phải cứ là "thu nhập thấp."

"Cần thay đổi cách tiếp cận đối với nhà ở xã hội, theo hướng xem đây là một bộ phận trong hệ thống nhà ở phù hợp với thu nhập, thay vì chỉ tập trung vào mô hình bán nhà với các điều kiện xét duyệt", đại diện một doanh nghiệp khác chia sẻ với nhóm nghiên cứu. Đơn vị này cho rằng đây chính là bước chuyển từ khái niệm "Social Housing" sang "Affordable Housing System" - cách tiếp cận mà Singapore, Hà Lan, Áo và Hàn Quốc đã áp dụng. Theo đó, chính sách nhà ở được thiết kế theo một dải liên tục về khả năng chi trả, chứ không cắt cứng thành hai khối "nhà xã hội" và "nhà thương mại".

Theo các doanh nghiệp, "định kiến nhà xã hội thì phải rẻ, mà rẻ thì phải xấu", đã lỗi thời.

Đại diện Becamex cho rằng nhà ở xã hội cần phải được nhìn nhận công bằng, phải đáp ứng tiêu chuẩn như nhà ở thương mại, khác biệt là ở chính sách hỗ trợ của nhà nước. Đại diện doanh nghiệp cho rằng cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung về cung – cầu trên toàn quốc: người lao động đăng ký và được thẩm định trước; khi dự án ra mắt, hồ sơ đã duyệt kết nối trực tiếp; nếu chưa mua được ở dự án này, hồ sơ tự động chuyển sang dự án khác mà không phải làm lại từ đầu.

Các nhà nghiên cứu, quản lý quy hoạch và đại diện doanh nghiệp tham gia trong nghiên cứu đều có chung nhận định: NOXH không còn là bài toán số lượng căn hộ hay ưu đãi tài chính đơn thuần, mà là bài toán về vị trí, chất lượng sống và tính lâu bền trong cấu trúc đô thị.